Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?
Наследник становится собственником жилого помещения с момента открытия наследства (смерти наследодателя). Однако полностью распорядиться своим имуществом он может только после получения свидетельства о праве на наследство и регистрации права собственности в Росреестре (ст. 131 ГК РФ).
При фактическом принятии наследства у собственника нет никаких документов, подтверждающих его права на квартиру, поэтому совершать сделки с таким имуществом будет невозможно.
Если вопрос о вступлении в наследство решался в суде, то регистрация прав осуществляется на основании решения суда, вступившего в законную силу. С этого момента собственник имеет право продать или совершить любую другую сделку, требующую регистрации в соответствии с законодательством.
Сложности при продаже квартиры по наследству
Как правило, продажа жилого помещения осуществляется без особого труда, если оно находится в собственности одного и совершеннолетнего собственника.
Однако если собственников несколько или среди них есть несовершеннолетние, то процесс продажи усложняется и нужно будет учитывать некоторые особенности:
- Несколько имущественных наследников. Права всех владельцев должны быть зарегистрированы, и они должны дать согласие на продажу своей собственности. Соглашение в этом случае должно содержать условия о распределении между собственниками выручки от продажи пропорционально доле каждого собственника.
- Распродажа акций. Если только один собственник желает распорядиться своей долей, то он обязан уведомить об этом других собственников и предоставить им преимущественное право выкупа своей доли (ст. 250 ГК РФ). Несоблюдение этого условия может привести к судебным разбирательствам, в результате которых сделка будет оспорена. Сделка в этом случае подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
- Собственник несовершеннолетний. Продажа возможна только с разрешения органа опеки и попечительства и с учетом интересов ребенка при совершении такой сделки (ст. 37 ГК РФ).
Порядок получения наследственного недвижимого имущества в собственность
Для получения права собственности на имущество, полученное по наследству, приобретатель должен в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя совершить следующие действия:
- Подготовить документы (паспорт, свидетельство о смерти, документы о родстве, документы на жилье, акт оценки);
- Обратитесь к нотариусу и заявите о своих правах на имущество;
- Получить свидетельство о праве на наследство;
- Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Получив выписку из ЕГРН, новый собственник может начать подготовку к сделке купли-продажи жилого помещения.
Порядок продажи недвижимости, полученной по наследству
Для продажи унаследованного жилья собственнику необходимо следовать следующему алгоритму действий:
- Собрать необходимые для сделки документы;
- Составить и подписать договор купли-продажи;
- Зарегистрировать права нового владельца в Росреестре;
- Получить документы и фактически передать жилое помещение по акту приема-передачи.
Необходимые документы
Для совершения сделки купли-продажи необходимо подготовить следующие документы:
- Паспорта владельца и покупателя;
- Свидетельство о праве на наследство (является правоустанавливающим документом);
- Выписка из ЕГРН;
- Технический и кадастровый паспорт;
- Документы, подтверждающие отсутствие задолженности за коммунальные услуги;
- Выписка из домовой книги;
- Разрешение органов опеки и попечительства (если среди собственников есть несовершеннолетний);
- Доверенность и паспорт представителя (если сделка совершается через доверенное лицо).
Договор купли-продажи
Договор купли-продажи заключается в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Оно может быть нотариально удостоверено по желанию сторон (кроме случаев обязательного нотариального удостоверения).
В договоре обязательно должна быть указана полная стоимость имущества, в том числе сумма, переданная покупателем в качестве залога или аванса.
Документ должен содержать следующую информацию:
- Имя;
- Дата и место заключения;
- Сведения о сторонах сделки;
- Описание недвижимости (адрес, площадь, количество комнат, технические данные);
- Реквизиты свидетельства о праве на наследство как правоустанавливающего документа;
- Стоимость жилья;
- Информация о существующих обременениях;
- Права и обязанности сторон сделки;
- Условия и порядок расчетов;
- Срок передачи имущества покупателю;
- Ответственность за нарушение условий договора и порядок разрешения споров.
Стороны сделки подписывают договор. От имени недееспособных или не полностью дееспособных граждан подписи ставятся их законными представителями.
Условия продажи и налогообложение
Если документы на продажу жилья подготовлены своевременно, а ситуация стандартная, то продажу жилья можно осуществить в течение недели. Срок может быть увеличен до 1 месяца, если покупатель привлекает ипотечные средства и требуется дополнительное время для получения заемных средств и оценки приобретаемой в ипотеку недвижимости.
При продаже унаследованного жилья собственник должен помнить, что если он владел им менее 3-х лет, то он обязан уплатить налоги в размере 13% от полученной прибыли (30% для иностранных граждан). Налог взимается с сумм свыше 1 млн рублей, при этом учитывается кадастровая стоимость жилого помещения, а не сумма, указанная сторонами в договоре.
Действующее законодательство не предусматривает освобождения отдельных категорий граждан от уплаты налога при реализации жилья; его должны платить все, включая пенсионеров. Освобождение от этой обязанности связано только с условиями владения жильем.
Имущественный вычет
В соответствии со статьей 220 НК РФ гражданин вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, который позволит ему уменьшить сумму налога.
Вы можете применить один из следующих видов вычета:
- Имущественный вычет в размере 1 млн руб. - любой гражданин имеет право использовать его, задекларировав вычет в налоговой декларации (при реализации наследственного имущества до истечения 3-летнего срока владения);
- Вычет на покупку имущества – рассчитывается по сумме, фактически затраченной на приобретение (сумма должна быть подтверждена документально).
В случае, когда у продаваемого жилья несколько собственников, они могут воспользоваться вычетом пропорционально своей доле в имуществе, либо применить вычет в размере 1 млн рублей. (если доля каждого собственника продается по отдельному договору купли-продажи).
Регистрация в Росреестре
Завершающим этапом сделки купли-продажи квартиры является регистрация перехода прав в Росреестре. Это можно сделать напрямую, обратившись в отделение Росреестра, либо через МФЦ. Если купля-продажа была удостоверена нотариусом, то по желанию сторон документы могут быть переданы на регистрацию нотариусу.
К заявлению о регистрации необходимо приложить следующие документы:
- Паспорта участников сделки;
- Договор;
- Правоустанавливающий документ;
- Квитанция об оплате сбора за регистрационные действия (2000 руб.).
Права нового собственника будут зарегистрированы в течение 10 рабочих дней, после чего следует окончательный расчет с продавцом и передача квартиры покупателю.
Вывод
Подводя итог, отметим следующее:
- Фактическое принятие наследства не дает права на продажу имущества.
- Для осуществления права распоряжения недвижимостью необходимо получить свидетельство о праве на наследство и зарегистрировать право собственности на квартиру.
- Продажа жилья при наличии нескольких собственников или недееспособных граждан среди них имеет свои особенности.
- При совершении сделки купли-продажи квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, собственник обязан уплатить налог.
Продажа унаследованной квартиры является серьезной сделкой и требует соблюдения определенных правил, специальных правил и требований законодательства. Гражданин, не обладающий специальными знаниями, не всегда может самостоятельно разобраться в тонкостях сделки, правильно составить договор. Не пренебрегайте возможностью обратиться к специалистам, которые помогут вам избежать ошибок и возможных рисков.