Добрый день Планируем альтернативную сделку по продаже 3-х квартир.
1. Наша квартира А. Покупатель приобретает ее в ипотеку банка, скажем, за 100 руб.
2. Квартиру Б: приобретаем за 150 рублей, из них 100 рублей от продажи квартиры А и 50 рублей собственные средства.
3. Продавец квартиры Б покупает квартиру С за 200 руб., из них 150 руб. от продажи квартиры Б и 50 руб. собственные средства.
В общем, процедура понятна: банк выдает ипотеку, мы с покупателем нашей квартиры А кладем ее в ячейку и ждем перехода прав, а продавец квартиры Б и я кладем разницу в ячейку и так же ждите перехода прав, продавец квартиры Б он же покупатель квартиры С в ячейку разницу и тоже ждут перехода прав.
Вопрос:
Может ли быть так, что, например, по какой-то из сделок регистрация прав не проходит?
Как правильно все прописать в документах?
Существует ли юридическая процедура для альтернативной сделки? Или это условное название, а на самом деле это 3 независимые друг от друга транзакции?
Я понимаю, что надежнее всего выполнять транзакции последовательно.
Но это удлиняет срок, а если нужно ускорить процесс, можно ли выполнять 3 сделки одновременно, по отношению друг к другу?
Добрый день
Существует ли юридически процедура альтернативной сделки? Или это условное название, а по сути проходят 3 независимых друг от друга сделки? Екатерина
Законодательство не знает понятия «альтернативный договор купли-продажи».
В соотв. из статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации:
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
может ли так случиться, что, например, по какой-то из сделок не проходит регистрация прав?Екатерина
Конечно, такой вариант возможен. Чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо заранее тщательно проверить все документы на квартиры.
Как правильно прописать все в документах?Екатерина
Можно прописать отсрочку исполнения обязательств по договору купли-продажи на определенный срок. Например, если по какому-то договору регистрация приостановлена, вам потребуется время для устранения этих обстоятельств, а по другому договору уже будет сделка и передача квартиры до такой-то даты.
При таком раскладе для вас главное в договорах правильно просчитать условия, и ответственность в случае невозможности выполнения условий договора или отказа от заключения одного из договоров купли-продажи
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Особенности альтернативных сделок купли-продажи
Альтернативные сделки купли-продажи могут включать в себя участие от 3 до 7 «звеньев» в цепочке. Например, схема такой сделки может выглядеть так: собственник 3-комнатной квартиры хочет продать ее и приобрести две однокомнатные. А владелец однокомнатной квартиры хочет улучшить свои жилищные условия и купить двухкомнатную. В результате такой сделки заключается сразу 4 договора купли-продажи.
Сложность транзакции также зависит от длины существующей цепочки. На практике количество квартир в сети редко превышает 4.
Чистая продажа квартиры без альтернативы – большая редкость на рынке. Обычно так продают квартиры, доставшиеся в наследство, или когда человек переезжает в другую страну.
Мотивы заключения альтернативной сделки, а также формы ее осуществления могут быть самыми разнообразными:
- Переезд или продажа одной квартиры и покупка взамен двух — самый распространенный формат этой схемы. Чаще всего причинами ухода являются развод, семейные разногласия между родственниками, необходимость проживания детей отдельно от родителей, раздел имущества и т.д.
- Конгресс - продажа двух квартир и покупка взамен одной. Это самый рискованный вид сделок, которые часто разваливаются еще на стадии реализации из-за того, что на обе квартиры сложно найти покупателя.
- Вместо этого купить более дешевую квартиру: например, в другом районе или в старом доме, или купить квартиру в регионах вместо Москвы.
- Покупка взамен более дорогой недвижимости: более распространенный вариант, предполагающий улучшение жилищных условий, например, покупка жилья в новостройке вместо квартиры за счет вторичного фонда.
Их отличие от обмена в том, что в этих сделках участвуют реальные деньги, а при равноценном обмене перевод денег не происходит.
Распространенность альтернативных сделок обусловлена их преимуществами. У продавца минимальные риски остаться без жилья: ведь продажа старой недвижимости и покупка новой происходят одновременно. При обычной сделке может получиться так, что старая квартира продана, а на поиски новой придется потратить много времени. При этом на аренду квартиры придется потратить много денег, кроме всего прочего, вырастут и цены на рынке недвижимости. Альтернативные схемы широко распространены, поэтому хорошо зарекомендовали себя и безопасны.
В то же время такие сделки не лишены определенных недостатков. Они достаточно уязвимы из-за неспособности сторон договориться и непредсказуемы по срокам. Также за такие сделки риелторы обычно берут более высокую комиссию, что увеличивает стоимость процедуры.
Здравствуйте, родители продают однушку - у них больше 20 литров
Нужно ли заказывать бти при продаже? покупатель берет ипотеку
Здравствуйте Екатерина, обычно у разных банков немного разные требования к документам на квартиры, купленные в ипотеку. Служба безопасности банка проверит, сколько лет квартира находится в собственности, на каком основании, кто прописан в квартире и другие обстоятельства. Если у вас нет технического плана квартиры, то, скорее всего, он вам понадобится. Обычно все эти расходы несет покупатель.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Процедура альтернативной сделки
Вкратце порядок заключения сделки купли-продажи недвижимости выглядит следующим образом:
- Производится оценка стоимости недвижимости (на основе сравнительного анализа аналогичных предложений на рынке или путем заказа отчета об оценке у риелтора).
- Ищем потенциального покупателя на квартиру.
- Поиск альтернативной недвижимости.
- Проверка сделки на юридическую чистоту.
- Получение аванса за продаваемую квартиру и внесение его за приобретаемое взамен имущество. Подписание предварительного договора купли-продажи.
- Подготовка необходимого пакета документов для заключения сделки.
- Подписание договоров купли-продажи. Эти документы подписываются одновременно с участием участников альтернативной цепи.
- Если расчеты производятся с использованием банковской ячейки или аккредитива, то деньги помещаются в хранилище или переводятся на счет.
- Происходит переоформление права собственности на квартиры с продавцов на покупателей через Росреестр. Документы для внесения изменений в ЕГРН подаются одновременно на несколько квартир.
- Покупатели получают выписки из ЕГРН, которые подтверждают приобретенный статус.
- Продавцы также должны получить заявление о том, что они выполнили свои договорные обязательства. На его основании они смогут получать причитающиеся им деньги с ячейки или на счет.
- Прием-передача объектов недвижимости осуществляется путем подписания соответствующего акта.
Список необходимых документов
В рамках заключения сделок купли-продажи продавцы недвижимости должны собрать определенный комплект документации, подтверждающей юридическую чистоту сделки, соответствие сделки указанным условиям договора и наличие законных оснований для продажи объекта. квартира. Перечень документации содержится в таблице.
Также могут понадобиться дополнительные документы: например, справка из психоневрологического или наркологического диспансера о том, что человек там не состоит на учете.
Также при регистрации перехода права собственности в пользу покупателя Росреестр потребует:
- Заявление об отчуждении имущественных прав от продавца;
- Заявление о вступлении в собственность покупателя;
- Квитанция об уплате госпошлины в размере 2000 руб. (указанная сумма может быть оплачена во время процедуры регистрации или сразу после нее);
- Договоры купли-продажи.
По результатам процедуры государственной регистрации покупатели получают выписку из ЕГРН, которая подтверждает присвоение им статуса собственника. Выдача свидетельств о собственности в настоящее время отменена.
Риски альтернативных сделок
Альтернативная сделка купли-продажи недвижимости относится к сложным видам сделок и часто возникают сложности из-за человеческого фактора. Ведь в этой сделке много участников и согласовать их действия бывает очень сложно. В результате часто возникают проблемы:
- Одна из сторон отказывается от сделки (как со стороны покупателя недвижимости, так и со стороны продавца).
- Среди собственников есть лица, состоящие на учете в ПНД или наркологическом диспансере, что лишает их возможности заключить договор купли-продажи.
- Наличие в квартире лиц, имеющих право на постоянное проживание в квартире (например, по договору найма или отказавшихся от приватизации).
- Одна из сторон откажется продавать квартиру по заявленной цене. В результате у кого-то может не хватить денег на покупку альтернативы.
- Если один из договоров не пройдет проверку в Росреестре, то это приведет к отказу в регистрации всех остальных.
Таким образом, велик риск того, что из-за непонимания и несогласованности действий сторон вся цепочка может быть разорвана и вам придется заново заниматься подготовкой сделки и поиском альтернативы. Из-за этого весь процесс купли-продажи может серьезно затянуться.
Чтобы снизить значимость этих факторов, стоит нотариально заверить договор купли-продажи. Нотариус своей подписью подтвердит, что сделка юридически ясна, а ее стороны обладают необходимыми полномочиями для подписания договора купли-продажи. Нотариально заверенные договоры, в том числе, регистрируются в ускоренном порядке.
Стороны должны подписать предварительные договоры купли-продажи и внести залог. Это делает невозможным пересмотр стоимости в одностороннем порядке и дисциплинирует стороны подписывать сделку на оговоренных условиях. В противном случае они рискуют потерять внесенный депозит.
Таким образом, альтернативные сделки купли-продажи предполагают участие нескольких сторон до 7 участников. Они предполагают продажу одной квартиры в обмен на другую. Альтернативные сделки могут быть реализованы в самых разных формах: съезд, выезд, увеличение жилплощади и т. д. Сделка происходит по общему алгоритму и предполагает заключение договоров купли-продажи в письменной форме, прохождение государственной регистрации передача права собственности в Росреестре и фактическая передача недвижимости.