Как получить в собственность арендованный земельный участок: пошаговая инструкция выкупа объекта из аренды

Основания для переоформления права собственности на земельный участок

На практике существует несколько оснований, по которым арендатор имеет право на передачу арендованного земельного участка в собственность:

• Муниципалитет или государство предлагает арендатору выкупить объект;
• Инициатором выкупа является законный пользователь земли, планирующий получить на нее полное право собственности;
• Срок договора аренды с правом последующего выкупа истек.

Как показывает практика, арендодатель предлагает арендатору выкупить предмет лизинга, в том случае, если он планировал отчуждение права собственности на него.

Особенности выкупа

Получить землю в аренду бесплатно можно только в случаях, предусмотренных статьей 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации:

• Религиозная организация имеет на участке здание или сооружение;
• Если объект имеет общее назначение, находится в границах садов или огородов, которые используются гражданами для собственных нужд;
• Через 5 лет использования арендованного земельного участка по его целевому назначению (индивидуальное жилищное строительство, содержание ЛПХ или трудоустройство КФД);
• По истечении 5 лет пользования объектом, сданным в аренду для индивидуального жилищного строительства или ЛПХ, лицам, занимающим определенные должности;
• Многодетные семьи;
• В иных случаях, предусмотренных статьей 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации.

В других случаях арендатор может только купить землю. Причем такая возможность должна быть прописана в договоре аренды. Если такого пункта в документе нет, то стороны вправе заключить дополнительное соглашение.

Если у арендатора есть недвижимость на земле, например частный дом, то он имеет преимущественное право покупки. В этом случае объект продается без торгов. Если недвижимость не поставлена ​​на учет и не зарегистрирована должным образом, то он теряет исключительное право на выкуп, а земля продается с торгов.

Следует отметить еще одну особенность. Собственник недвижимости, расположенной на арендованной земле, может купить недвижимость по сниженной цене. Как правило, он определяется в процентах от кадастровой стоимости недвижимости. Эти значения устанавливают сами муниципалитеты.

Выкупная цена земель, находящихся в федеральной собственности, устанавливается постановлением Правительства Российской Федерации. Как показывает практика, она не превышает 60%.

Порядок регистрации права собственности

Оформление арендованного земельного участка в собственность может производиться в общепринятом порядке.

1. В первую очередь необходимо узнать информацию об объекте и условиях покупки. Необходимо уточнить, есть ли ограничения на местности, и установлены ли границы.
2. Если объект не имеет границ, то в этом случае обращаются к потенциальному арендатору с заявлением о предварительном договоре аренды.
3. Затем за свой счет необходимо произвести обследование участка, получить на него кадастровый паспорт.
4. Если границы уже определены или выполнено межевание, стороны заключают договор аренды по результатам аукциона или без аукциона.
5. При образовании оснований арендатор подает заявление о выкупе земельного объекта в собственность.
6. Если арендодатель принимает положительное решение, стороны подписывают договор купли-продажи.
7. После заключения сделки покупатель обязан зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Узнать об условиях выкупа

Тот факт, что земля уже сдана в аренду, упрощает передачу права собственности. В этом случае нет необходимости заключать договор аренды, участвовать в торгах или определять границы за свой счет.

«Оформление арендованного земельного участка в собственность начинается с обращения к арендодателю. Как правило, условия возможного выкупа обсуждают еще на этапе заключения арендного договора, но если этого не сделано, то придется обговорить детали уже перед началом процедуры».

Если в договоре аренды отсутствует пункт о возможности последующего выкупа объекта, то обычно стороны заключают дополнительное соглашение.

Перед началом процедуры рекомендуется уточнить, какие документы потребуются в конкретном случае, как правильно составить заявление и куда подавать бумаги.

Компиляция приложения

Передача арендованного земельного участка в собственность начинается с подготовки заявления. Форму для заполнения можно взять у арендатора или в МФЦ. Он включает в себя следующую информацию:

• Наименование документа;
• Кому подается заявление;
• Кто является заявителем, его почтовый адрес, электронная почта, контактный телефон;
• Заявка на покупку участка;
• Характеристики объекта;
• Сведения об отсутствии (наличии) ограничений;
• Дата и подпись.

На основании статьи 624 ГК РФ покупка арендованной площади осуществляется по истечении срока договора аренды или в любое время до прекращения арендных отношений при условии уплаты арендатором всей суммы цена покупки.

Собираем пакет документов

К заявлению о покупке земельного объекта в собственность необходимо приложить небольшой пакет документов. Оно включает:

• Идентификационный номер заявителя;
• Выписка из ЕГРН;
• Договор аренды (необязательно)
• Фотография объекта, а также возведенного на нем здания при наличии (необязательно).

Фото дома необходимо в тех случаях, когда выкуп участка осуществляется на основании строительства на нем объекта, предназначенного для постоянного проживания. К основному пакету рекомендуется приложить бумаги с указанием регистрации частного дома.

Ждем решения администрации

По закону у арендатора есть 30 дней, чтобы решить, дать разрешение на покупку земли или отказаться от проведения процедуры.

За это время на объект может выехать специально созданная комиссия для проведения контрольных мероприятий. Но, как показывает практика, это случается довольно редко.

Мы заключаем договор

После получения положительного решения администрации арендодатель сообщает об условиях выкупа, а также о дате, времени и месте заключения договора купли-продажи. Если арендатору необходимо оплатить часть стоимости объекта, это необходимо сделать до дня подписания договора.

Из-за сложности и неоднозначности процедуры оформлять арендованные земли в собственность рекомендуется только после консультации с юристом. Свяжитесь с нашими специалистами, которые подробно расскажут, как правильно составить заявление, какие документы собрать, какое основание для выкупа указать, чтобы администрация не отказала в заключении договора купли-продажи.

Регистрация права собственности

Владельцам арендованных земель необходимо знать, как оформить такой объект в собственность. Ситуации перехода арендованной земли в полную собственность встречаются довольно часто. Но, не все знают с чего начать, какие документы собирать. В этом случае поможет адвокат.

После заключения договора купли-продажи с администрацией переход права собственности на участок необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого обратитесь в отделение напрямую или через МФЦ.

Для регистрации потребуется подготовить еще один пакет документов, написать заявление и оплатить госпошлину.

Перечень документов для оформления права собственности

Для осуществления регистрационных действий по передаче арендованного земельного объекта в собственность необходимо подготовить небольшой пакет документов. Оно включает:

• Заявление;
• Гражданская принадлежность заявителя;
• Договор купли-продажи земельного участка;
• Земельные документы (выписка из ЕГРН, технический, кадастровый паспорт);
• Квитанция об уплате государственной пошлины.

Сотрудник отдела принимает необходимые бумаги на рассмотрение. После этого сотрудник реестра регистрирует переход права собственности и выдает выписку из ЕГРН новому владельцу участка.

Заявление о регистрации права собственности

Для оформления права собственности на арендованный земельный участок необходимо заключить договор купли-продажи, после чего зарегистрировать сделку в ЕГРН. Для этого обратитесь в Росреестр или МФЦ.

Как показывает практика, сотрудник многофункционального центра самостоятельно составляет заявление, на основании представленной заявителем документации. Остается только подписать бумагу, проставить на ней дату и расшифровку подписи.

Однако заявитель может подать предварительно письменное заявление. Никто не откажется его принять. Это поможет сократить время подачи документов.

Особенности получения права собственности на землю

Особенностью получения права собственности на арендованный земельный участок является то, что если по закону у лица отсутствует льготный вариант выкупа, то основным этапом процедуры является аукцион. Договор купли-продажи заключается с победителем торгов, который готов заплатить наибольшую цену.

То есть минимальная стоимость объекта может увеличиться в несколько раз. Покупка такого объекта иногда становится просто невыгодной. Чтобы претендовать на льготный выкуп, некоторые идут на хитрость: ставят на участке каркасный дом, с крышей, окнами и минимальными коммуникациями. Урожай в таком доме можно будет собирать только летом, но по документам он будет считаться объектом жилищного строительства. Таким образом, человек получает возможность оформить землю в собственность без проведения аукциона.

Этот метод нельзя считать хорошим выходом из ситуации. Все дело в том, что комиссия может прийти в любой момент для оценки сайта. Если обнаружится факт мошенничества, то заявителю будет отказано в выкупе участка.

Особенности купли-продажи земельных объектов прописаны в статье 37 Земельного кодекса Российской Федерации:

• Вы можете купить только тот объект, который стоит на кадастровом учете;
• При наличии обременений продавец обязан предоставить покупателю документы, ограничивающие право пользования земельным участком;
• Договор купли-продажи считается недействительным, если он предоставляет продавцу право выкупа участка, что ограничивает права пользования объектом новым собственником, а также если такой договор не содержит ответственности стороны, продающей товар в случай предъявления прав на объект третьими лицами;
• Если продавец предоставил покупателю недостоверную информацию об объекте, например, сказал, что ограничений на землю не было, что не соответствует действительности, то последний вправе потребовать соразмерного уменьшения стоимости товара .

Основания для отказа в покупке земли

Как было сказано ранее, в некоторых случаях физическое или юридическое лицо получает преимущественное право выкупа арендованного участка, вы можете проконсультироваться с юристом, как вступить в собственность такого объекта. Но, не всегда это возможно сделать. В отдельных случаях, урегулированных на законодательном уровне, в частности статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган может отказать в выкупе участка без проведения торгов:

• Заявление подано лицом, не имеющим права на приобретение участка без проведения аукциона;
• На объекте находятся здания, сооружения или иное недвижимое имущество, принадлежащее другим лицам;
• Сайт выведен из обращения или ограничен в обращении;
• Объект резервируется для государственных или муниципальных нужд;
• Земля уже выставлена ​​на аукцион;
• Цели использования сайта, указанные в заявке, не соответствуют его законному назначению;
• Границы объекта не определены и т.д.

На самом деле список случаев, когда администрация может отказать в покупке земли, достаточно обширен. Именно поэтому перед подачей заявления рекомендуется подробно изучить положения статьи 39.16 ТК РФ.

Судебная практика

Суд рассмотрел дело о прекращении договора аренды земли. Истцом выступила Администрация села Чаши Каргапольского района, ответчиком - Д. Лавренов. Истец пояснил, что в 2010 году с ответчиком был заключен договор аренды земельного участка сроком на 15 лет. Земля имеет целевое назначение индивидуального жилищного строительства. Лавренов получил объект в мае 2010 года и по состоянию на февраль 2021 года строительство не начинал.

Кроме того, в течение предыдущих 5 месяцев арендных платежей от Лавренова не поступало. Истец просит расторгнуть договор аренды на том основании, что ответчик не использует участок по назначению, а также нарушил условия договора о добросовестном выполнении финансовых обязательств.

Судья, рассмотрев дело по существу, признал требования истца справедливыми и расторг договор купли-продажи, постановив взыскать с ответчика сумму долга.

Часто задаваемые вопросы

Мнение эксперта

Юридические и физические лица имеют возможность получить право собственности на арендованный земельный участок. Чаще всего процедура осуществляется через выкуп. В этом случае заключается договор купли-продажи, арендатор уплачивает выкупную цену и объект переходит в его собственность.

Другой вариант — приватизация. Но такая процедура подходит только для тех, кто претендует на безвозмездное получение земельного участка.