Основные характеристики и преимущества титульного страхования
Страхование титула – это страхование покупки недвижимости (например, квартиры).
Страхование титула обеспечивает страховую защиту от утраты титула или иных вещных прав на недвижимое имущество в случае признания сделки купли-продажи незаконной судом по причинам, не известным покупателю на момент заключения договора продажи.
Из вышеизложенного следует, что основное отличие титульного страхования от других видов страхования заключается в том, что оно защищает покупателя недвижимости от уже произошедших событий, при наличии обстоятельств, которые не были известны покупателю на момент совершения сделки. сделка.
Ведь очень часто заранее узнать о таких обстоятельствах, как и полностью изучить юридическую историю объекта, как правило, сложно, а иногда просто невозможно.
Какие риски при покупке квартиры (или другой недвижимости) можно покрыть титульным страхованием?
К наиболее распространенным рискам относятся следующие:
- Ошибки, допущенные в процессе оформления необходимых для сделки документов;
- Мошенничество при подготовке и осуществлении сделки;
- Продажа недвижимости недееспособным лицом;
- Факты несоблюдения интересов наследников и/или несовершеннолетних;
- Незаконность предыдущих сделок по приватизации или реализации имущества.
В чем преимущество титульного страхования?
Основные преимущества заключаются в следующем:
- Возможность заключения договора титульного страхования на этапе подготовки договора купли-продажи недвижимости;
- Возможность проведения предварительной экспертизы и изучения юридической истории объекта;
- Готовность (в некоторых случаях) страховщика участвовать в суде в качестве третьего лица с интересом, если это необходимо.
Вот некоторые особенности титульного страхования:
- Как правило, договор титульного страхования риска утраты права собственности на недвижимое имущество (квартиру, дом, земельный участок) заключается на срок не более 3 лет. В дальнейшем допускается продление договора и срока страхования;
- Договор страхования может быть заключен как до регистрации права собственности на имущество, так и после регистрации. Но договор вступает в силу только после регистрации права собственности в Росреестре;
- Страховая компания, как правило, принимает решение о заключении договора страхования прав на недвижимое имущество в течение 2-4 рабочих дней с момента предоставления полного пакета необходимых документов;
- В судебных спорах, связанных с имуществом, страховая компания может участвовать в судебном процессе в качестве третьей стороны, имеющей интерес. Но при этом она может представлять только свои интересы, хотя и заинтересована в сохранении имущества в собственности титульного страховщика.
Что покрывает титульное страхование?
По титульному страхованию можно застраховать следующее имущество:
- Жилые помещения (квартиры, дома и т.п.);
- Нежилые помещения (здания, сооружения, предприятия как имущественные комплексы);
- Земельные участки.
Разные страховые компании, как правило, имеют свои списки рисков, от которых они защищают при оформлении титульного страхования. Но есть так называемое ядро рисков, которое присутствует в программах страхования почти всех страховых компаний.
Основные риски, входящие в страховое покрытие, включают две группы рисков:
- Риски признания сделки недействительной;
- Риски, связанные с обращением недвижимого имущества из незаконного владения (при продаже имущества против воли собственника).
К первой группе рисков (признание сделки недействительной) относится перечень сделок, которые могут быть признаны недействительными, в связи с чем на эти сделки распространяется титульное страхование. К таким сделкам относятся:
- Сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного сговора представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки);
- Сделки по отчуждению имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, совершенные плательщиком ренты без согласия получателя ренты;
- Сделки по распоряжению общим имуществом супругов, совершенные одним из супругов без согласия другого супруга;
- Сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным;
- Сделки, совершаемые гражданином, ограниченным судом в дееспособности;
- Сделки, совершаемые гражданином, не способным понимать смысл своих действий или управлять ими;
- Сделки, совершенные под влиянием заблуждения.
Какие случаи не относятся к титульному страхованию
Как и при любом страховании, при страховании права собственности на недвижимое имущество отдельно выделяют случаи, не относящиеся к страхованию, поэтому страховщики не оформляют страхование на такие случаи.
По стандартному договору титульного страхования утрата или прекращение права собственности на недвижимое имущество не признается застрахованным, если причинами этих случаев являются:
- Обращение взыскания на недвижимое имущество по обязательствам страхователя;
- Отчуждение недвижимого имущества, которое в силу закона не может принадлежать застрахованному;
- Прекращение права собственности страховщика на недвижимое имущество;
- Выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
- Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства;
- Реквизиция, конфискация, арест, арест и уничтожение по распоряжению государственных органов застрахованного недвижимого имущества;
- Прямое или косвенное воздействие ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения;
- Военные действия, маневры, гражданская война или ее последствия, народные волнения, забастовки.
Какие документы необходимы для страхования прав собственности на недвижимость?
Подготовка документов – один из самых важных и ответственных этапов перед заключением договора титульного страхования.
Для титульного страхования квартиры (дома) в обязательном порядке требуется:
- Свидетельство о государственной регистрации прав или выписка из Росреестра;
- Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры (дома) и страхователей.
- Экспликация, поэтажный план (выписка из технического паспорта или копия технического паспорта);
- Выписка из домовой книги;
- Финансовый лицевой счет или учетная карточка владельца;
- Все договоры об отчуждении квартиры (дома) за последние 3 года (купли-продажи, дарения, мены, аренды и т.д.);
- Свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону, копия завещания;
- Свидетельство о смерти наследодателя;
- Заявление о приватизации, передаточный договор (договор приватизации) или
- Инвестиционный договор (инвестиционный договор) со всеми приложениями и дополнительными соглашениями или
- Свидетельство КДЖ о полностью оплаченной акции;
- Разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки в присутствии несовершеннолетних собственников;
- Нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на отчуждение квартиры (дома) (если совместное приобретение имело место в период брака);
- Справки из психоневрологического диспансера и из наркологического диспансера (для продавцов квартиры (дома) пенсионного возраста).
- Доверенность на представителя (если сделка совершалась по доверенности).
Кроме того, страховая компания может запросить:
- Расширенная (архивная) выписка из домовой книги;
- Справка об отсутствии задолженности продавца по квартплате и коммунальным платежам;
- Копии свидетельств о смерти членов семьи, свидетельств о браке, свидетельств о разводе;
- Документы, подтверждающие выплату пожизненной ренты;
- Исполнительный лист или копия вступившего в законную силу решения суда о праве собственности на квартиру (дом) (если имущество приобретено судом);
- Другие документы.
Для страхования земельных участков вам обязательно потребуются:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок (а также на дом, если на земельном участке есть дом) или выписка из Росреестра;
- Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов земельного участка и страхователей;
- Все договоры отчуждения земли за последние три года (купля-продажа, дарение, обмен и т.д.);
- Свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону, копия завещания.
- Свидетельство о смерти наследодателя;
- Разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки при наличии несовершеннолетних среди собственников земельного участка;
- Нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на отчуждение земельного участка (если его приобретение произошло в период брака);
- Справки из психоневрологического диспансера и из наркологического диспансера (для продавцов земельного участка пенсионного возраста).
- Кадастровый план земельного участка (по формам Б1, Б2, Б3, Б4 и Б5).
Помимо перечисленных выше документов, страховая компания может дополнительно запросить:
- Копии свидетельств о смерти членов семьи, свидетельств о браке, свидетельств о разводе;
- Документы, подтверждающие выплату пожизненной ренты;
- Исполнительный лист или копия вступившего в законную силу решения суда о праве собственности на земельный участок (если оно получено судом);
- Другие документы.
Во всех случаях страхования прав на недвижимое имущество страхователь вместе с документами подает в страховую компанию заполненную форму заявления на страхование.