На что обратить внимание при заключении договора аренды квартиры
Чтобы не попасть в неприятную историю при аренде жилья, необходимо заключить сделку с собственником помещения. Как правило, документ, заключаемый сторонами в такой сделке, является стандартным по своей форме. Мы хотели бы подробно остановиться на тех его пунктах, на которые рекомендуем обратить внимание.
Для начала хотелось бы отметить, что в сознании граждан прочно закрепилось представление о том, что понятия «наем» и «рента» являются одним и тем же понятием. Юридически это разные определения. Так, договор аренды жилого или нежилого помещения заключается с собственником - юридическим лицом, договор аренды, в свою очередь, жилого помещения с физическим лицом.
На что следует обратить особое внимание при заключении договора аренды квартиры?
Срок действия договора аренды (жилого помещения)
Договор аренды жилого помещения бывает двух видов в зависимости от срока, на который он заключается. Краткосрочными будут те, которые заключаются на срок менее года, долгосрочными – сроком от 1 до 5 лет. Если в договоре аренды не указан срок его действия, то он считается заключенным на 5 лет.
Принципиальным отличием краткосрочной аренды от долгосрочной являются условия выселения жильцов. При заключении документа на срок более 12 месяцев арендатор имеет преимущественное право на заключение нового.
Как бы то ни было, собственник помещения обязан за 3 месяца до окончания старого договора предложить жильцам заключить новый, иначе документ будет считаться автоматически пролонгированным на тех же условиях.
Также хотим отметить, что работодатель может в любой момент без объяснения причин расторгнуть трудовой договор. Но арендодатель такого права не имеет и может расторгнуть договор в судебном порядке и только при наличии нарушений.
При наличии у наймодателя претензий по эксплуатации жилья наниматель вправе просить суд о сроках для исправления претензий. Также арендатор имеет право заселять в помещение временных жильцов и заключать с ними договоры субаренды.
Неудивительно, что практически все собственники квартир хотят заключить краткосрочный документ с жильцами, в основном сроком на 11 месяцев.
В договоре желательно прописать, на какой срок стороны могут его досрочно расторгнуть, а также порядок возврата денег и залога.
Если такие условия для досрочного расторжения не предусмотрены, арендодатель не может расторгнуть его до истечения срока действия.
Финансовый вопрос: цена договора аренды жилого помещения
Как показывает практика, чаще других споры между арендодателями и арендаторами связаны с просроченными арендными платежами и долгами за коммунальные услуги.
Во избежание подобных неприятностей необходимо прописать в договоре не только сумму и порядок оплаты, но и условия повышения цены.
Если такой пункт не будет включен, то арендодатель все равно сможет поднять цену, но, согласно ГК РФ, он вправе делать это не чаще одного раза в год. Однако он обязан сообщить об этом заранее в письменной форме. Если работодатель против, договор расторгается в одностороннем порядке без уплаты неустойки.
Гарантией защиты прав домовладельца является так называемый залог - сумма залога за месяц аренды. Эта выплата гарантирует, что работодатели не уйдут, не заплатив. Также при необходимости можно добавить условие о предоплате за месяц вперед.
Отношения с собственником недвижимости
Во избежание проблем в будущем необходимо обговорить заранее и максимально подробно, и, желательно, прописать все детали, касающиеся проживания.
Очень распространена ситуация, при которой собственники жилья, даже сдав его в аренду, часто продолжают приезжать на сдаваемый объект, даже не обращая внимания на то, что, например, самих жильцов нет дома. Такие визиты могут быть основанием для досрочного расторжения контракта.
Также многих интересует вопрос смены собственника квартиры, например, в случае ее продажи. Такое событие не влечет расторжения договора, он просто заключается с новым собственником, но на тех же условиях.
Обязанность производить ремонт: собственник или арендатор
Также по возможности необходимо прописать такой момент – что можно менять в квартире, а что нет, также вопрос касается ремонтных работ. Часто встречается такой пункт – «по окончании срока аренды арендаторы обязуются вернуть помещение в том виде, в котором оно было предоставлено». Этот момент заслуживает внимания, ведь если не обсудить детали, то могут возникнуть проблемы при расторжении сделки.
Если и собственники, и жильцы обоюдно решили, что ремонт в помещении будут проводить жильцы, а арендодатель, например, снижает плату за это, это нужно четко указать. Поэтому совершенно бессмысленно сначала клеить в квартире новые обои, а потом требовать, чтобы эта сумма была вычтена из платы за квартиру.
Согласно Гражданскому кодексу РФ обязанность по производству текущего ремонта лежит на нанимателях, а собственники обязаны производить только капитальный ремонт, если иное не предусмотрено договором.
Все внутри квартиры
Особо хотелось бы подчеркнуть, что полное описание сдаваемой квартиры является одним из самых важных моментов. Качественное и правдивое описание всего «содержания» помещения избавит стороны от взаимных претензий в будущем.
С точки зрения закона правильно будет составить акт приема-передачи квартиры, в котором необходимо подробно описать состояние стен, полов, окон, сантехники и всего остального. Когда наймодатель оставляет мебель или бытовую технику в пользование жильцам, это также необходимо указать в акте, подробно описав все имущество и его примерную стоимость.
Ссылки по теме: