paradigmaconsult.ru
Главная »

Договор купли-продажи квартиры с обременением

Договор

Привет. Продам квартиру. Покупатель предлагает мне составить договор купли-продажи с обременением. С оплатой половины суммы. Зарегистрируйте сделку в МФЦ. Покупатель использует материнский капитал через микрофинансовую организацию. У меня есть вопрос. Кто может заверить эту сделку, кроме нотариуса и какой риск.Спасибо!

Добрый день. Во-первых, это путает материнский капитал через микрофинансовую организацию (мошенничество), а во-вторых, продажу в рассрочку с обременением – вам могут быть сложности с получением остальной суммы в будущем. Лучше воздержаться.

* Пунктуация и орфография авторов сохранены.

Понятие и виды обременения

Действующее законодательство не содержит точного определения понятия обременения. Значение этого термина раскрыто в ст. 1 Федерального закона № 122-ФЗ, утратившего силу в 2017 г. Под обременением понималось наличие условий или запретов, установленных законом или решением органов власти, ограничивающих возможности собственника недвижимого имущества в осуществлении его право собственности на недвижимое имущество. В зависимости от вида и особенностей обременения собственник квартиры, право собственности на которую ограничено, может пользоваться и владеть своим имуществом, но:

  • Он не имеет права распоряжаться ею, то есть не может продать квартиру, пока не будет снято обременение;
  • Может распоряжаться имуществом с разрешения другого лица (физического или юридического) или органа;
  • Он может свободно распоряжаться имуществом, но для этого он должен соблюдать определенные условия.

В этой статье также были перечислены виды обременений. На жилую недвижимость обычно налагаются следующие виды обременений:

  • Ипотека;
  • Арендовать;
  • Арест имущества;
  • Доверительное управление;
  • Другие виды ограничений.

На основании положений ГК РФ к основным видам обременения можно отнести следующие ограничения:

К последнему типу обременения обычно относятся:

Иные виды обременения регулируются иными нормативными правовыми актами. Например, обременение в виде ареста недвижимого имущества устанавливается правилами исполнительного производства.

Ипотека

Ипотека является наиболее распространенным видом обременения имущества. Практически всегда по условиям кредитного договора, который заключается между кредитором и заемщиком, недвижимость, приобретенная на заемные средства, передается кредитору в залог. По условиям залога:

  • Собственник недвижимости может распоряжаться своим имуществом, то есть продать квартиру, только с разрешения залогодержателя;
  • В случае грубых нарушений заемщиком своих обязательств залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о реализации предмета залога и возмещении убытков, понесенных банком от неисполнения заемщиком своих обязательств.

Ипотека как один из видов обременения недвижимого имущества возникает в случае приобретения первичного или вторичного жилья в кредит, который берется в специализированном финансовом учреждении, как правило, в банке.

В пользу продавца

Обременение в пользу продавца возникает, когда прежний собственник имущества выступает в качестве залогодержателя. Обычно залог возникает по договору купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа. Согласно ему покупатель обязуется оплачивать полную стоимость квартиры в виде периодических платежей, размер и порядок уплаты которых регламентируется положениями договора. В случае невыполнения покупателем своих обязательств продавец вправе обратиться в суд с заявлением о признании сделки купли-продажи недействительной.

Второй распространенный вариант обременения в пользу продавца — отсрочка платежа. В такой ситуации стоимость имущества также переходит к продавцу после регистрации перехода права собственности в Росреестре. Отличия отсрочки от рассрочки в том, что рассрочка предусматривает периодические платежи, отсрочка является единовременным платежом.

В интересах третьих лиц

Обременение в пользу третьих лиц обычно возникает в случае аренды (найма жилого помещения) или бессрочной ренты. В соответствии со ст. 617 и 675 ГК РФ смена собственника недвижимого имущества не влечет прекращения или изменения условий договора аренды (найма жилого помещения). Граждане, проживающие в квартире, сохраняют право на проживание до истечения срока договора.

По договору пожизненного содержания наниматель передает свое имущество (квартиру) в собственность другому лицу, за что получает вознаграждение. Наниматель сохраняет право проживания в квартире даже в случае смены собственника жилья (ст. 586 ГК РФ). При этом для продажи недвижимости необходимо получить согласие наймодателя (ст. 604 ГК РФ).

Обременением в пользу третьих лиц считается также сохранение права пользования жилым помещением по завещательному отказу. В соответствии с п. 2 ст. 1137 ГК РФ наследодатель может возложить на наследника обязанность предоставить третьему лицу все или часть жилого помещения в пользование. В случае последующей продажи имущества право пользования этим имуществом сохраняется.

Данные виды обременений недвижимого имущества не препятствуют реализации жилья, однако после совершения сделки арендаторы не могут быть лишены права проживания в объекте недвижимости. В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ в тексте договора купли-продажи недвижимого имущества должны быть указаны имена граждан, сохраняющих за собой право проживания в квартире. Если такие лица существуют, но не были упомянуты, договор считается незаключенным.

Арест недвижимости

Арест имущества или запрет на регистрационные действия налагаются судебными приставами, как правило, на основании решения суда. Причиной ареста чаще всего являются долги собственника, в том числе:

  • На оплату коммунальных услуг;
  • Для обязательных платежей, например, налогов;
  • Для выплаты алиментов;
  • Неуплаченные штрафы и другие взыскания, в том числе судебные;
  • Невыплаченные кредиты и банковские кредиты.

Также арест на имущество может быть наложен, если имущество может быть конфисковано в рамках решения суда по уголовному делу в отношении продавца. Запрет на регистрационные действия может быть наложен, если имущество является предметом судебного разбирательства. Кроме того, суд может наложить запрет на продажу по требованию следственных органов.

Ни при каких обстоятельствах нельзя продавать недвижимость, находящуюся под обременением в виде ареста или запрета. Сначала нужно снять этот тип ограничения, и только потом приступать к продаже объекта.

Другие виды ограничений

Другие виды ограничений включают бремя опеки. Если имущество находится в полной или частичной собственности несовершеннолетнего гражданина или лица, признанного недееспособным (с ограниченной дееспособностью), его реализация без разрешения органа опеки и попечительства невозможна. Разрешение на опекунство можно получить только в том случае, если взамен предоставляется в собственность жилье не меньшей стоимости или выплачивается соответствующая денежная компенсация.

Ограничение или запрет на продажу также может быть наложено государственными или муниципальными органами в связи с тем, что имущество находится:

  • В аварийном здании;
  • В доме, признанном объектом культурного или исторического наследия.

Запрет на продажу квартир в аварийных домах вводится, если собственник заключил договор с администрацией о предоставлении взамен другого жилья. Если квартира находится в доме, признанном памятником истории или архитектуры, ее продажа может осуществляться только с разрешения органа (федерального, субъекта РФ, муниципального), осуществляющего охрану памятника.

Привет! Собираюсь покупать квартиру, оформил залог в виде расписки. В «зеленке» увидел, что в предыдущем договоре купли-продажи, на основании которого собственником является нынешний продавец, есть обременение с правом проживания. Сопровождавший сделку риэлтор объяснил мне, что в этот же день можно будет подать документы как на снятие обременения, так и на регистрацию этого имущества на мое имя. Ответьте пожалуйста, возможно ли это, и как уберечь себя от чужой ноши? И еще деньги за эту квартиру по договору купли-продажи должны быть уплачены в полном объеме при подписании этого договора, в этот же день документы будут сданы в реестр. Не возникнут ли потом проблемы, сможет ли продавец как-то расторгнуть сделку? Заранее спасибо.

Сопровождавший сделку риэлтор объяснил мне, что в этот же день можно будет подать документы как на снятие обременения, так и на регистрацию этого имущества на мое имя.

Юлия Остроумова

А где, риэлтор вам не объяснил?

Необходимо выяснить причину обременения. Кто прописан в квартире?

Разместите договор купли-продажи, согласно которому продавец приобрел квартиру.

Я думаю, что вы поторопились с депозитом.

Вы можете купить квартиру с обременением. Но если лицо, сохраняющее за собой право пользования этой квартирой, однажды отказалось от участия в приватизации этой квартиры, то за ним сохраняется право пользования этой квартирой пожизненно.

* Пунктуация и орфография авторов сохранены.

Правила составления договора купли-продажи квартиры с обременением

Договор обременения составляется по общим правилам оформления данного вида договора. Однако он должен содержать следующую информацию:

  • Вид обременения;
  • Наличие или отсутствие залога недвижимости.

В случае наложения обременения в виде сохранения права пользования помещением залог на имущество не возникает. Однако тогда текст соглашения должен содержать полную информацию о лицах, в пользу которых налагается обременение.

Договор залога имущества (образец)

Договор купли-продажи с залогом недвижимого имущества в пользу продавца составляется в свободной форме. Текст договора должен содержать следующую информацию:

  • Место и дата составления;
  • Название документа;
  • Подробное описание сторон договора (ФИО, номер и серия паспорта, дата и место рождения, место регистрации);
  • Максимально полное описание предмета договора (объекта недвижимости);
  • Цена контракта;
  • Порядок и способ оплаты;
  • Права и обязанности сторон;
  • Указание приложений к договору;
  • Другие дополнительные условия;
  • Подписи сторон и дата подписания.

Если залог недвижимого имущества возникает в связи с рассрочкой платежа, то в разделе «Порядок оплаты» должны быть указаны:

  • Размеры, порядок и сроки внесения платежей;
  • Информация о том, что до момента полного расчета квартира находится в залоге у продавца.

Аналогично оформляется договор купли-продажи, если обременения возникают из-за отсрочки платежа. Разница лишь в том, что в разделе «Порядок оплаты» указывается дата и порядок внесения единовременного платежа за квартиру.

Договор об ипотеке

Договор купли-продажи с ипотекой оформляется по аналогичным правилам. Все основные разделы содержат одинаковую информацию, в разделе «Процедура оплаты» указывается следующая информация:

  • Часть средств оплачивается личными средствами покупателя;
  • Оставшаяся часть средств оплачивается из средств кредита (указывается наименование банка, номер кредитного договора, порядок и срок перечисления денежных средств продавцу).

Также в тексте договора следует указать, что с момента оформления права собственности до полного погашения кредита имущество находится в залоге у банка, продавец не имеет права закладывать недвижимость.

Соглашение с сохранением права на проживание

Договор купли-продажи, предусматривающий сохранение права пользования жилым помещением за третьими лицами, также оформляется по общим правилам. Отличие от типового договора в том, что в тексте договора обязательно должны быть указаны:

  • Полный список лиц, сохраняющих право проживания в квартире (ФИО и паспортные данные);
  • Основания для наложения ограничения (ссылка на договор или нормы права);
  • Срок действия лимита (если есть).

Как зарегистрировать обременение

Обременение, указанное в договоре купли-продажи, не нужно регистрировать отдельно. Он будет зарегистрирован Росреестром одновременно с государственной регистрацией права собственности на имущество.

Обременение по договору аренды или найма жилого помещения на срок более года может быть зарегистрировано отдельно от договора купли-продажи. Для этого собственник помещения должен обратиться в Росреестр или МФЦ и предоставить копию договора, документы на квартиру и паспорт. Обременение правом пользования помещением (завещание или аренда) не подлежит государственной регистрации, поэтому не может быть зарегистрировано отдельно. Обременение в виде ареста налагается после обращения в Росреестр органов власти.

Как разгрузить

Для снятия обременения необходимо устранить причину его наложения. Например, если квартира находится в ипотеке, вам необходимо погасить ипотечный кредит или заплатить продавцу в полном объеме. Если причиной наложения послужил судебный арест, то необходимо добиться решения суда об отмене ограничения. Если обременение возникло по договору найма жилого помещения, то следует дождаться окончания срока действия этого договора. В случае, когда ограничение наложено по договору ренты, необходимо дождаться смерти ее получателя.

Для снятия обременения необходимо обратиться в отделение Росреестра или МФЦ и предоставить:

  • Паспорт;
  • Документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение;
  • Документы, подтверждающие исчезновение оснований обременения недвижимого имущества.

Документом, на основании которого снимается обременение, может быть взаимное согласие залогодержателя и собственника имущества, договор аренды с истекшим сроком действия, договор ренты и свидетельство о смерти ее получателя и т.п. ипотека, обременение снимается после предъявления документа, подтверждающего полную оплату кредита. Как правило, сейчас банки самостоятельно отправляют такую ​​документацию в Росреестр, чтобы обременение снялось автоматически.

Какие трудности могут возникнуть

Составление договора купли-продажи квартиры с обременением имеет ряд особенностей, отличающих его от оформления типовых договоров купли-продажи недвижимости. Текст договора, кроме обычных положений, обязательно должен содержать сведения об обременении и правовых последствиях его наложения – залоге в пользу продавца или кредитной организации. В случае, если наложено обременение в виде сохранения права пользования квартирой после смены собственника, должны быть указаны правовые основания такого ограничения, а также исчерпывающий перечень лиц, в пользу которых это наложено.

Нарушение этих положений приведет к тому, что договор может быть признан незаключенным, а сделка купли-продажи недействительной. Поэтому к составлению договора купли-продажи с обременением нужно подойти с особой серьезностью. Обычно оформление договора поручают юристу, но вы можете составить его самостоятельно. Для этого необходимо знать основные правила составления данного вида договора. В этом может помочь юридическая консультация.

Вам также может понравиться
Рубрики
Популярное