Как купить землю: пошаговые инструкции и лайфхаки от риелторов

Виды залога

Необходимо понимать, что залог от залога бывает разным. Так, например, залоговая недвижимость регистрируется в специальных организациях. И сам по себе заемщик, заложивший такое имущество, не может решать судьбу заложенной квартиры. Для того, чтобы свободно распоряжаться недвижимостью, необходимо получить письменное согласие лица или компании, являющейся залогодержателем.

Несмотря на то, что, реализуя заложенное имущество, заемщик нарушает кредитный договор, ему не грозят никакие последствия, кроме натянутых отношений с работниками банка. Кроме того, продажа под залог как таковая по закону не квалифицируется как преступление.

Если заемщик намерен сохранить хорошие отношения с банком и через определенный промежуток времени все-таки погасить задолженность по кредиту, то ему следует осуществить реализацию заложенного имущества по согласованию с банковскими работниками. При этом отдать банку залог в качестве платежа по кредиту не получится.

Банку совершенно не нужна чужая собственность, и он не имеет права продать полученную квартиру или машину. Поэтому вполне логично, что сотрудники банка будут настаивать на том, что вопросами, связанными с реализацией заложенного имущества, занимается именно заемщик.

При принятии судом иска от банка кредитор обязан указать, какими способами будут проводиться торги, первоначальную стоимость имущества. Итогом всей судебной процедуры будет решение о принудительной реализации имущества, в котором указана вся процедура реализации имущества.

Исполнение решения суда осуществляет служба судебных приставов, она направит необходимые документы в компанию, проводящую торги, и проконтролирует ход торгов.

В случае нереализации предмета залога на первичных торгах проводятся повторные торги со снижением стоимости до 10%.

При условии, что заложенное имущество не является недвижимостью, то вы можете продать залог без уведомления банка о своих намерениях и распорядиться полученными деньгами по своему усмотрению. Деньги из залога должник может использовать для погашения долга или на неотложные нужды. В противном случае, когда на заложенное имущество будет наложен запрет на продажу, проще всего будет договориться с банком.

Каковы риски автокредита?

На сайтах крупных банков можно ознакомиться с условиями кредитного договора под залог автомобиля, а также рассчитать на кредитном калькуляторе приблизительную сумму ежемесячных платежей, сумму переплаты и процентную ставку. Автовладелец может изучить договор, проконсультироваться с юристами и заранее просчитать все риски.

МФО и автоломбарды не предоставляют такой возможности, однако предлагают более низкую процентную ставку и выдают кредит в более короткие сроки. Но где бы вы ни брали кредит под залог автомобиля, риски будут одинаковыми.

Риск 1: Вы можете потерять свою машину и задолжать кредитору крупную сумму денег.

Юрист, кандидат юридических наук Владислав Кукель:

– Нельзя сказать, что кредит под залог автомобиля опасен. Но он несет в себе возврат «тела кредита», проценты по кредиту и пени за просрочку платежа. Если платежи не производятся в течение одного-двух месяцев, сумма долга вырастает в разы.

Залог автомобиля является гарантией возврата кредитных средств. Если деньги не возвращаются, кредитор (банк, МФО, автоломбард) арестовывает автомобиль, а затем продает его. В этом случае заемщик должен погасить основной долг, проценты по кредиту и пени.

Есть много историй, когда человек потерял машину и остался в долгу перед кредитной компанией. С точки зрения закона мошенничества (то есть преступления, предусмотренного УК РФ) нет.

Риск 2: Кредитная организация предложит подписать не только кредитный договор под залог автомобиля, но и договор купли-продажи и лизинга. Подписав такие договоры, автовладелец продаст машину банку и сдаст ее в аренду, то есть потеряет право собственности на нее.

Генеральный директор юридической компании Pavlenko Law Group, кандидат юридических наук Константин Павленко:

— Как правило, заемщики откликаются на объявления «займы под залог автомобиля», «займы под залог автомобиля» и т. д. Ведь в офисе компании они подписывают не только кредитный договор под залог автомобиля или титула, но и договор купли-продажи и аренды. Себестоимость продажи автомобиля намного ниже рыночной, а лизинговые платежи значительно выше.

Уровень правовой грамотности россиян крайне низок. Подписывая документы с названием «Договор купли-продажи», они не догадываются, что отныне фактически будут ездить на чужой машине. При просрочке хотя бы одного арендного платежа начинается начисление пени по ростовщическим ставкам.

Могу поделиться своим случаем. Мой клиент продал свой автомобиль лизинговой компании за 1,2 миллиона и должен был заплатить 2,7 миллиона в течение года за его фактический выкуп. Сорвав один платеж, через неделю получил требование о возврате машины и единовременную выплату за весь год.

Более того, выяснилось, что к его машине был прикреплен «маяк». Мошенники получили информацию о маршрутах клиента, месте проживания его и его родственников, стали приезжать и «давить» в лучших традициях коллекционеров 2000-х.

Судебный процесс против моего клиента по возврату автомобиля и взысканию денежных средств также не заставил себя долго ждать. Основным инструментом противодействия в таких случаях является подача встречного иска о переквалификации заключенных договоров в кредитный договор под залог автомобиля.

Однако практика в России неоднородна: лизинговая компания, оставшаяся ни с чем в одном регионе, даст о себе знать в другом. Плюс в Москве есть практика в пользу таких арендодателей.

В моем конкретном случае мне удалось «поиграть» на реформе судебной системы. Была перспектива дойти до новообразованного кассационного суда другого региона, в связи с чем оппонент согласился на компромиссное мировое соглашение. Машина осталась у клиента, деньги вернули уже под вполне рыночный процент. Но это не всегда так.

Риск 3: В первый месяц вам предложат 1-3% по кредиту, но могут не сказать, что со следующего месяца процентная ставка повысится. Увеличение процентов может быть предусмотрено за отсрочку платежа даже на один день и достигать 20% от общей суммы долга.

Юрист, кандидат юридических наук Владислав Кукель:

Сама схема проста. Это сложное и запутанное кредитное соглашение со многими условиями досрочного расторжения, сложными процентами, процентами и штрафами. Когда клиент подписывает договор, менеджер со стороны кредитора сообщает лишь несколько дежурных маркетинговых фраз, например: «первый месяц — 0% по кредиту».

Представитель кредитной организации не может сказать, что со второго месяца кредитования проценты вырастут до 5%, а с третьего - до 25% годовых. Или про то, что санкции за просрочку возврата могут расти лавинообразно — от 0,01% за первую неделю просрочки до 1% в сутки за просрочку более двух месяцев.

Это прописано в условиях кредитного договора. Часто эти условия идут отдельным документом очень большого объема, размещаемым на сайте банка, автоломбарда или МФО. Не каждый профессионал сможет с ней ознакомиться и разобраться.

Претензии по залоговому недвижимому имуществу

Каждый банк определяет требования к залогу индивидуально. Некоторые банки принимают в залог только квартиры, считая их более ликвидными. В других банках можно оставить в залог комнату, гараж, загородный дом с участком, квартиру в таунхаусе.

В зависимости от вида предмета залога к нему предъявляются определенные требования.

Требования к квартирам. Банки чаще всего не имеют строгих требований к площади. Принимают в залог студию и даже квартиру с незаконной перепланировкой. Вот некоторые другие требования, которые могут быть у банков:

1. Материал стен, потолков. Банки не могут брать в залог квартиры в домах из дерева (брус), а также квартиры в панельных домах ниже пяти этажей постройки до 1975 года. Фундамент дома может быть любым - кирпичным, бетонным или каменным.
2. Снос здания. В некоторых банках допускается до 70%, в среднем - 60%. Важно, чтобы дом не находился в планах капитального ремонта, сноса или реконструкции со стороны сообщества и не находился в аварийном состоянии.
3. Коммуникации и санузел. Должны быть ванная и туалет, горячая и холодная вода, канализация, отопление, а также подключение к центральным системам газа или электричества.

Требования к таунхаусу. Это должна быть обособленная многоэтажная часть жилого дома с отдельным входом и общей стеной с соседним бездверным блоком, а также со своим почтовым адресом.

По документам он должен быть зарегистрирован как отдельный объект. Варианты оформления могут быть разными: таунхаус, многоквартирный дом, часть жилого дома, часть сблокированного жилого дома, блок-секция, жилой дом, часть жилого дома, квартира.

Из других характеристик банки смотрят на фундамент - кирпичный, каменный или бетонный - и коммуникации. На постоянной основе должно быть электричество, холодная и горячая вода, отопление, канализация. Если дом на свайном фундаменте, нет ни горячей воды, ни канализации, ни подключения к электросети – достаточно одного несоответствия критериям банка – дом в залог не примут.

Требования к жилым домам. Банки обычно рассматривают только завершенное строительство и дом не выше 3-х этажей. В некоторых случаях незавершенное строительство может быть взято в залог при наличии проекта и коммуникаций. Подача газа не является обязательной.

Деревянные дома обычно берут в залог, если они не старше 1985 года, а в некоторых банках - не старше 2000 года. Для остальных домов жестких ограничений по материалу нет.

Они тоже выглядывают из дома. В среднем она должна быть не более 50%. Для деревянных домов - не более 40%.

Дом должен находиться в населенном пункте, где есть не менее трех других жилых домов и возможность добраться туда в любое время года. Иметь постоянное электроснабжение от энергоснабжающей организации, канализацию, воду, отопление, санузел.

Точные требования к предмету залога можно узнать на сайте банка или попросить распечатать их у менеджера в отделении.

Шаг 6. Регистрация перехода права собственности на земельный участок, дом в Росреестре

Для оформления перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка на дом потребуются:

Представление документа, подтверждающего уплату госпошлины, вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии сведений об уплате государственной пошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней со дня подачи заявления Росреестр возвращает заявление и приложенные к нему документы без рассмотрения, поэтому мы рекомендуем приложить квитанцию.

Порядок оформления права собственности на квартиру в ипотеку в целом такой же, как и при покупке земельного участка без использования кредитных средств. Однако при оформлении ипотеки также необходимо будет согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно с общим комплектом документов, либо квитанции с номером регистрационное дело предоставляется в банк для предоставления банком дополнительных документов к этому делу), предоставить документы для регистрации, указанные выше в перечне документов для регистрации ипотеки.

При оформлении ипотеки также необходимо будет согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно с общим комплектом документов, либо квитанции с номером регистрационное дело предоставляется в банк для предоставления банком дополнительных документов по этому делу).

Заявление и документы можно подать одним из следующих способов:

При отправке документов по почте подлинность подписи на заявлении должна быть нотариально удостоверена, сделка с жилым помещением должна быть нотариально удостоверена, к заявлению прилагается копия документа, удостоверяющего личность (паспорта).

При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру Вам должна быть выдана (направлена) расписка (уведомление) о приеме документов.

Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации перехода права собственности, особенно это важно при альтернативных сделках.

Срок государственной регистрации начинается на следующий рабочий день после даты поступления документов (Письмо Росреестра от 22.08.2021 № 14-10188-ГЭ/17).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН, также Росреестр передает копии договоров с отметкой о регистрации.