214 ФЗ: общие сведения, кратко о законе и его структуре
ФЗ-214 был принят на вооружение в 2004 году, и с тех пор несколько раз корректировался. Указанный нормативный акт имеет федеральное значение, является обязательным для исполнения на территории Российской Федерации и регулирует отношения между застройщиками и дольщиками.
Федеральный законопроект имеет специфическую структуру и содержание, состоит из нескольких ключевых пунктов, каждый из которых отвечает за определенные процессы:
- Правила составления ДДУ;
- Расторжение сделки в одностороннем порядке и по соглашению сторон;
- Права и обязанности участников договорного процесса;
- Ответственность сторон за нарушения фактических положений закона;
- Другие вопросы, связанные с куплей-продажей квартир в строящемся доме.
Что такое долевое участие
Долевое строительство – это особая форма инвестиционной деятельности, в процессе которой застройщик привлекает сбережения граждан или юридических лиц для реализации проекта. Пользователи, вложившиеся в тот или иной проект, автоматически признаются участниками долевого строительства.
Между застройщиком и его клиентами заключается договор долевого участия, а дальнейшее строительство объекта осуществляется на основании условий конкретного ДДУ.
В общих чертах процесс долевого участия выглядит следующим образом:
- Застройщик приобретает или арендует земельный участок, оформляет необходимую документацию (разрешение на строительство).
- Начинается поиск потенциальных инвесторов, готовых вложиться в проект.
- Акционеры выплачивают застройщику согласованные суммы, соответствующие их долям в недвижимости.
- После окончательного завершения строительства объекта жилые помещения переходят в полную собственность дольщиков.
214 ФЗ: требования к застройщику
Одним из ключевых моментов действующей редакции ФЗ-214 является заметное повышение требований к застройщикам и ужесточение правил долевого строительства.
Те компании, которые не соблюдают принятые правила, будут исключены из рынка недвижимости, что обеспечит более высокий уровень безопасности для дольщиков.
С 1 июня 2018 года вступил в силу новый закон о защите потребителей и о застройщиках:
- Сооружения, находящиеся на рынке более 3-х лет и построенные более 10. Тыс. квадраты недвижимости;
- Строительные организации не вправе заниматься иной коммерческой деятельностью, выпускать акции и ценные бумаги, создавать жилищные кооперативы;
- Застройщик обязан иметь уставный фонд в размере 10% от цены объекта;
- Не должно быть проблем с законом, неоплаченных счетов и долгов;
- Руководители компании не должны иметь судимостей за экономические преступления, быть банкротами;
- Все средства застройщика должны храниться в одном месте. Запрещаются ситуации, когда уставный капитал находится на счетах в разных банках.
Защита прав обманутых дольщиков
В последние годы заметно участились ситуации, когда недостроенные объекты замораживаются, либо застройщики объявляют себя банкротами. Это влечет за собой увеличение количества обманутых дольщиков, которые, по сути, теряют свои деньги.
Инвестиции в рынок недвижимости продолжают оставаться рискованными, поэтому государство вынуждено разрабатывать и применять эффективные способы защиты прав обманутых дольщиков.
Действующее законодательство России предлагает несколько способов защиты обманутых граждан, которые включены в текст закона:
- Подтверждение права собственности на квартиры или долю в них.
- Расторжение сделки в одностороннем порядке. Этот процесс предусматривает возможность дольщикам настаивать на расторжении ДДУ, если застройщик не выполняет его требования или настаивает на введении дополнительных условий. Деньги, вложенные в проект, возвращаются инвестору.
- Возмещение материального ущерба. Здесь, помимо вложенных средств, дольщики могут потребовать от застройщика-нарушителя дополнительную компенсацию и моральный ущерб.
- Поддержка силовых структур. Региональные бюджеты могут выделить некоторую компенсацию пострадавшим гражданам или найти нового подрядчика для завершения проекта. Все это элементы государственной защиты дольщиков.
Что ФЗ-214 говорит об эксперименте
Одно из нововведений ФЗ-214 — эксперимент по курортным сборам. Этот эксперимент был принят и проводится в 4-х регионах – Алтайском, Краснодарском и Ставропольском краях, а также Республике Крым.
Введение курортного сбора подразумевает, что граждане, приезжающие в эти регионы с туристическими целями, будут обязаны уплатить определенную сумму денег (не более 100 рублей). Все собранные средства предполагается направить на развитие инфраструктурного многообразия в курортных регионах.
Сбор средств возлагается на хозяйствующих субъектов, которые занимаются размещением гостей. Однако, если турист снимает жилье у «частника», он избавляется от уплаты налога, так как частным лицам знать новый порядок не нужно.
Органы власти курортного региона должны регулярно контролировать перечисляемые средства и отчитываться перед контролирующими органами. В обозримом будущем эксперимент может распространиться и на другие регионы России, основным источником дохода в которых является туризм.
О компенсационном фонде долевого строительства
Рост числа обманутых дольщиков привел к тому, что государство стало внедрять различные механизмы защиты, обеспечивающие соблюдение прав и интересов обманутых граждан. Одним из таких нововведений стало появление Компенсационного фонда.
Компенсационный фонд является надзорным органом, осуществляющим контроль за соблюдением прав дольщиков и обеспечивающим реализацию различных механизмов защиты от недобросовестных застройщиков. Кроме того, фонд отвечает за сбор средств, которые являются дополнительной гарантией защиты.
По мнению экспертов, введение новой структуры значительно сократит количество обманутых дольщиков, поскольку предполагаемый сбор в 18-25 млрд рублей поможет решить проблемы дольщиков.
На данный момент процедура заключения ДДУ предполагает соблюдение ряда требований, выдвигаемых в Компенсационный фонд:
- Страховые взносы должны быть зачислены на счет страховщика не позднее, чем за 3 дня до даты подписания ДДУ;
- Если взносы не были перечислены, государство не регистрирует договор без присвоения ему личного номера. В свою очередь, если застройщик не зарегистрирует новый ДДУ и не начнет работу, его оштрафуют на 0,5–1 млн рублей. Отсутствие регистрации является типичным нарушением;
- Каждый застройщик обязан внести в качестве взноса сумму, соответствующую 1,2% от общей стоимости объекта.
Необходимо установить, что ставка может корректироваться, однако в текущих условиях это происходит не чаще одного раза в год. Последняя редакция закона также обязана предусматривать пересмотр ставки по требованию правительства.
Банкротство застройщика, новое в законе
Банкротство застройщика заметно отличается от процедуры ликвидации юридического лица, и характеризуется рядом особенностей, указанных в пункте 7 «Банкротство застройщиков». Применительно к рынку недвижимости процедура банкротства включает 5 процедур, но на практике используются только две – наблюдение (длится до 7 месяцев) и конкурсное производство (6 месяцев – несколько лет). Все процедуры должны соответствовать требованиям закона.
Процедуру могут инициировать как кредиторы застройщика, так и сами дольщики. Отметим, что в случае финансовых затруднений дольщики должны заявить свои требования о включении в список требований кредиторов. Только тогда он сможет получить компенсацию и вернуть свои средства.
Жилищный кодекс (новая редакция) устанавливает определенную периодичность выплаты денежной компенсации (полной или частичной компенсации):
- Пользователи, получившие травмы и повреждение здоровья по вине разработчика (комментарии к ФЗ-214).
- Работники компании, которым не была выплачена заработная плата.
- Участники договоров долевого участия.
- Прочие кредиторы (поставщики, подрядчики и т.п., если они не отменили свои требования).
О запрете долевого участия в строительстве
Инвестиции в рынок недвижимости всегда считались довольно рискованной операцией. В последние годы можно заметить значительное увеличение ситуаций, когда по вине недобросовестных застройщиков при покупке или продаже квадратных метров пользователи теряют свои деньги. Ввиду этого Президент России В.В. Путин издал указ о постепенном запрете на участие в долевом строительстве.
Таким образом, застройщики не смогут привлекать средства физических лиц для строительства многоквартирных домов. Вместо этого они могут рассчитывать на проектное финансирование новостроек, что означает активное участие банковских структур в финансировании проектов.
Короче говоря, ключевое преимущество этого правила заключается в обеспечении максимальной безопасности для покупателей жилья в многоэтажных домах.
Однако из-за того, что застройщики будут вынуждены брать кредиты на строительство, ожидается рост стоимости квадратных метров. Однако, говоря об отмене ДДУ, государство обещает контролировать ситуацию и разрешает дополнительное финансирование из бюджета. Все это поможет избежать значительного роста цен на недвижимость.
Дополнения будут запрещены фактически с 1 июля 2019 года.
Договор долевого участия по ФЗ-214 образец
Изучить и скачать образец договора долевого участия, учитывающий все актуальные требования законодательной базы, можно на нашем сайте. ⇐
Последние изменения и дополнения в закон о долевом строительстве в 214 ФЗ
Законодатели регулярно вносят различные изменения и дополнения в федеральные нормативные акты, стремясь сделать их более действенными и действенными. ФЗ-214 не стал исключением. Здесь последние поправки были приняты в 2016 году, а с начала 2018 года некоторые из них вступили в законную силу.
Рассмотрим основные моменты, которые были исправлены:
- Застройщик был обязан публично сообщать о своей законной деятельности на сайте гаранта или собственном портале. В конце декабря в закон была внесена статья 1 «Раскрытие информации», которая определяет, какая информация должна быть доступна потребителям.
- В ДДУ добавлен пункт о входящих изменениях, в котором застройщик обязан подробно описать объект долевого строительства. Кроме того, некоторые изменения были внесены в пункт «цена договора». Теперь указанная здесь сумма должна быть максимально детализирована.
- При нарушении сроков сдачи объекта не по вине застройщика, а потребитель всячески пытается осуществить действия, нарушающие условия «раздела», штраф к застройщику применяться не будет, и акционер не имеет права на получение компенсации.
- В соответствии с ФЗ 214 застройщик передает потребителям документ, в котором описаны правила эксплуатации объекта, сроки службы отдельных элементов в новостройках. При обнаружении потребителем недостатков в работе застройщика он вправе требовать их устранения.
- Заметно расширены правовые возможности проектной декларации для развития проекта. Теперь это официальный документ, который нужно заключить с участием адвоката, нарушение условий которого вернется к нарушителю.
Следует отметить, что мы проанализировали только основные правки. Всего было принято более 70 из них.
Скачать ФЗ-214 в последней редакции
Ознакомиться с действующей редакцией ФЗ-214 со всеми действующими поправками можно на нашем сайте по ссылке. ⇐