paradigmaconsult.ru
Главная »

Как продать квартиру, полученную по наследству?

Наследство

Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?

Можно ли продать квартиру, полученную по наследству? Наследник становится собственником жилого помещения с момента открытия наследства (смерти наследодателя). Однако полностью распорядиться своим имуществом он может только после получения свидетельства о праве на наследство и регистрации права собственности в Росреестре (ст. 131 ГК РФ).

При фактическом принятии наследства у собственника нет никаких документов, подтверждающих его права на квартиру, поэтому совершать сделки с таким имуществом будет невозможно.

Если вопрос о вступлении в наследство решался в суде, то регистрация прав осуществляется на основании решения суда, вступившего в законную силу. С этого момента собственник имеет право продать или совершить любую другую сделку, требующую регистрации в соответствии с законодательством.


Сложности при продаже квартиры по наследству

Сложности при продаже квартиры по наследству Как правило, продажа жилого помещения осуществляется без особого труда, если оно находится в собственности одного и совершеннолетнего собственника.

Однако если собственников несколько или среди них есть несовершеннолетние, то процесс продажи усложняется и нужно будет учитывать некоторые особенности:

  1. Несколько имущественных наследников. Права всех владельцев должны быть зарегистрированы, и они должны дать согласие на продажу своей собственности. Соглашение в этом случае должно содержать условия о распределении между собственниками выручки от продажи пропорционально доле каждого собственника.
  2. Распродажа акций. Если только один собственник желает распорядиться своей долей, то он обязан уведомить об этом других собственников и предоставить им преимущественное право выкупа своей доли (ст. 250 ГК РФ). Несоблюдение этого условия может привести к судебным разбирательствам, в результате которых сделка будет оспорена. Сделка в этом случае подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
  3. Собственник несовершеннолетний. Продажа возможна только с разрешения органа опеки и попечительства и с учетом интересов ребенка при совершении такой сделки (ст. 37 ГК РФ).

Порядок получения наследственного недвижимого имущества в собственность

Порядок получения наследственного недвижимого имущества в собственность Для получения права собственности на имущество, полученное по наследству, приобретатель должен в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя совершить следующие действия:

  • Подготовить документы (паспорт, свидетельство о смерти, документы о родстве, документы на жилье, акт оценки);
  • Обратитесь к нотариусу и заявите о своих правах на имущество;
  • Получить свидетельство о праве на наследство;
  • Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Получив выписку из ЕГРН, новый собственник может начать подготовку к сделке купли-продажи жилого помещения.


Порядок продажи недвижимости, полученной по наследству

Порядок продажи недвижимости, полученной по наследству Для продажи унаследованного жилья собственнику необходимо следовать следующему алгоритму действий:

  • Собрать необходимые для сделки документы;
  • Составить и подписать договор купли-продажи;
  • Зарегистрировать права нового владельца в Росреестре;
  • Получить документы и фактически передать жилое помещение по акту приема-передачи.

Необходимые документы

Для совершения сделки купли-продажи необходимо подготовить следующие документы:

  • Паспорта владельца и покупателя;
  • Свидетельство о праве на наследство (является правоустанавливающим документом);
  • Выписка из ЕГРН;
  • Технический и кадастровый паспорт;
  • Документы, подтверждающие отсутствие задолженности за коммунальные услуги;
  • Выписка из домовой книги;
  • Разрешение органов опеки и попечительства (если среди собственников есть несовершеннолетний);
  • Доверенность и паспорт представителя (если сделка совершается через доверенное лицо).

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи заключается в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Оно может быть нотариально удостоверено по желанию сторон (кроме случаев обязательного нотариального удостоверения).

В договоре обязательно должна быть указана полная стоимость имущества, в том числе сумма, переданная покупателем в качестве залога или аванса.

Документ должен содержать следующую информацию:

  • Имя;
  • Дата и место заключения;
  • Сведения о сторонах сделки;
  • Описание недвижимости (адрес, площадь, количество комнат, технические данные);
  • Реквизиты свидетельства о праве на наследство как правоустанавливающего документа;
  • Стоимость жилья;
  • Информация о существующих обременениях;
  • Права и обязанности сторон сделки;
  • Условия и порядок расчетов;
  • Срок передачи имущества покупателю;
  • Ответственность за нарушение условий договора и порядок разрешения споров.

Стороны сделки подписывают договор. От имени недееспособных или не полностью дееспособных граждан подписи ставятся их законными представителями.

Условия продажи и налогообложение

Если документы на продажу жилья подготовлены своевременно, а ситуация стандартная, то продажу жилья можно осуществить в течение недели. Срок может быть увеличен до 1 месяца, если покупатель привлекает ипотечные средства и требуется дополнительное время для получения заемных средств и оценки приобретаемой в ипотеку недвижимости.

При продаже унаследованного жилья собственник должен помнить, что если он владел им менее 3-х лет, то он обязан уплатить налоги в размере 13% от полученной прибыли (30% для иностранных граждан). Налог взимается с сумм свыше 1 млн рублей, при этом учитывается кадастровая стоимость жилого помещения, а не сумма, указанная сторонами в договоре.

Действующее законодательство не предусматривает освобождения отдельных категорий граждан от уплаты налога при реализации жилья; его должны платить все, включая пенсионеров. Освобождение от этой обязанности связано только с условиями владения жильем.

Имущественный вычет

В соответствии со статьей 220 НК РФ гражданин вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, который позволит ему уменьшить сумму налога.

Вы можете применить один из следующих видов вычета:

  • Имущественный вычет в размере 1 млн руб. - любой гражданин имеет право использовать его, задекларировав вычет в налоговой декларации (при реализации наследственного имущества до истечения 3-летнего срока владения);
  • Вычет на покупку имущества – рассчитывается по сумме, фактически затраченной на приобретение (сумма должна быть подтверждена документально).

В случае, когда у продаваемого жилья несколько собственников, они могут воспользоваться вычетом пропорционально своей доле в имуществе, либо применить вычет в размере 1 млн рублей. (если доля каждого собственника продается по отдельному договору купли-продажи).

Регистрация в Росреестре

Завершающим этапом сделки купли-продажи квартиры является регистрация перехода прав в Росреестре. Это можно сделать напрямую, обратившись в отделение Росреестра, либо через МФЦ. Если купля-продажа была удостоверена нотариусом, то по желанию сторон документы могут быть переданы на регистрацию нотариусу.

К заявлению о регистрации необходимо приложить следующие документы:

  • Паспорта участников сделки;
  • Договор;
  • Правоустанавливающий документ;
  • Квитанция об оплате сбора за регистрационные действия (2000 руб.).

Права нового собственника будут зарегистрированы в течение 10 рабочих дней, после чего следует окончательный расчет с продавцом и передача квартиры покупателю.


Вывод

Подводя итог, отметим следующее:

  1. Фактическое принятие наследства не дает права на продажу имущества.
  2. Для осуществления права распоряжения недвижимостью необходимо получить свидетельство о праве на наследство и зарегистрировать право собственности на квартиру.
  3. Продажа жилья при наличии нескольких собственников или недееспособных граждан среди них имеет свои особенности.
  4. При совершении сделки купли-продажи квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, собственник обязан уплатить налог.

Продажа унаследованной квартиры является серьезной сделкой и требует соблюдения определенных правил, специальных правил и требований законодательства. Гражданин, не обладающий специальными знаниями, не всегда может самостоятельно разобраться в тонкостях сделки, правильно составить договор. Не пренебрегайте возможностью обратиться к специалистам, которые помогут вам избежать ошибок и возможных рисков.

Вам также может понравиться
Рубрики
Популярное