Сделки с недвижимостью в исполнительном производстве
Наличие в силе исполнительного производства, возбужденного в отношении конкретного лица, означает наличие у этого лица какого-либо неисполненного обязательства, а факт наличия долга подтверждается вступившим в законную силу решением суда и выданным на его основании исполнительным листом.
Что случается? Должник обязан уплатить взыскателю определенную сумму денег. Согласно закону «Об исполнительном производстве» судебные приставы имеют право обратить взыскание на имущество. В такой ситуации очень важно знать ответ на следующий вопрос: можно ли совершать сделки с недвижимостью при наличии исполнительного производства?
Оспаривание сделок по гражданскому праву
Для того чтобы вернуть имущество в собственность заемщика, а затем потребовать взыскания, кредитор может оспорить сделки в гражданско-правовом порядке в течение 3 лет. Сделка, последствия которой нарушают законные интересы кредитора, может быть признана недействительной. Это сложно доказать, поэтому кредиторы чаще всего прибегают к стандартному варианту — подтверждению мнимых сделок.
Судебные процессы по признанию мнимых сделок не всегда заканчиваются успешно. Фиктивность купли-продажи доказывается истцом. Но доказать недействительность договора сложно, если стороны сделки все юридически грамотно оформили. Поэтому кредитору приходится готовить внушительную доказательную базу. Дело будет выиграно, если удастся найти ошибки покупателя и продавца.
Сделка может быть признана недействительной или мнимой при наличии следующих фактов:
- Договор заключается между родственниками, друзьями, коллегами или знакомыми;
- Факт расчетов между сторонами по сделке не подтвержден, либо доказано, что расчеты не производились;
- Продавец получил средства, но долг не был погашен хотя бы частично;
- Цена сделки не соответствует рыночной стоимости имущества;
- Продавец продолжает пользоваться проданным имуществом, например, ездит на проданном автомобиле;
- Покупатель не имеет дохода, соответствующего цене сделки, является номинальным собственником, не пытается использовать приобретенное имущество.
Для большей убедительности кредитор должен доказать совокупность вышеуказанных обстоятельств, а также то, что сделка была направлена на сокрытие имущества от последствий взыскания. Опытный юрист поможет должнику выиграть дело, поэтому оспорить сделку в гражданском порядке удается не всегда. В делах о банкротстве суды часто встают на сторону кредиторов.
Что будет с судебными приставами?
В связи с продажей долга третьему лицу возникает вполне закономерный вопрос. Что будет с решением суда и действиями судебных приставов, если сменилась компания, которая должна вернуть долг?
Этот вопрос регулируется законом об исполнительном производстве. В ст. 52 отмечает, что в случае продажи долга третьему лицу судебный пристав-исполнитель просто заменяет сторону процесса новым участником, ставшим собственником долга. Аналогичная операция проводится при реорганизации компании, переводе долга, смерти гражданина.
Замену судебный пристав-исполнитель осуществляет на основании специальных документов. Он готовит решение по этому поводу, которое утверждает старший судебный пристав-исполнитель. Затем копия документа направляется должнику и взыскателю.
Оспаривание сделок при банкротстве должника
Банкротство физического лица возможно, если сумма его долгов значительна (от 500 тысяч рублей), а обязательства не выполняются в течение нескольких месяцев. Последствий у этой процедуры много, в первую очередь это продажа имущества, принадлежащего должнику, в покрытие его обязательств. Но есть еще один момент – кредитор может настоять на признании сделок, заключенных в предыдущие три года, недействительными.
Возможность оспаривания сделок должника не означает, что любое его соглашение, заключенное в течение трех лет, будет автоматически признано недействительным. Оспорить могут только подозрительные сделки, которые действительно были направлены на уклонение от исполнения обязательств.
В случае банкротства можно оспорить:
- Сделки с неравным встречным исполнением (пункт 1 статьи 61.2 Федерального закона № 127 «О несостоятельности (банкротстве)»). Речь идет, например, о контрактах с ценой, не соответствующей рыночной;
- Сделки, направленные на причинение вреда кредитору (пункт 2 статьи 61.2 ФЗ-127);
- Соглашение, по которому одному из кредиторов отдается предпочтение перед остальными (статья 61.3 127-ФЗ).
Например, если недвижимость была продана по подозрительно низкой цене, кредитор имеет право ее оспорить. После принятия решения суда имущество будет включено в конкурсную массу, за его счет будут выплачены компенсации кредиторам в очередном порядке.
Ссылка на документ: Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
Заявление о реализации имущества должника
По требованию лица, а именно самого должника, его имущество (стоимостью не более 30 тысяч рублей) может быть отчуждено им самостоятельно (статья 87.1 Закона об исполнительном производстве).
Срок подачи такого ходатайства составляет не более 10 дней с момента, когда он узнал об оценке имущества. Если есть нарушения, то мы, как юристы по защите прав должника, вам поможем.
После получения вышеуказанного ходатайства судебным приставом-исполнителем он выносит соответствующее определение, согласно которому исполнение исполнительных мер откладывается. Кроме того, в комментируемом постановлении должно быть определено, что денежные средства от реализации должны быть зачислены на депозит ССП в течение не более 10 дней с момента издания указанного НПА. Кроме того, должник предупреждается об ответственности за неперечисление денежных средств, а также за бездействие, выразившееся в нереализации имущества.
По истечении 10-дневного срока судебный пристав-исполнитель может предложить собственнику оставить нереализованное имущество себе, в противном случае оно передается на принудительное взыскание, постановление, которое направляется сторонам исполнительного производства.
Законы проекта для народа
- Мнимые сделки должников
И вот оно! Настал тот самый момент, когда... Впрочем, не хочу лирики. Давайте перейдем к делу. Каждый день на меня сыпется множество вопросов, и немало вопросов связано с возможностью продажи должниками своего имущества в обход банков и судебных приставов. Многих читателей интересует вопрос: могут ли судебные приставы или сам взыскатель оспорить договор купли-продажи, дарения или любую другую сделку, по которой должник избавился от своей квартиры, дома, автомобиля и другого имущества?
Я, честно говоря, устал отвечать на все эти вопросы и даже сделал подборку самых популярных, но количество комментариев от этого не уменьшилось. По этой причине я решил разъяснить вам этот вопрос один раз, чтобы больше к нему не возвращаться. Более того, мне есть, что тебе сказать. Я буду опираться на конкретную судебную практику, так как в таких случаях теория вряд ли поможет.
Ваш случай в студию! Истец успешно оспорил один договор купли-продажи квартиры, но во втором договоре ему было отказано.
Требования истца были удовлетворены частично. Суд постановил признать недействительным договор купли-продажи квартиры, а также признать недействительной запись о государственной регистрации права. Суд отказался признать недействительным второй контракт.
Сюжет дела прост и понятен всем, кто задавался подобным вопросом. Собственно, это как раз ваш случай. Взыскатель обратился в суд с исковым заявлением к должнику о признании недействительными двух сделок. Основанием для подачи такого иска является наличие у взыскателя судебного решения, которым долг был взыскан с должника в его пользу. То есть должник, зная, что у него есть денежный долг перед взыскателем, продал две свои квартиры, чтобы не отдавать их судебным приставам.
При этом в данном конкретном случае не имеет значения, какой это долг (кредит, заем, неосновательное обогащение, возмещение вреда и так далее), и кто именно выступает взыскателем (банк, МФО, физическое лицо).
Взыскатель решил, что обе сделки были на самом деле мнимыми, то есть совершены не с действительной целью продажи имущества, а с целью, неожиданностью, скрыть имущество от обращения на него взыскания. Надо сказать, что эта позиция хороша, если она подкреплена доказательствами.
При этом Истец выяснил, что должник до сих пор зарегистрирован и фактически проживает в одной из проданных квартир.
Далее будет нудный, но очень полезный разбор полетов с точки зрения Закона
Согласно части 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) или независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно части 3 ст. 166 ГК РФ сторона сделки, а в случаях, предусмотренных законом, и другое лицо вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки, независимо от применения последствий ее недействительности, может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ ничтожна сделка мнимая, то есть сделка, совершенная только для видимости, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
В судебном заседании установлено, что должник знал о наличии неисполненных обязательств перед Кредитором, но тем не менее предпринимал действия по заключению договоров купли-продажи двух принадлежащих ему на праве собственности квартир, стоимость которых явно превысил объем своих обязательств перед кредитором.
В отношении одной из квартир суд отказал Истцу в удовлетворении иска и оставил сделку по ее продаже в силе, поскольку оспариваемая сделка была совершена ее участниками, в результате чего продавец получил деньги от покупателя, а покупатель, соответственно, квартира.
В пользу должника сыграл тот факт, что сделка по покупке квартиры была совершена за счет кредитных средств. Проще говоря, покупатель взял ипотечный кредит, чтобы купить эту квартиру у должника. И наличие такого кредита накладывает на заемщика серьезные обязательства по его погашению. Но вы это уже знаете. Если нет, то вот статья в помощь. Кроме того, должник в этой квартире не прописан и фактически не проживает. Оно и понятно, ведь там уже прописан новый владелец.
Что касается второй квартиры, то здесь все гораздо интереснее.
По смыслу ч. 1 ст. 170 ГК РФ обязательным условием признания двусторонней сделки мнимой является наличие согласованных действий обеих сторон сделки, наличие неисполненных обязательств продавца перед третьими лицами само по себе не может считаться достаточным основанием для удовлетворения заявленных требований в этой части.
Изучив материалы дела, суд выявил соглашение между продавцом и покупателем второй спорной квартиры о сделке для виду без намерения придать ей соответствующие правовые последствия.
На этом суд и построил свою позицию. Должник как до, так и после регистрации данной сделки не был снят с учета по названному адресу, он по-прежнему пользуется квартирой. В свою очередь покупатель не въехал в квартиру, а вместо этого ютится с женой и ребенком в своей старой однокомнатной квартире
Должника не спасло даже наличие договора найма жилого помещения, согласно которому новый собственник квартиры предоставил ее Должнику для длительного проживания. Суд расценил это доказательство не в пользу самого должника и, кстати, вполне резонно посчитал, что собственник не имел намерения проживать в этой квартире. А учитывая, что плата за пользование квартирой была сильно занижена по сравнению с рынком, суд разнес этот договор вдребезги.
Кроме того, суд справедливо указал на отсутствие в тексте договора купли-продажи квартиры квитанции о получении денежных средств, а также поставил под сомнение отсутствие доказательств наличия у Покупателя денежных средств, необходимых для приобретения квартиры. Эта позиция была подкреплена судом сведениями о совокупном доходе семьи. Просто справки о зарплате Покупателя и его жены свидетельствовали о том, что они просто не в состоянии накопить на такую квартиру. Плюс покупатель квартиры оказался дальним родственником должника.
Все эти факты позволили суду вынести решение в пользу истца и признать договор купли-продажи второй квартиры мнимым.
(По мотивам: Апелляционное определение Омского областного суда от 14.01.2015 по делу № 33-28/2015).
Как снять арест с квартиры?
Законодательством предусмотрено четыре основных способа снятия ареста с квартиры:
- Добровольное погашение долга;
- Приостановление исполнительного производства по решению суда;
- При ошибочном аресте или без должных оснований (например, если квартира фактически не принадлежит должнику);
- Процедура задержания проводилась незаконно и с нарушением процессуального кодекса.
Для снятия ареста должнику необходимо обратиться в ФССП с платежными документами, подтверждающими погашение долга, либо соответствующим решением суда.
Не нашли ответ на свой вопрос? Звоните на горячую линию 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.