Гарантии в строительных контрактах

Гарантия на строительные работы

Специфика строительных работ заключается в том, что не всегда можно определить, насколько качественно выполнены работы, есть ли расхождения с действующими СП. Напомним, что теперь СНиПы признаются сводами правил в соответствии со ст. 42 ФЗ N 384. Надзорные комиссии контролируют и проверяют не только в самом конце, но и в процессе:

• По завершению определенных промежуточных этапов – заливается фундамент, возводятся стены и т.д.;
• Проверить, как проложены системы электрификации, противопожарные и другие слаботочные системы в потолке или других помещениях.

При этом каждый этап должен завершаться подписанием отдельных актов. На строительной площадке за этим следит технадзор заказчика. При приемке Ростехнадзор проверяет наличие всех документов и качество строительства.

Если строительные работы успешно завершены, но в процессе эксплуатации зданий и помещений обнаружены недостатки, то следует обратиться к гарантийным срокам, в течение которых подрядчик обязан исправить недостатки, если они возникли по его вине - ст. 755 ГК РФ.

Закон устанавливает, что предельный срок обнаружения недостатков составляет 5 лет.

Существует несколько видов гарантий, каждый из которых мы рассмотрим отдельно.

Гарантировано законом

Гарантия на строительные работы определяется законом исходя из типа объекта и статуса сторон. Если речь идет о жилых многоквартирных домах, являющихся объектами долевого строительства, то необходимо ссылаться на нормы Федерального закона N 214-ФЗ. В статье 7 указано, что гарантийный срок не может быть менее 5 лет. В этом случае участник долевого строительства выступает потребителем услуги, он также защищен Законом о защите прав потребителей.

Поскольку, как было отмечено выше, сейчас застройщики не получают деньги напрямую, они вынуждены экономить на средствах и часто сдают объекты с нарушениями, которые невозможно выявить на первый взгляд:

• Некачественные материалы;
• Нарушение методов работы.

Участник DDU имеет право предъявить следующие требования:

• Об устранении недостатков;
• О снижении цены;
• О возмещении расходов, если он устранил недостатки за свой счет.

Вам нужно будет составить документ и отправить его на адрес строительной организации.

Установленный гарантийный срок один год распространяется на строительство объектов для федеральных нужд, если иное не предусмотрено договором - п. 10 Запроса предложений № 812.

Гарантийные обязательства по договору

Гарантийные обязательства на выполнение строительных работ по договору заключаются в следующем. Статья 724 ГК РФ дает четкое разделение понятий гарантийных сроков в строительстве и сроков обнаружения дефектов.

В случае, если гарантии на строительные работы не установлены, претензии предъявляются в разумный срок, но в течение двух лет со дня передачи объекта. Если в договоре указано менее двух лет, а недостатки обнаружены по истечении этого времени в течение двух лет, то подрядчик несет ответственность, если заказчик докажет наличие вины подрядчика.

Предельный период обнаружения недостатков не может превышать пять лет. Но гарантийные обязательства могут быть выше пяти лет, если стороны предусмотрели это в договоре.

В договоре может быть предусмотрено, что гарантийный срок эксплуатации объекта строительства продлевается на период проведения ремонтных работ.

Строительство для бытовых нужд

Важно понимать, что когда гражданин заключает договор строительного подряда в бытовых целях (строительство дачи), то к данному виду правоотношений применяются нормы Закона о защите прав потребителей. Статья 29 LOPP устанавливает права потребителя в случае дефектов.

Гарантийные сроки устанавливаются договором, а если они не указаны, то на имущество распространяется пятилетний срок для предъявления претензий.

Инженерные системы и гарантии

В здании, которое можно эксплуатировать, всегда должен быть предусмотрен комплекс инженерных систем. Выполнение таких работ распространяется и на договор строительного подряда.

К таким системам относятся:

• Обогрев;
• Водоснабжение;
• Дренаж;
• Кондиционирование и вентиляция;
• Системы пожарной безопасности;
• Электрические системы.

Закон о долевом участии в строительстве предусматривает иной срок гарантийных обязательств на инженерные системы – не менее трех лет. Если строительно-монтажные работы выполнены с нарушениями, то граждане вправе обратиться с требованиями, при указанных выше обстоятельствах, применимыми к самому объекту долевого строительства.

Оборудование и материалы

Что касается самих материалов и оборудования, то могут быть дополнительные гарантии от производителя, дистрибьютора или продавца. К строительным материалам относятся:

• Трубы;
• Провода;
• Кирпичи;
• Дерево;
• Бетон и др.

К оборудованию относится уже собранное на заводах оборудование, механизмы, приборы и т.п.

Поэтому на отделочные работы гарантийный срок может быть продлен и на гарантийный срок на сами материалы и оборудование, при их превышении, если иное не предусмотрено договором или прямо не противоречит закону.

Если строительная техника приобреталась для личных целей, то стоит помнить о правилах возврата технически сложного товара. Не все можно вернуть.

Не сертифицированные материалы и оборудование разрешается использовать только для личного строительства.

Подача претензии

Поскольку стоимость квартир и недвижимости достаточно высока, о мировом суде речь не идет. В зависимости от обстоятельств граждане подают заявления в районный суд общей юрисдикции или в арбитражный суд. Обязательный досудебный порядок разрешения споров должен соблюдаться, когда он предусмотрен договором. Позиция Пленума Верховного Суда по правоотношениям в ДДУ заключается в следующем:

Направление дольщиком требований об устранении недостатков не является досудебным урегулированием.

Для этого он должен написать заявление с указанием досудебного урегулирования спора и намерения обратиться в суд.

Однако ГПК не предусматривает обязательного досудебного порядка разрешения споров по строительным работам.

Если застройщик долевого строительства банкрот, то обращаемся в арбитражный суд. Если строительные работы ИП проводились по ЗОЗПП, необходимо обратиться в районный суд по выбору истца.

Составляем претензию и собираем документы

Правильно составленное исковое заявление поможет суду быстро принять дело к производству и решить его по существу. В таблице приводим пример, как составить претензию о ненадлежащем выполнении строительных работ.

Судебная практика: выполнение работ по строительству зимнего сада

Дело № 31-КГ20-3-К6. В данном иске дело не дошло до гарантийных обязательств, так как отношения были разорваны по иным обстоятельствам. Истец обратился в суд в защиту прав потребителей. Ответчик - индивидуальный предприниматель, который должен был выполнить установку зимнего сада.

Истец потребовал:

• Вернуть деньги;
• Оплатить штраф;
• Оплатить штраф;
• Возместить моральный ущерб;
• Возместить судебные издержки.

Были нарушены сроки выполнения работ и обнаружены существенные недостатки. Суд расторг договор и удовлетворил требования, с чем ответчик не согласился, поскольку компенсация была внушительной.

Верховный суд РФ установил, что договором предусмотрена поэтапная приемка работ. Ответчик должным образом уведомил истца о завершении этапов, но его письма не были прочитаны. Истец также задержал оплату одного из этапов. Поэтому суд направил дело на новое рассмотрение.

Часто задаваемые вопросы

Мнение эксперта

На строительные работы распространяются гарантийные сроки по договору или по закону. В договоре не могут быть установлены нормы, прямо противоречащие закону. В отношении детского сада применяются нормы ФЗ №214. В отношении подряда на выполнение строительных работ для бытовых нужд применяются нормы Законодательного и процессуального регламента.