Преимущественное право и зачем нужно уведомлять других собственников
Основная трудность при совершении данной сделки заключается в наличии преимущественного права покупки. По российскому законодательству, если один из собственников продает свою долю в квартире или доме, он должен письменно уведомить о своем намерении других собственников недвижимости. Это уведомление должно содержать такую информацию, как:
- Цена акций при продаже;
- Условия продажи.
После получения уведомления о намерениях одного из совладельцев остальные в течение месяца получают право купить продаваемую долю. Если никто из них этого не сделал в течение тридцати дней, то продавец получает право продать долю третьим лицам.
На первый взгляд схема очень проста. Однако на практике это доставляет всем немало трудностей, особенно тем, кто собирается продавать свои акции. Таким образом, ГК РФ дает остальным собственникам квартиры возможность предотвратить продажу своей доли разными способами. Бывают случаи, когда продавец теряет все шансы успешно его продать.
Законодательные вопросы
Существующая статья ГК РФ, посвященная этому вопросу, несовершенна. Таким образом, он никак не регулирует процесс уведомления о намерении продать долю других собственников. Нет точной информации о следующем:
- Форма уведомления;
- Место совершения сделки;
- Время сделки;
- О невозможности поиска другого собственника в целях уведомления;
- Алгоритм действий продавца доли, согласно которому он сможет правильно оформить отчуждение.
Часто те, кто собирается продать свою долю в квартире, используют теневые схемы продажи. Причина часто в том, что если другие собственники не хотят получать письма-уведомления о продаже, то продавец никак не может на это повлиять.
Поэтому те, кто планирует продать свою долю, вынуждены делать это обходными путями, которые могут, так или иначе, противоречить закону. На этом останавливаться не будем, а рассмотрим далее особенности продажи доли квартиры путем направления уведомления другим собственникам.
Извещение о продаже доли в квартире: образец
Процедура продажи доли в квартире должна быть спланирована очень тщательно, с учетом всех тонкостей. Если вы хотите, чтобы сделка была оформлена в соответствии с действующим законодательством, то не обойдется и без необходимости рассылки уведомлений другим собственникам. Этот документ должен быть в свободной форме. Образец уведомления о продаже доли в квартире содержит следующие реквизиты:
- Получатель уведомления и его адрес;
реквизиты продавца доли (ФИО, адрес проживания, паспортные данные);- Размер продаваемой доли;
- Адрес квартиры или дома;
- Сумма сделки;
- Основание, по которому продавец является собственником доли;
- Предложение воспользоваться преимущественным правом покупки доли второму собственнику;
- Условия сделки;
- Дата выдачи и подпись.
Обязательно указать в извещении, что каждый сособственник жилья имеет право приобрести указанную долю в течение месяца. Если он не желает этого делать, то по истечении этого срока получает право осуществить отчуждение доли иными способами, в частности, через договор купли-продажи квартирной доли.
Вручение извещения о продаже доли в квартире
Уведомление о намерении продать свою долю в квартире можно передать другим собственникам по-разному. Однако лучше всего это сделать через нотариуса, чтобы сделка успешно прошла государственную регистрацию.
Письменное уведомление может быть вручено лично, но копия должна быть оставлена. Если получатель такого письма не желает его подписывать, то могут быть вызваны свидетели для фиксации факта отказа.
Также извещение может быть отправлено в виде телеграммы с уведомлением о вручении каждому собственнику или письмом. Отправляя письма, каждый владелец должен помнить следующее:
- Каждое письмо должно быть зарегистрировано. Уведомление о получении должно быть предоставлено, не теряйте почтовую квитанцию;
- В письме должна быть указана стоимость части квартиры, если вы не определились с ее окончательной ценой, то в дальнейшем, если она будет снижена, вам нужно будет отправить второе письмо, если будет увеличена, то только по адресу будут;
- Письменный ответ должен быть получен в течение 30 дней. Если вы получили отказное письмо, его следует отнести в Росреестр. Если ответное письмо не придет, то извещение и квитанция вам вернутся.
Нотариальное сопровождение в процессе передачи уведомления другим собственникам квартиры
Как видите, чтобы дальнейшая сделка по продаже доли прошла без проблем, лучше отправить уведомление другим совладельцам квартиры, воспользовавшись услугами нотариуса.
Нотариальное сопровождение выглядит так:
- Продавец оформляет извещение по образцу, показанному ранее;
- Нотариально заверить;
- Составляет заявление на имя нотариуса с просьбой направить уведомление другим собственникам;
- Нотариус со своего адреса отправляет письма с уведомлениями, где под текстом стоит подпись продавца. Ежемесячный срок исчисляется со дня вручения уведомления. Если в этот период получатель не явился к нотариусу, то он выдает продавцу справку, подтверждающую факт неявки другого собственника и получения уведомления.
Если адресат не получил письмо (это может произойти из-за выезда с места жительства или по другим причинам), и оно было возвращено отправителю, то нотариус также выдает справку о том, что заявителем приняты меры по уведомлению -владельцам квартиры о его намерениях.
Все это поможет быстро и качественно совершить сделку, связанную с продажей части квартиры. Но есть еще одна проблема – не все захотят ее покупать, так как ситуация спорная и может дойти до судебных разбирательств.
С чем еще можно столкнуться при продаже доли в квартире?
Также у собственника, который хочет продать свою часть квартиры, может возникнуть еще одна проблема – налоги. Так, если его доля принадлежит ему менее трех лет, а сумма сделки составляет более миллиона рублей, ему придется заплатить налог на прибыль в размере 13 процентов от суммы продажи.
Уплата налога не вызовет проблем, если сумма сделки не очень велика. Но если сама деталь стоит недешево, и это указано в извещении, то мало кто (в том числе и владельцы) захотят платить высокий налог. При этом искусственно занижать сумму в уведомлении нельзя.
Как видите, сделка по продаже части квартиры может быть очень сложной во всех отношениях затеей. Да и процесс оповещения других владельцев о предстоящей продаже не так прост, как может показаться сначала.
Как продать квартиру, если собственник доли несовершеннолетний, можно узнать здесь