Как продать квартиру по доверенности без присутствия собственника?

Ключевые аспекты

Обычно доверенность оформляется на родственника или другое близкое лицо. Этот документ позволяет совершать юридические действия от имени собственника. Важно составить документ таким образом, чтобы уполномоченное лицо было наделено только определенным перечнем полномочий. Широкие возможности распоряжения недвижимостью несут в себе определенную опасность.

Документ должен содержать полную информацию об имуществе и личности представителя, в том числе:

• Паспортные данные.
• Место жительства.
• Характеристики и адрес продаваемой квартиры.

Примечание! Доверительный управляющий имеет право подписи от имени правообладателя. Поэтому к его выбору следует отнестись очень серьезно.

Особенности передачи доверенности регулируются следующими положениями:

• Гражданский кодекс Российской Федерации.
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимого имущества».
• Федеральный закон от 11 февраля 1993 г. № 4462-1 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате».

Согласно ГК РФ доверенность должна быть удостоверена через нотариуса. Но бывают исключительные случаи, когда гражданин не может физически присутствовать у нотариуса. В зависимости от места нахождения доверителя документ заверяется главврачом больницы, капитаном морского судна или начальником исправительного учреждения.

Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает важные дополнительные положения:

• Согласно ст. 188 доверитель вправе отозвать доверенность без объяснения причин, так же как и доверительный управляющий может отказаться от принятия на себя обязательств.
• Если в документе не указана возможность делегирования полномочий, все эти действия представитель должен совершить лично. Вопросы распределения обязанностей обсуждаются с собственником.

Какую доверенность выбрать?

Существует несколько вариантов доверенностей, которые можно использовать для передачи прав на продажу недвижимости:

Генеральная доверенность предоставляет наиболее широкие полномочия в процессе совершения сделки. Это позволяет решить все вопросы сразу. Но это не самый безопасный документ для владельца. При этом разовой доверенности может быть недостаточно для совершения требуемых действий, но ее выдача не приведет к негативным последствиям.

Особенности доверенности

Согласно части 1 ст. 185 ГК РФ доверитель предоставляет свои полномочия в письменной форме, а доверительный управляющий принимает на себя обязанности по представительству перед третьими лицами.

В доверенности указываются все действия уполномоченного лица, которые могут включать в себя следующее:

• Сбор необходимых выписок и справок, а также другой документации по сделке.
• Осуществление продажи квартиры.
• Подписание договора от имени собственника.
• Получение денег для него.
• Передача документов в различные инстанции и получение от них документов.

Примечание! Отдельно следует указать, предоставляется ли право замены третьему лицу.

В доверенности указывается срок ее действия. Согласно ст. 186 ГК РФ, при его отсутствии срок считается установленным в 1 год. Дата выдачи доверенности является обязательной.

Продажа по доверенности

Если вам необходимо совершить все действия по продаже недвижимости с получением денег, подойдет генеральная доверенность. Означает передачу полных полномочий по продаже недвижимости, начиная от сбора документов для проверки чистоты сделки и заканчивая подписанием передаточного акта.

У нотариуса может возникнуть вопрос о порядке продажи квартиры по доверенности. Риэлторы стараются оформить сделку напрямую или встречаются с собственником, чтобы выяснить причину перехода прав по доверенности. Но если человек не может физически присутствовать при сделке, это вполне оправданный шаг.

Если квартира продается по доверенности, выполняется следующая последовательность действий:

• Сбор документов и подготовка необходимой информации.
• Заключать сделку.
• Государственная регистрация в Росреестре.
• Перевод платежа на счет продавца.
• Передача квартиры по передаточному акту.

Подготовительный этап

На этом этапе представитель собирает документы, необходимые не только для подписания договора и его регистрации, но и для проверки юридической безопасности.

Покупатель последнего может запросить следующие документы:

• Архивная и обычная выписка из домовой книги.
• Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги, телефон и интернет.
• Справка из психоневрологического и наркологического диспансеров от продавца.
• Выписка из ЕГРН.

Одним из важнейших документов является выписка из ЕГРН. По нему можно посмотреть историю владения объектом, характеристики самой квартиры, текущего собственника, наличие или отсутствие обременений. Последний пункт является самым важным, так как при наличии обременения сделка вряд ли будет зарегистрирована.

Также покупатель может запросить документы и информацию для проверки действительности доверенности. Он может потребовать разговора с хозяином, хотя бы по телефону. Это нормальная практика, позволяющая ему защитить себя.

Заключение сделки и регистрация перехода прав

На данном этапе необходимо обсудить все условия, в том числе особенности оплаты, передачи квартиры и права собственности новому собственнику. Все это должно быть отражено в договоре. Договор подписывается в присутствии нотариуса, который удостоверяет сделку. Он проверит подлинность доверенности, корректность договора и при необходимости внесет изменения. После подписания документы отправляются на регистрацию.

Для этого через Росреестр или МФЦ подаются:

• Паспорта продавца и покупателя.
• Доверенность и паспорт представителя.
• Договор купли-продажи.
• Правоустанавливающие документы на квартиру.
• Выписка из ЕГРН.
• Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.
• Заявление установленной формы, бланк которого выдается на месте.

Регистрация осуществляется в течение 7-9 дней, в зависимости от места подачи документов. По истечении этого срока выдается выписка из ЕГРН, свидетельствующая о смене собственника.

Оплата контракта

В большинстве случаев покупатели настаивают на оплате после регистрации. Это не представляет угрозы для продавца. Если оплата не последует, он может аннулировать регистрацию в связи с неуплатой контракта. Но по договоренности оплата может быть произведена в момент подписания договора.

Владельцу и доверенному лицу важно заранее продумать вопросы оплаты. Деньги можно перевести на счет, перевести на руки или через банковскую ячейку. Самый безопасный вариант в этом случае – банковский счет. Если деньги передаются наличными, лучше, чтобы владелец приехал, чтобы перевести деньги.

После оформления перехода права собственности и оплаты происходит физическая передача квартиры. Сторона покупателя и продавец составляют акт приема-передачи, в котором стороны сообщают об отсутствии претензий. Указано, что квартира сдана в хорошем состоянии, а деньги за ее продажу получены.

В результате сделка полностью соответствует обычной процедуре. Разница лишь в том, что продавец лично в этом не участвует. Покупатель имеет возможность юридически проверить доверенность. Для этого он может запросить дополнительные документы.

Прекращение доверенности

Законодательством установлены следующие ситуации прекращения действия доверенности:

• Срок действия документа.
• Отказ доверительного управляющего от продолжения исполнения взятых на себя обязательств.
• Отказ от доверителя независимо от причины.
• Признание доверителя безвестно отсутствующим или его смерть.
• Признание доверителя судом ограниченно или полностью недееспособным.
• Признание документа недействительным по решению суда.

Правовые последствия для уполномоченного лица наступают только после того, как ему стало известно о прекращении действия документа.

До этого момента он может выполнять возложенные на него обязательства.

Возможные риски

Доверителю важно быть полностью уверенным в лице, которому принято решение о доверии права реализации имущества. Если есть сомнения, можно только передать право на заключение договора на определенных условиях и прийти лично за деньгами.

Внимание! Законодательство запрещает регистрацию имущества на имя доверительного управляющего. Это делается для защиты интересов правообладателя, чтобы он не потерял свое имущество и деньги. Если есть сомнения в порядочности представителя, доверенность лучше отозвать как можно быстрее. Это предотвратит проблемы в будущем.

Таким образом, продажа квартиры по доверенности ничем не отличается от обычной процедуры. Но доверенное лицо действует от имени продавца. Чтобы защитить себя, вы должны тщательно выбирать своего представителя. И по возможности желательно явиться хотя бы для перечисления средств за квартиру.

Видео сюжет расскажет о тонкостях купли-продажи квартиры по доверенности