Установление платы за пользование жилым помещением
Это существенное условие должно быть указано в договоре в виде суммы в рублях. Если в договоре указана цена в другой валюте, необходимо указать способ конвертации валюты в рубли.
Если это существенное условие не отражено в договоре, договор может быть признан незаключенным.
Согласованный сторонами договора аренды порядок внесения платы за пользование жилым помещением должен быть указан в договоре как одно из существенных условий.
Одностороннее изменение размера вознаграждения не допускается (за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (см. ст. 682 ГК РФ).
Условия договора аренды часто включают условие об уплате арендатором залога в качестве страховки, который возвращается арендатору по окончании договора, если он сдает помещение в надлежащем виде и выполнил условия договора в полный, т. е. вовремя оплачивал коммунальные услуги, проводил текущий ремонт оборудования и сантехники, не допускал аварий и т. д. Также распространена предоплата квартплаты за несколько месяцев вперед.
Бланк договора аренды квартиры
Законом установлено, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Однако устный договор также признается судом действительным, но доказать определенные договоренности при устном договоре будет гораздо сложнее, чем если бы он был заключен на бумаге.
Закон запрещает использование свидетельских показаний для подтверждения (см. ГК РФ, пункт 1 статьи 674, пункт 1 статьи 162).
Срок действия договора аренды
Статья 683 ГК РФ указывает, что договор аренды может быть заключен на максимальный срок пять лет. Если в договоре не указан конкретный срок, он считается заключенным на пять лет.
Если срок аренды составляет менее одного года, к арендатору применяются следующие ограничения:
- Запрет на перемещение других граждан и временно проживающих.
- Запрет на аренду жилья по договору субаренды.
- По истечении срока арендатор не будет пользоваться преимущественным правом на заключение нового договора.
- Договор прекращается в случае отъезда арендатора или его смерти.
Есть способ обойти эти ограничения, если в текст договора, заключаемого на срок до одного года, включены положения, противоположные указанным выше ограничениям. Например, в договоре можно явно указать право арендатора на вселение других арендаторов.
Если срок, на который заключается договор, составляет не менее года, то на основании такого договора найма возникает обременение права собственности на квартиру, которое в обязательном порядке подлежит государственной регистрации.
Заявление в Росреестр о государственной регистрации обременения должно быть подано не позднее месяца со дня заключения договора аренды жилого помещения (см. от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ч. 2, 4 и 5 ст. 51)). Административная ответственность за нарушение срока подачи заявления в Росреестр - штраф в размере 5 000 рублей (ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ).
Указание в договоре аренды квартиры постоянных жителей
Если в договоре найма сразу указаны все лица, постоянно проживающие в квартире вместе с нанимателем, то согласие собственника квартиры на проживание этих лиц не потребуется.
Если с самого начала эти лица не были включены в договор, в дальнейшем их вселение возможно только с согласия наймодателя, нанимателя и всех лиц, постоянно проживающих с нанимателем по договору. Согласие не требуется только для детей до 18 лет.
Если в договоре указано положение о том, что все лица, постоянно проживающие с нанимателем, несут те же обязанности по договору найма, что и наниматель, то они становятся сонанимателями.
Это условие в первую очередь защищает интересы собственника квартиры - наймодателя, благодаря чему увеличивается круг лиц, ответственных за квартиру, и становится проще требовать соблюдения условий договора.
Наймодатель обязан сообщить в регистрирующий орган об отсутствии своевременной регистрации граждан, проживающих в квартире, в трехдневный срок со дня истечения 90-дневного срока (см. Закон № 5242-1 от 25 июня 1993 г. (ч. 4 ст. статья 3, часть 1 статьи 5)).
КоАП РФ в ст. Изобразительное искусство. 19.15.1 и 19.15.2 предусмотрены административные штрафы за нарушение правил регистрации по месту пребывания. Таким образом, предусмотрены штрафы для граждан РФ за проживание без регистрации. За нарушение правил регистрации по месту жительства граждан Российской Федерации по месту жительства предусмотрен штраф как на нанимателя, так и на собственника жилого помещения, жители которого нарушают режим регистрации.
Однако если наймодатель, прописанный в съемной квартире, сдает свое помещение родственникам (супругу, детям, дедушкам и бабушкам, внукам, супругам детей), ответственность не возникает (см. примечания к ст. 19.15.1 и 19.15.2 ст. КоАП РФ).
Если наниматели арендуют жилье в том же субъекте РФ, где они имеют регистрацию, то их регистрация по месту пребывания не требуется, в соответствии с ч. 2, 3, 4 и 5 ст. 5 Закона № 5242-1.
Также регистрация не требуется, если арендаторы прописаны в Москве или Московской области, а сдаваемая ими квартира находится в одном из этих субъектов; в Санкт-Петербурге или Ленинградской области, если снимают жилье в одном из этих субъектов; в Севастополе или Республике Крым, а сдаваемая ими квартира находится в одном из этих субъектов.
Условия внесения коммунальных и иных платежей
В договоре необходимо указать, как оплачиваются коммунальные платежи: включены они в оплату за квартиру или нет. Если этот вопрос не урегулирован в договоре, жилец оплачивает коммунальные услуги самостоятельно (ст. 678 ГК РФ). Также желательно согласовать порядок оплаты других периодических платежей (за телефон, интернет и кабельное телевидение).
Ремонт квартиры в договоре аренды квартиры
В договоре необходимо прописать, кто и за чей счет осуществляет текущий ремонт помещения. Если этот вопрос не оговорен, то по умолчанию текущий ремонт квартиры производит за свой счет наниматель, а капитальный ремонт – наймодатель (ст. 681 ГК РФ).
Иные условия договора найма квартиры
Ответственность за расторжение договора до указанной даты, например, уплату вознаграждения за неиспользованный период времени. Возможность содержания домашних животных в съемной квартире (с разрешения арендодателя или без). Ответственность при возникновении обстоятельств непреодолимой силы (ураган, наводнение, пожар), ответственность за причинение вреда третьим лицам (соседям) - ст. 211 ГК РФ. С момента сдачи жилья в аренду наймодатель обязан подать в налоговую инспекцию декларацию о доходах и уплатить налог, в соответствии с п. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ.