Что такое аннуитетный платеж
Это самая распространенная схема. При аннуитете ипотека выплачивается равными долями – сумма взноса остается неизменной на протяжении всего срока кредита. Сам платеж состоит из двух частей – основного долга (или тела кредита) и процентов, которые взимаются банком. Главная особенность заключается в том, что в начале ежемесячный взнос почти полностью уходит на выплату процентов, при этом основной долг заемщика не уменьшается. Постепенно это соотношение выравнивается: если сначала вы выплачиваете в основном проценты, то средства уходят на долговой счет.
Так банк страхует себя: он получает проценты вперед и почти ничего не теряет, даже если ипотека будет погашена досрочно. При дифференцированной системе вначале заемщик вносит большие ежемесячные платежи, но с каждым месяцем их размер уменьшается. Это связано с тем, что основной кредит погашается равными долями в течение всего срока кредита, а проценты начисляются сверх фиксированной суммы. При досрочном погашении ипотеки переплата будет меньше: разница особенно заметна при больших суммах и сроках кредитования.
Как рассчитать ежемесячный платеж
При оформлении ипотеки важно реально оценить свои финансовые возможности и рассчитать бюджет на годы вперед. Эксперты утверждают, что ежемесячные выплаты не должны превышать 40% от общего дохода семьи. В противном случае придется экономить на повседневных нуждах. График платежей обычно составляется совместно с банком при заключении договора. А еще при желании можно заранее рассчитать сумму ежемесячного взноса с помощью ипотечных калькуляторов и онлайн-сервисов, размещенных на сайтах банков.
Формула расчета выглядит так:
Где:
- P— аннуитетный платеж по кредиту,
- S - запрашиваемая сумма кредита,
- R— процентная ставка (в месяц),
- N - срок кредита в месяцах.
Рассмотрим простой пример. Окончательные цифры будут примерными, так как у каждого банка свои условия графика и уплаты взносов, но расчет в большинстве случаев одинаков. Допустим, вы решили взять ипотечный кредит на 3 миллиона рублей. на пять лет под 10% годовых. При аннуитете вы будете платить по 63,74 тысячи рублей. ежемесячно, а общая сумма процентов составит 824,47 тыс. руб.
Если вы выбрали дифференцированную схему погашения, ежемесячный платеж в течение срока кредита снизится с 75 тысяч до 50 412 тысяч рублей. И итоговая переплата будет существенно меньше — 762,5 тыс. руб.
Плюсы и минусы аннуитетного платежа
Аннуитетные платежи имеют преимущества. Прежде всего, это простота. Аннуитет удобнее в бытовом смысле — заемщик точно знает, сколько платить каждый месяц, и может заранее планировать бюджет. Гораздо проще запомнить один номер, чем постоянно сверяться с графиком платежей. Аннуитет также подходит для тех, кто хочет уменьшить сумму ежемесячного платежа, растянув платежи по кредиту на более длительный период. Но помните, что по мере увеличения срока кредита увеличивается и сумма переплаты.
Важным преимуществом аннуитета является его доступность. Ипотеку с такой схемой погашения можно оформить в любом банке. И требования к заемщику будут мягче, чем при выборе дифференцированного платежа. Так как ежемесячный аннуитетный взнос всегда меньше первого взноса по дифференцированной системе, вы можете брать большие суммы. Дело в том, что в первую очередь банки обращают внимание на соотношение платежа к доходу потенциального заемщика. Аннуитет увеличивает доступность кредитных продуктов, особенно если речь идет о крупном долгосрочном кредите.
Но из-за переплаты процентов кредит по аннуитетной схеме всегда дороже, и с этой точки зрения заемщику выгоднее дифференцированные платежи. Основным недостатком дифференцированной схемы являются высокие вступительные взносы. Чем больше сумма и короче срок кредита, тем больше разница. Если доходы позволяют платить ежемесячные взносы в больших размерах, лучше выбрать дифференцированную систему. Если вы не готовы платить больше на начальном этапе, вам подойдет аннуитет.
Как погасить кредит досрочно
Зная о аннуитетных переплатах, многие ипотечные заемщики задумываются о том, как бы погасить кредит досрочно – если не полностью, то хотя бы частично. Все российские банки предоставляют такую возможность. Клиент может уменьшить либо сумму ежемесячного платежа, либо срок кредита. Чтобы не ошибиться, подумайте заранее, что для вас важнее — платить банку меньше денег или сократить свои текущие расходы. Например, сокращая срок погашения, вы минимизируете общую переплату. Это логично: чем меньше заемщик использует кредит, тем меньше процентов он платит.
Если вы уменьшите ежемесячную плату, вы сразу же получите свободные средства. Есть третий вариант - самый оптимальный. Специалисты рекомендуют уменьшить обязательный платеж, но при этом продолжать платить всю первоначально установленную сумму. Во-первых, таким образом вы сократите период погашения. Во-вторых, при возникновении финансовых трудностей можно снизить финансовую нагрузку и заплатить только минимальный обязательный платеж. Такая схема позволяет сократить срок ипотеки и переплату тогда, когда это удобно для бюджета.
Недостаток такой комбинированной схемы в том, что переплата по процентам будет больше, чем при сокращении срока. Какие бы варианты вы ни выбрали, имейте в виду: при аннуитетных платежах выгода досрочного погашения всегда будет напрямую зависеть от оставшегося срока кредита. То есть чем ближе ее конец, тем менее выгодно досрочно погашать ипотеку.