Как составить договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя?

Договор дарения с правом проживания дарителя - образец

Понятие и особенности договора дарения с правом пожизненного проживания.

Дарение – самая распространенная сделка с недвижимостью среди родственников. Суть его заключается в том, что даритель передает или обязуется передать принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность безвозмездно другому лицу.

1. Пожертвование после смерти. Условие, что дар переходит к одаряемому только после смерти того, кто его дарил, неприемлемо. Такая сделка ничтожна. Если вы хотите, чтобы имущество перешло к одаряемому после смерти, составьте завещание.
2. Дарение совместного имущества супругов. Если предмет дарения был приобретен во время брака и оформлен на имя одного из супругов, то для получения согласия второго супруга необходимо будет посетить нотариуса.
3. Подарок с условиями. Условные пожертвования не допускаются. Вы не можете просить ничего взамен за то, что вы жертвуете. Если вы хотите, чтобы вам платили деньги за подаренное имущество, покупали продукты, лекарства и т. д., то есть смысл задуматься о внесении ренты с пожизненным содержанием. Закон допускает включение условия о сохранении за предыдущим собственником права бесплатного проживания пожизненно (бессрочно) в подаренном им жилье. При этом получатель дара обязан не создавать прежнему собственнику никаких препятствий в проживании в подаренном жилом помещении. Но такое условие должно быть зафиксировано в письменной форме. Устная договоренность сторон недействительна!
4. Отмена пожертвования. Нужно понимать, что пожертвование нельзя отменить потом, как, например, завещание. Расторгнуть его крайне сложно даже через суд.

Спорные моменты договора

• Возможность сторон заключить сделку с пожизненным проживанием поддерживается не во всех регионах нашей страны.
• Есть вероятность, что нотариус не захочет удостоверять сделку с таким условием.
• Или могут быть проблемы с государственной регистрацией.
• Также в случае возникновения спора и рассмотрения дела судом суд может признать условие пожизненного проживания недействительным.
• Во избежание неблагоприятных последствий рекомендуем Вам проконсультироваться в местном отделении Росреестра.

Порядок пользования недвижимым имуществом после дарения

Одаряемый обязуется после регистрации сделки предоставить право проживания в полученной им квартире лицу, подарившему ее:

1. Продолжительность пребывания. Проживание других лиц. Право проживания сохраняется на период жизни дарителя. Это право проживания не может быть передано никому, в том числе по наследству. Однако с согласия одаряемого возможно совместное проживание с дарителем третьих лиц – супруга, близких родственников или тех, кто будет ухаживать за одаряемым. Целесообразно прописать этих лиц, а также условия и период их проживания в договоре.
2. Оплата проживания и жилищно-коммунальных услуг. Крайне важно указать, что даритель будет жить безвозмездно, никаких денег одаряемому он не вкладывает. Что касается оплаты жилищно-коммунальных услуг, то здесь стороны должны решить вопрос отдельно. Либо даритель оплачивает потребленные услуги самостоятельно, либо пользуется ими бесплатно.
3. Постановка на учет. Также необходимо предусмотреть условие сохранения дарителем постоянной регистрации по месту жительства (прописки) в подаренном им жилом помещении.
4. Порядок пользования квартирой. Пропишите в договоре, что даритель пользуется определенной комнатой, а также использует помещения общего пользования (кухню, коридор, санузел и т.д.).
5. Правила проживания. Даритель во время своего пребывания должен соблюдать нормы действующего законодательства – своевременно оплачивать потребляемые им жилищно-коммунальные услуги, соблюдать порядок, бережно относиться к имуществу нового собственника.
6. Нарушения права на проживание. Если новый собственник квартиры нарушает свои обязательства и пытается выселить предыдущего собственника, даритель вправе обратиться в суд с требованием не препятствовать ему в проживании и пользовании подаренным имуществом.

Преимущества и недостатки договора дарения с правом проживания

Для донора

Преимущества

1. Даритель спасает своих родственников от последующих неприятностей, когда они оформляют наследство.
2. Преимущество в финансовом плане – даритель больше не обязан оплачивать ЖКХ за все свое жилое помещение, он не будет платить налог на имущество, нести другие расходы по ремонту своей квартиры. Все эти платежи и расходы будут нести новый владелец.

Недостатки

Однако существует множество рисков для донора:

• Новый собственник вправе продать, подарить или иным образом отчуждать подаренное ему имущество. Новые собственники могут попытаться выселить дарителя из купленной ими квартиры. Судебная практика по данному вопросу в настоящее время крайне неоднородна. Некоторые суды встают на сторону дарителя и сохраняют за собой право проживания в квартире. Суды в других регионах придерживаются позиции, что новые собственники не участвовали в первоначальной сделке дарения, не брали на себя обязательств по предоставлению за них права проживания чужому человеку, поэтому право проживания прекращается. В этой ситуации донор может оказаться на улице.
• Кроме того, новые собственники могут просто создать донору невыносимые условия жизни, заселив в квартиру каких-то асоциальных личностей.
• Закон не предусматривает государственной регистрации, а значит, защиты, обременения жилого помещения пожизненным проживанием бывшего собственника. В договоре запрещается отчуждать жилплощадь до смерти лица, ее не давшего.

Для одаряемого

Преимущества

1. Получая квартиру в дар, а не в порядке наследования, одаряемый экономит свое время и деньги.
2. После смерти прежнего хозяина ему не нужно ждать полгода, как того требует закон, чтобы, скажем, продать квартиру. Распоряжаться жилплощадью он сможет сразу, не обращаясь к нотариусу.
3. Подаренным имуществом можно распоряжаться до смерти дарителя.

Недостатки

• Подаренная квартира обременена живущим в ней дарителем.
• В квартире может проживать только даритель, однако основные расходы, как собственника, ложится на одаряемого.
• Если есть желание жить в квартире с проживающим в ней донором, сделать это будет намного сложнее. Не все потенциальные покупатели захотят приобрести недвижимость, в которой проживает посторонний человек. Очевидно, что рыночная стоимость такого имущества будет ниже.

Как составить этот договор дарения?

Форма договора

• Письменная форма договора

Договор дарения недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме.

• Нотариальное заверение

Договор может быть нотариально заверен только по желанию сторон. В настоящее время нотариальное удостоверение пожертвований не является обязательным. Однако если дается доля в праве на жилое помещение, то в этом случае сделка должна быть совершена исключительно в нотариальной форме.

• Регистрация договора

После регистрации договора дарения он подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Подать документы на регистрацию можно в любом субъекте РФ в МФЦ. За регистрацию договора необходимо будет оплатить государственную пошлину.

• Заключительный документ

После регистрации новому владельцу выдается выписка из ЕГРН, которая подтверждает его право собственности.

Необходимые документы

1. Для совершения сделки вам потребуются паспорта или другие документы, удостоверяющие личность, а также документы на жилое помещение – свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (ЕГРН).
2. При обращении к нотариусу, помимо вышеперечисленного, у вас могут запросить техническую документацию на квартиру (техплан, кадастровый паспорт), а также справку лиц, зарегистрированных по данному адресу. Конкретный перечень документов уточняйте в нотариальной конторе, куда планируете обращаться.
3. При совершении дарения между близкими родственниками НДФЛ не уплачивается. В этом случае необходимо отразить факт родства в тексте договора, чтобы избежать проблем с налоговыми органами в будущем. Если вы совершаете сделку у нотариуса, возьмите с собой документы, подтверждающие ваше родство (свидетельства о рождении, свидетельства о браке и т.д.). Простым письмом укажите степень родства в тексте со ссылкой на документы.

Что выбрать завещание или подарок с пожизненным проживанием – решайте сами. Даря свое жилье, имейте в виду, что полностью застраховать себя от риска потерять крышу над головой невозможно. Дарите только в том случае, если вы полностью уверены в человеке, которого хотите подарить, в его порядочности и надежности.