Доля в квартире

Документы для суда

Если вы намерены выделить долю в квартире в натуре путем подачи заявления в суд, необходимо подготовить пакет необходимых документов:

• Правоустанавливающие документы - договор приватизации, купли-продажи;
• Правоустанавливающие документы – выписка из ЕГРН, в которой должны быть указаны все собственники;
• Технические документы - технический план, акты, кадастровый паспорт.

Документы прилагаются к заявлению о выделении доли в натуре. В заявлении в качестве ответчиков указаны другие собственники имущества.

Уведомление о продаже

После того, как доля уже фактически и законно выделена, ее собственник обязан уведомить других собственников долей в квартире о своем намерении. Это регулируется законодательством и называется предоставлением преимущественного права покупки для сособственников жилья.

Если собственники изъявят желание приобрести долю, необходимо будет составить соответствующий договор, а если они откажутся, то собственник конкретной доли получает возможность продать свое имущество.

Извещение о продаже составляется в письменной форме и выдается каждому собственнику доли в квартире. Говорится:

• Жилая недвижимость;
• Стоимость жилой недвижимости;
• Условия передачи объекта;
• Порядок оплаты за него.

Передача уведомлений владельцам долей может осуществляться:

• Лично - нужно подготовить копию для владельца, где он поставит свою подпись и зафиксирует дату получения;
• По почте - в виде заказного письма с описанием вложения и с уведомлением о вручении;
• С помощью нотариуса, который выдаст акты об отправке и передаче документов: телеграммой, отправленной продавцом сособственнику самостоятельно.

По закону сособственникам дается срок в один месяц для принятия решения о желании заключить такой договор, как купля-продажа части квартиры. В том случае, если от них будет получен отказ, его нужно будет заверить у нотариуса. Если совладельцы не отреагируют на отправленное уведомление, собственник доли получает право продать свое имущество по истечении 30 дней с момента получения документов.

Подготовка к сделке

Продажа половины квартиры или другой ее части в виде доли – серьезная сделка, к которой нужно заранее подготовиться, в частности, собрать все необходимые документы. Также нужно проверить наличие долгов за ЖКУ. При отсутствии задолженности нужно оформить соответствующую справку в ТСЖ или в управляющей компании.

На этапе подписания договора или регистрации сделки в Росреестре продавец передает покупателю все документы на объект. Желательно заранее подготовить и собрать пакет документов.

Где оформить выписку из ЕГРН:

• В МФЦ;
• В онлайн-режиме;
• В Росреестре.

Выбор способа зависит от личных пожеланий и обстоятельств продавца. Аналогичная схема может быть использована при необходимости продажи доли в квартире банку, если она находится в залоге.

При отсутствии документов, подтверждающих право собственности, необходимо будет их восстановить. Например, технический план и кадастровый паспорт можно получить в Росреестре или БТИ.

Договор купли-продажи

При отчуждении доли в общем имуществе (доли) сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, за исключением случая продажи всех долей по одной сделке.

Договор обычно содержит следующие пункты:

• Данные покупателя и продавца;
• Характеристики части конкретного жилого помещения (паи) - адрес, площадь, размер, кадастровый номер;
• Сведения из подтверждающих документов – выписка из ЕГРН, предыдущего ДКП;
• Подтверждение того, что совладельцы действительно отказались от права преимущественной покупки;
• Цена акции;
• Схема расчетов между сторонами сделки;
• Права и обязанности участников сделки.

Также в договоре обязательно должна быть указана дата его подписания, и, конечно же, подписи сторон.

Важные моменты

С 1 сентября 2022 года Жилищным кодексом Российской Федерации установлено, что в случае возникновения долевой собственности площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, и определяемая пропорционально размеру доли каждого из них, не должна быть менее 6 м2 общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Исключения составляют случаи с приватизацией, наследством и материнским капиталом.

По закону минимальные показатели установлены в следующих значениях:

• Для квартир площадью от 30 до 60 м2 – не менее ¼
• Для квартир площадью от 60 до 120 м2 – не менее 1/10;
• Для квартир площадью 132 м2 и более - не менее 1/15

При несоблюдении вышеуказанных требований Росреестр не регистрирует договор.

Еще один важный момент – обстоятельства, при которых продаваемая доля принадлежит несовершеннолетнему. В этом случае для совершения сделки потребуется получить разрешение местных органов опеки и попечительства. Кроме того, потребуется и отказ ребенка, который за него могут написать его опекуны или родители.

Продать долю, на которую наложено банковское обременение, сложно, но возможно. Однако следует учитывать, что сделка может занять много времени. В обязательном порядке нужно будет получить разрешение финансового учреждения, так как квартира будет иметь форму залога. Заемщик, если он не выполнит свои обязательства перед банком, потеряет свое имущество – финансовое учреждение оставляет за собой право продать имущество и вернуть свои средства.

В случае продажи доли собственником, состоящим в браке, ему потребуется оформить официальное согласие на продажу от супруги. Однако в данном случае речь идет только о той доле, которая была нажита во время брака – она будет считаться совместно нажитым имуществом. Согласие оформляется исключительно нотариусом, что регулируется ст. 35 СК РФ.

Судебная практика: продажа 1 2 долей в квартире

У семьи Петровых была двухкомнатная квартира, которую они решили приватизировать. Квартира, площадь которой составляла 42 м2, перешла в собственность матери и сына. Через два года ее мать Анна Петрова продала свою половину двухкомнатной квартиры Николаю Иванову, так как ее сын Вячеслав Петров в установленном законом порядке оформил отказ в выкупе доли в квартире. Николай Иванов оформил дарение 1/3 доли в квартире своей жене Светлане Ивановой и 1/3 своему сыну, 20-летнему Даниилу Иванову.

Семья Ивановых не жила в двухкомнатной квартире и рассматривала вариант ее продажи, однако Петрову озвучили сумму, которая по факту была несоизмерима с реальной стоимостью жилой недвижимости. Петров подал иск, требуя признать принадлежащие Светлане Петровой и Вячеславу Петрову акции ничтожными, а также подлежащими принудительному выкупу. Истец сослался на то, что семья Ивановых фактически в квартире не проживала, но исправно оплачивала коммунальные платежи. Перед Петровым встала задача, как оценить свою долю, и он пригласил для оценки эксперта, заключение которого также представил в суд. Районный суд отклонил иск Петрова, после чего истец подал апелляционную жалобу. Требования Петрова поддержал областной суд, после чего семья Ивановых обратилась в Верховный суд РФ, который также встал на сторону Петрова, после чего он получил возможность купить доли в квартире.

Часто задаваемые вопросы

Мнение эксперта

Продать долю в квартире можно так же, как продать часть дома – сначала нужно ее выделить, потом получить согласие собственников других долей, а потом уже действовать по обстоятельствам. Стоит отметить, что продажа части (любого) жилого помещения возможна без необходимости ожидания окончания месячного периода при наличии отказа. При отсутствии отказа сделка заключается по истечении месяца после уведомления сособственника.

Также возможен выкуп долей – к этому варианту прибегают граждане, желающие приобрести в собственность всю квартиру. Продать долю, выделенную в натуре, в многокомнатной квартире всегда проще, чем продать долю в однокомнатной, где выделить ее в натуре невозможно.