Купля-продажа квартиры через МФЦ: оформление договора и оформление сделки с недвижимостью

Договор купли-продажи и его регистрация в МФЦ

Купля-продажа недвижимости – один из способов перехода прав от бывшего владельца к нынешнему. Законодательством предусмотрена обязательная письменная регистрация сделок с недвижимостью (ст. 131 ГК). Договоры купли-продажи (далее ДКП) не являются исключением. Они состоят в:

• Обязательная нотариальная форма, когда сделка совершается с долевой собственностью или с имуществом несовершеннолетнего;
• Простое письмо (далее ППФ) во всех остальных ситуациях.

ДКПи вППФ, так и в нотариальной форме подлежат обязательной регистрации (ст. 164 ГК РФ). Только после его прохождения сделка считается вступившей в силу.

МФЦ не является регистрирующим органом, он перенаправляет все полученные документы в территориальное подразделение Росреестра, где уже зафиксирован факт совершения сделки. Из-за этого переход права собственности считается завершенным не с момента подачи бумаг в МФЦ, а с момента внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Все сделки с недвижимостью в обязательном порядке регистрируются в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) на основании 218-ФЗ. Основными держателями ЕГРН являются Минюст и его территориальные подразделения - управления Росреестра.

МФЦ Росреестр — это две разные организации, просто первая выполняет функции «государственного посредника» по отношению ко второй без увеличения размера госпошлины.

Размеры госпошлин

1. При продаже квартиры или гаража: 2 т.р. для физических лиц; 22 т.р. для юридических лиц;
2. При оформлении земли любого назначения - 350 руб.

У многофункционального центра и службы регистрации разные платежные реквизиты. Если вы вносите деньги по данным Росреестра, то расписка в МФЦ работать не будет.

Необходимые документы

До введения МФЦ практиковалось доведение необходимой информации до знакомых регистраторов. Безликий характер услуги внес свои коррективы, теперь требуется тщательно и в полном объеме собрать пакет документов, если вы хотите быстро продать квартиру или коттедж, так как отсутствие отдельной бумажки может стать причиной приостановки. Список необходимых документов зависит от деталей самой сделки. Все бумаги можно разделить на обязательные и требуемые по обстоятельствам. Обязательные включают:

• Заявление на регистрационные действия (заполняется по образцу в самом отделении);
• Квитанция об оплате госпошлины;
• ДКП (образцы можно скачать на нашем сайте и при необходимости доработать у юриста, так как и при продаже земельного участка, и при продаже квартиры есть свои нюансы, которые нужно правильно и грамотно описать);
• Передаточный акт объекта;
• Выписка из ЕГРН, свидетельствующая об отсутствии обременений и арестов;
• Предыдущие документы о праве собственности (они до сих пор имеют юридическую силу, поэтому при переходе прав должны быть погашены);
• Общегражданские паспорта (вид на жительство в РФ и паспорт другого государства с отметкой в ​​ОВД для иностранцев);
• Документация БТИ (при отсутствии кадастровых сведений о наделе возможно сразу провести межевание через МФЦ, что увеличит время сделки).

Дополнительные документы, необходимые для сделки, делятся в зависимости от жизненных ситуаций. Итак, для стандартной купли-продажи квартиры вам потребуется:

• Выписка из домовой книги (покупка квартиры также подразумевает получение полной архивной выписки);
• ЭЖД и копия финансового лицевого счета.

В случае отчуждения имущества несовершеннолетнего МФЦ потребует:

• Свидетельство о рождении (если продавцу или покупателю нет 14 лет);
• Согласие органов опеки;
• Письменное согласие на сделку родителей или опекунов ребенка, если ему от 14 до 18 лет.

Также могут быть запрошены другие документы о статусе заявителей и недвижимости:

• Нотариально заверенное согласие супруга (если объект был приобретен в браке или покупатель состоит в браке);
• Отказ соседей от преимущественного права покупки (характерно для комнат в коммуналках);
• Договор об ипотеке, договор займа и залога (если сделка оформляется с участием кредитных средств);
• Свидетельства об оплате паев и членстве в ГСК (при покупке или продаже гаража);
• Документальное подтверждение медицинского освидетельствования (не всегда требуется, но необходимо покупателю, если владелец недееспособен или в преклонном возрасте, цена услуги зависит от тяжести заболевания, обсуждается индивидуально с врачом).

Порядок и сроки оформления купли-продажи

Для оформления договора купли-продажи квартиры (доли, участка, комнаты и т.п.) в МФЦ предварительно регистрироваться не нужно. Прием граждан может осуществляться в порядке живой очереди. В соответствии с законодательством РФ вы можете выбрать любой филиал этой госструктуры вне зависимости от регистрации и местонахождения отчуждаемого недвижимого имущества. На сайте МФЦ или на Яндекс карте есть адреса всех офисов с телефонами и графиком работы.

Если вы хотите сократить время ожидания, то вам следует зарегистрироваться через Интернет с точным указанием запрашиваемой услуги. В некоторых регионах возможна регистрация по телефону. При этом сотруднику организации необходимо указать не только свои реквизиты, адрес объекта и дату посещения офиса, но и количество участников сделки.

Регистрация купли-продажи квартиры или иного недвижимого имущества через МФЦ имеет ряд особенностей, не характерных для Региональной палаты:

• Оформление сделки с участием МФЦ занимает на 2 дня больше (это время необходимо для доставки пакета бумаг в Росреестр и обратно);
• График работы МФЦ (как правило, с 8-00 до 20-00, некоторые отделения работают в субботу и воскресенье) удобен для большинства граждан, так как позволяет посетить организацию после работы, в отличие от Росреестра (его офисы обычно работают до 18-00);
• В многофункциональном центре можно быстро оплатить госпошлину, так как в каждом отделении есть банкоматы;
• В МФЦ можно бесплатно сделать копии документов, необходимых для купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости.

Подача документов на регистрацию происходит после передачи денег продавцу, поэтому стороны сначала посещают банк или расплачиваются наличными у нотариуса (в кафе, в машине - все зависит от суммы сделки и пожеланий участников), согласовывают нюансы, оформляют договоры купли-продажи и акты приема-передачи, а затем собственник лично пишет расписку о получении денег за продажу недвижимости. Только после этого участники сделки отправляются в МФЦ.

Покупатель и продавец предъявляют документы сделки сотруднику МФЦ. Специалист проводит первичную обработку бумаг, проверяет их на подлинность, а также сверяет внешний вид предъявителей с фотографией в паспорте. Если все в порядке, он забирает документацию, и выдает сторонам расписку, в которой указывается дата повторного посещения организации и порядковый номер обращения.

Стандартное оформление договора купли-продажи квартиры в МФЦ (как гаража, так и земельного участка) длится 9 дней (или 5 дней, если есть ипотека).

Росреестр может приостановить сделку по независимым отМФЦпричинам. Чтобы не затягивать процедуру оформления, не стоит ждать оповещения о приостановке на мобильный телефон или почту, следует отслеживать ситуацию по номеру обращения из расписки (расположен под датой приема бумаг в верхнем левом углу). Проверить готовность документов можно на сайтеМФЦили по телефону горячей линии. Прямой контакт с территориальным регистрирующим органом поможет ускорить всю процедуру без судебного разбирательства.

Результаты услуги: оформление покупки, приостановка или отказ

В результате купли-продажи в МФЦ будет совершен переход права собственности на указанный объект, что будет отражено в новой выписке ЕГРН.

После проверки предоставленных данных Росреестр приостанавливает государственную регистрацию, если выяснит, что:

• Заявитель, называющий себя собственником имущества, не имеет права распоряжаться этим имуществом (например, не может продать квартиру, так как является собственником только доли);
• На объекте имеется обременение (например, ипотека), но нет согласия залогодержателя (кредитора) на сделку;
• Купля-продажа земельного участка в МФЦ на сегодняшний день невозможна, так как он переоформлен из наделов разных категорий (требуется переоформление на землю с тем же назначением);
• Документы, необходимые для регистрации, не предоставлены или оформлены ненадлежащим образом (например, заверены неуполномоченным лицом);
• Прежнее основание права признано судом недействительным и т. д.

Полный перечень оснований для приостановления сделки описан в пункте 26 статьи 218-ФЗ. Росреестр приостанавливает регистрацию на срок не более трех месяцев. Предполагается, что за это время стороны устранят причины, препятствующие совершению купли-продажи. Если заявители не согласны с выводами организации, они вправе обратиться в суд. В случае успешного судебного разбирательства государство установило сокращенный срок рассмотрения в 5 дней, как для Региональной палаты, так и для МФЦ.

Основным недостатком многофункциональных центров при проведении операций по регистрации сделок с недвижимостью является незнание сотрудниками тонкостей проведения отдельных сложных видов сделок. Например, если продавец не принес всех необходимых справок, наличие которых предполагает юридическое оформление договора и переход права собственности, сотрудники центра примут бумаги, но Росреестр приостановит сделку. Это затянет сроки проведения операции и приведет к расторжению соглашений. Поэтому сложные сделки по продаже квартиры (земли, дома, гаража) лучше заранее обсудить и спланировать с частным юристом или риелтором, а уже потом идти на регистрацию в МФЦ.