Как отправить уведомление
Если продавец планирует уведомить других владельцев о предстоящей сделке через Почту России, то необходимо отправить заказное письмо с уведомлением и описанием вложений. Если получатель не отвечает на запрос в отведенный законом срок, то доказательством направления соответствующего уведомления является уведомление о вручении посылки адресату.
Гражданский закон предусматривает правило: все участники правоотношений должны действовать добросовестно. На основании этого положения утвержден порядок уведомления других собственников о реализации доли в праве общей собственности через нотариуса:
- Продавец отправляет заполненное извещение нотариусу;
- Заявитель указывает адрес, по которому должно быть направлено уведомление;
- Нотариус отправляет предложение адресату.
Есть еще один способ оповестить других владельцев о планируемой сделке, о котором мало кто знает. Разместить уведомление можно на официальном сайте Росреестра, заполнив специальную форму в личном кабинете пользователя. Но этот вариант подходит не всем. Дело в том, что пользоваться им можно только в том случае, если объект находится в долевой собственности 20 и более лиц.
Отказ от преимущественного права покупки
Заключение сделки по продаже части объекта, находящегося в общей долевой собственности, возможно при наличии отказа от выкупа доли земельного участка, предоставленной всеми собственниками.
Такой отказ подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Без нотариального заверения оно не имеет юридической силы.
Вы можете составить документ самостоятельно, по типовому образцу, или обратиться за помощью к юристу в его составлении.
Образец отклонен
Единая модель отказа от преимущественного права покупки земли, а точнее доли земельного участка, на законодательном уровне не установлена. Он составляется с учетом норм гражданского законодательства. Он включает в себя следующую информацию:
- ФИО получателя отказа, адрес его регистрации (проживания);
- ФИО отправителя, его место жительства, номер телефона;
- Наименование документа;
- Характеристики объекта, принадлежащего заявителю;
- Сведения о получении уведомления о намерении продать долю в праве общей собственности и сведения о предмете планируемой сделки;
- Отметка об отказе гражданина от покупки части земли;
- Дата, подпись и ее расшифровка.
Отказ может быть написан от руки, напечатан с использованием технических средств или представлен в машинописном виде.
Следует отметить, что нотариус оформляет документ на специальном бланке с водяными знаками. Такая бумага имеет свой индивидуальный номер и серию.
Стоимость свидетельства об отказе от преимущественного права покупки
Согласно абзацу 6 пункта 1 ст. 333.24 НК РФ или подпунктом 5 пункта 1 ст. 22.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате стоимость удостоверения отказа от преимущественного права приобретения доли земельного участка составляет 500 рублей.
Но это еще не все расходы. Если сам документ оформляет нотариус, то за его работу придется заплатить. Плата за услуги юридического и технического характера определяется индивидуально, в каждом регионе России, исходя из норм Основ законодательства Российской Федерации о нотариате.
За составление рассматриваемого отказа придется заплатить 1500-2000 рублей. Если заявитель обращается к нотариусу с просьбой передать извещение о планируемой сделке купли-продажи другим собственникам, то в этом случае расходы возрастают. Государственная пошлина за данное действие составляет 100 рублей, а плата за технические и юридические услуги - 500-2000 рублей.
Продажа участка без отказа от преимущественного права
По закону право преимущественной покупки доли земельного участка принадлежит другим собственникам. Рассматриваемое правило не может быть нарушено. Продавец обязан уведомить других собственников о планируемой сделке. При этом он должен корректно указать информацию о цене объекта и других условиях. Если продавец умышленно завысил цену в извещении, чтобы получить отказ от других собственников, то собственник, чье право нарушено, вправе обратиться в суд с иском о переводе на него обязательств покупателя.
Фактически возможно заключение сделки купли-продажи доли земельного участка с третьим лицом без нотариально заверенного отказа других собственников от приобретения рассматриваемого объекта. Но в этом случае должны быть соблюдены следующие условия:
- Продавец должным образом уведомил других собственников о предстоящей сделке;
- Продавец имеет доказательства уведомления других собственников о продаже доли в праве общей собственности;
- Другие владельцы не ответили на уведомление в течение 30 дней с момента его получения.
Доказательством того, что продавец действительно известил граждан о планируемой продаже земельного участка, будет являться квитанция о вручении письма, предоставленная отправителю Почтой России, или нотариальная справка о передаче соответствующего документа получателю.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление Васильева Ю. о переходе прав и обязанностей по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок, расположенный в Алтайском крае. Истец пояснил, что Власов И. продал часть земельного участка, находящегося в долевой собственности. Истец является вторым собственником, поэтому по закону продавец был обязан уведомить его о предстоящей продаже объекта.
Однако Власов не отправил Васильеву уведомления о планируемой сделке. Подсудимый явился в судебное заседание. Он пояснил, что уведомил второго собственника о желании продать землю и предоставил почтовое извещение о вручении заказного письма адресату.
Истец пояснил, что по адресу, указанному в уведомлении, давно не проживает, писем не получал.
В ходе судебного заседания выяснилось, что заказное письмо доставлено адресату. Получив посылку, Васильев заполнил на соответствующем бланке свои паспортные данные и поставил свою подпись. Это свидетельствует о том, что гражданин получил уведомление, направленное ответчиком, надлежащим образом.
Суд признал порядок предварительного уведомления других собственников о предстоящей продаже доли в праве общей собственности действительным и отказал в удовлетворении исковых требований.
Часто задаваемые вопросы
+++Мнение эксперта
Если земельный участок находится в долевой собственности, то владение и распоряжение им осуществляются всеми собственниками по соглашению сторон или в порядке, определяемом судом.
В случае, если один из собственников продает свою часть, последний обязан уведомить остальных дольщиков о планируемой сделке, так как они имеют преимущественное право на приобретение объекта.
В извещении отражаются основные характеристики земельного участка, цена и условия продажи. Заключение сделки с третьими лицами возможно только при наличии нотариально удостоверенного отказа от приобретения объекта, предоставленного другими собственниками, либо при отсутствии ответа других собственников на уведомление в течение 30 дней с даты уведомления.