Юридические аспекты
Согласно закону ФЗ-214, застройщик обязан построить дом в срок, указанный в договоре долевого участия, получить разрешение на ввод его в эксплуатацию и в течение двух месяцев после этого передать дольщику объект надлежащего качества. Важно, что даже если застройщику удастся прописать в договоре долевого участия пункт об освобождении от ответственности за дефекты строительства, это условие является ничтожным по закону, то есть для суда значения не имеет.
При передаче квартиры от застройщика покупателю составляется акт приема-передачи квартиры. Именно этот документ будет служить основанием для оформления права собственности на квартиру.
Как это произошло?
Передача квартир в доме обычно происходит по подъездам и этажам. Квартиру может забрать сам дольщик или его доверенное лицо. При себе необходимо иметь оригинал ДДУ со всеми приложениями и паспорт, а если приемку квартиры осуществляет третье лицо, то ему потребуется нотариально заверенная доверенность. В процедуре приемки квартиры в новостройке обязан участвовать представитель компании-застройщика. Если в доме уже организовано ТСЖ, то должен присутствовать и его представитель.
Передаточный акт подписывается в двух экземплярах (для застройщика и покупателя). Иногда подписывается и третий экземпляр - для представления в Росреестр. Акт приема-передачи не имеет строго установленной формы, однако в нем должны быть указаны такие сведения, как:
- почтовый (милицейский) адрес;
- номер квартиры, ее фактическая площадь по БТИ;
- окончательная стоимость имущества.
В процессе осмотра квартиры может быть заполнен акт осмотра или дефектная ведомость. Или обнаруженные недостатки, если они есть, можно перечислить на обычном листе бумаги.
Для того, чтобы правильно оценить качество квартиры, вам потребуются: фонарик, электрическая лампочка, ручка и бумага, линейка, рулетка и уровень (особенно при приемке квартиры без отделки).
На что обратить внимание при приемке квартиры?
Качество общественных мест. Конечно, к вашей личной квартире это не имеет никакого отношения, но может многое сказать о добросовестности застройщика и общем качестве работы.
Входная дверь. Он должен быть оснащен замком, свободно открываться и закрываться, иметь полный ход.
Бетонные конструкции. Межкомнатные перегородки должны располагаться согласно плану БТИ. В панельных домах монтажные стыки и швы должны быть хорошо загерметизированы, в монолитных - не должно быть неровностей из-за дефектов литья. Плохое утепление можно определить по потемнениям или налету на стенах. Следует обратить внимание на отсутствие неровностей и крупных трещин (допустимы мелкие «усадочные» трещины) на стенах, проверить вертикальное отклонение стен. Проверьте высоту потолка. Особое внимание полу: «горы», «ямы» и другие дефекты стяжки — самая распространенная проблема.
Обычно рекомендуется осматривать квартиры при дневном свете. Однако такие недостатки, как неровные потолки, могут быть более заметны при искусственном освещении, поэтому, по возможности, стоит предварительно осмотреть квартиру в вечернее время.
Окна и балконы. Не должно быть трещин и зазоров. В идеале створки крепятся надежно, стеклопакет сидит плотно, запорные механизмы защелок на месте, зафиксированы и работают исправно. Для лоджийных дверей важна свобода передвижения, в запертом состоянии – плотное прилегание по всей высоте.
Электрик. Работу верхнего освещения можно проверить, вкрутив лампочку в патрон. Если розетки доступны, проверьте их с помощью зарядного устройства для телефона или другого электрического устройства. Розетки и выключатели должны быть закреплены ровно и на одной высоте, провода должны быть целыми. Не забудьте проверить звонок.
Отопление, водоснабжение, вентиляция. Если осмотр квартиры проводится летом, в акте должно быть указано, что квартира принята без проверки отопления. Радиаторы должны быть надежно закреплены (не менее 5 см от подоконника, не менее 6 см от пола, не менее 2,5 см от стены). Проверить расположение водомеров, отсутствие следов воды в районе стояка, качество стыков водопровода, работу запорной арматуры на отводах, надежность монтажа полотенцесушителя . Если по каким-либо «форс-мажорным» обстоятельствам на момент осмотра отсутствует горячая вода или другие блага цивилизации, то это необходимо отметить в акте. Для проверки вентиляционной тяги используется лист бумаги (он должен приклеиваться к вентиляционной решетке) или зажигалка.
Что делать, если есть проблемы?
Если квартира не соответствует техническим требованиям, дольщик может либо потребовать от застройщика бесплатно устранить все обнаруженные недостатки, либо самостоятельно привести квартиру в надлежащий вид и только после этого обратиться к застройщику о возмещении затрат.
На практике обычно приходится добиваться компенсации за ремонт от застройщика через суд, и только грамотный юрист может гарантировать полный успех. Поэтому часто приходится обращаться за консультацией ни в коем случае не подписывать передаточный акт, пока не будут устранены все выявленные недостатки. Но многие домовладельцы не хотят ждать. Положение не спасает даже 1% от стоимости квартиры, который покупатель вправе требовать от застройщика за каждый день просрочки. Все понимают, что без суда разработчик не сдастся, а значит, процесс имеет все шансы затянуться даже не на месяцы, а на годы.
Однако это не повод «махать рукой» на выявленные недостатки. Недостатки, выявленные при приемке квартиры, могут быть перечислены в специальном приложении, в самом акте должно быть указано, что квартира принята с недостатками – впоследствии застройщик будет обязан их устранить. Следует отметить, что многие застройщики без лишних пререканий идут навстречу новоселам даже после подписания акта. Кроме того, закон ФЗ-214 определяет такое понятие, как гарантийный срок.
По закону о долевом участии гарантийный срок на квартиру составляет не менее трех лет после подписания передаточного акта, если недостатки квартиры не явились следствием действий ее нового собственника или естественного износа коммуникаций.