Привет. В 1993 году в Ярославской области было образовано ТО «Х». В ее уставе указано, что все ее учредители являются ее работниками. И что все они вносят свои земельные доли в 14 га в уставный капитал. Но на тот момент ни у кого на руках не было документов, что эти земельные доли принадлежат им. Свидетельство о получении земельных долей работникам было выдано только в 1995 году. В нем написано, что доля получена в 1995 году, указан ее размер (14 га), стоимость и возможность ее использования под сельскохозяйственные угодья или в аренду. Соответственно у меня несколько вопросов: 1) Правомерно ли то, что мы вложили в уставный капитал то, чего у нас на тот момент не было? 2) Является ли этот сертификат акций от 1995 года законным? 3) И главный вопрос: как мне оформить эту долю в собственность?
Привет!
Я постараюсь ответить на ваши вопросы.
1) Правомерно ли то, что мы вложили в уставный капитал то, чего у нас на тот момент не было?
После Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по проведению земельной реформы в РСФСР" началась массовая реорганизация колхозов и совхозов. В то время не существовало четкого регламента и не существовало соответствующих законов, регулирующих этот процесс. Например, пункт 10 Постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. гласил:
«Собственник пая обязан подать заявление в внутрихозяйственную комиссию и указать в нем одну из следующих форм использования своего пая:
Получение земли и средств производства на сумму пая в целях создания крестьянского хозяйства, частного хозяйства по ремонту, строительству, ремонту, торговли и других предприятий;
Передача доли в качестве учредительного взноса в товарищество или акционерное общество;
Передача пая в качестве вступительного взноса в кооператив;
Продажа доли другим работникам фермы или фермерского хозяйства».
Впоследствии федеральные арбитражные суды в своих определениях ссылались на этот пункт для обоснования того факта, что, поскольку граждане не реализовали первую и четвертую возможности использования своей доли (доли), они внесли ее в уставный капитал хозяйственных обществ.
2) Законен ли сертификат акций от 1995 года?
Да, это так. В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ст. 18) правоустанавливающие документы на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122 -ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а при их отсутствии - выписки из решений органов местного самоуправления о приватизации земель сельскохозяйственного назначения, принятых до вступления в силу указанного Федерального закона, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
3) И главный вопрос: как мне оформить эту долю в собственность?
Эта процедура достаточно сложная, особенно если общее собрание дольщиков не выделяло участки в натуре. Но в целом это выглядит так.
- Подать объявления в районные и областные газеты о намерении выделить свою земельную долю из общего имущества.
- Через месяц после объявления нужно провести собрание всех дольщиков. На собрании согласовать все параметры земельного участка, выделенного за счет колхозного пая, зафиксировав все в протоколе собрания, подписанном всеми участниками.
- Проведение землеустроительных работ.
- Получите кадастровый номер участка и кадастровые планы вашей земли.
- После оформления всех документов - обратиться в Регистрационную палату за свидетельством о праве собственности на землю.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Купля-продажа земельной доли
Покупка земельной доли подразумевает заключение письменного договора купли-продажи. Все сделки с недвижимостью нотариально заверяются по месту нахождения объекта договора. При этом в оформлении сделки часто оказывается местный нотариус, поэтому дополнительно к кому-то обращаться не стоит.
По закону можно заключить все в письменной форме без регистрации у нотариуса, указав в договоре данные покупателя и продавца (ФИО, паспортные данные, объект продажи, его наименование, сумму сделки, дату и номер выдачи объекта, а также подтверждение отсутствия каких-либо претензий между двумя сторонами).
Но что действительно требует нотариального заверения, так это разрешение супруга на продажу земельной доли. Если супруг отсутствует, вы берете нотариально заверенный документ об отсутствии.
В некоторых случаях может быть нотариально заверенная доверенность на передачу всех полномочий третьему лицу. Такая доверенность подается вместе с подачей всех документов в регистрационную палату для прохождения всех формальностей.
Если вы покупаете более одной акции, то лучше сделать покупку на одного человека, а доверенность оформить на третье лицо от имени всех продавцов. Это будет стоить в несколько раз меньше. Советуем прочитать интересную статью - Инвестиции и инвестиции в землю.
Далее вы подаете все необходимые документы в регистрационную палату для совершения сделки и оформления права собственности на землю. В пакет документов, которые необходимо собрать, входят:
- Паспорт;
- Разрешение супруга на покупку (должно быть нотариально заверено);
- Разрешение супруга на продажу (должно быть нотариально заверено);
- Свидетельство о собственности, полученное от продавца;
- Договор купли-продажи;
- Копия уведомления, направленного по почте акционерам, о планах продажи участка;
- Почтовые квитанции об отправке уведомлений;
- Заявление от имени продавца и покупателя, составленное по установленной форме, по доверенности на третье лицо, присутствующее при подаче заявления.
В самой регистрационной палате вам нужно будет оплатить стоимость регистрации имущества (первичного и вторичного), а также самого договора купли-продажи.
Если вы предоставите все вышеперечисленные документы, регистрационная палата не сможет отказать в их принятии. При этом вы получаете на руки квитанцию с перечнем всех представленных документов, а также с указанием даты выдачи сертификата на акции.
Незаконен отказ в получении, непринятие всего пакета документов или отдельных его позиций, а также дополнительное требование каких-либо дополнительных документов, не требующих предоставления. Обычно процедура регистрации занимает около месяца. Если возникнут трудности, вы будете уведомлены письменно.
В назначенный день вы получаете справку, после чего участвуете в процессе отвода земли. Для этого подается дополнительное заявление в правление сельскохозяйственного предприятия. В приложении - просьба выделить пожертвование. В этом случае вы вправе потребовать, чтобы на копии заявления была сделана отметка о дате принятия.
Я открыл фермерское крестьянское хозяйство. Как я могу купить акции? Могу ли я объединить и зарегистрировать все купленные доли в одном кадастре и Росреестор?
Добрый день. В настоящее время есть возможность купить зарегистрированный и выделенный в собственность участок, право на который зарегистрировано в Росреестре. Покупка оформляется договором купли-продажи, который вы можете составить самостоятельно, либо обратившись к юристу, агентству недвижимости. Но так как, как правило, все доли относятся к землям сельскохозяйственного назначения, то перед приобретением необходимо согласовать приобретение с администрацией - предложить купить землю по той цене и на тех условиях, которые вам хотят продать. Возможно слияние, достаточно обратиться в посредническую организацию, а затем в Росреестр. С уважением, Евгений Урванцев.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Стоимость земли
Сколько стоит земельный пай и от чего зависит его цена? На самом деле существует большое количество параметров, определяющих стоимость сайта.
Расположение является одним из них, потому что земля может быть использована для коммерческого строительства. Если это сельскохозяйственный участок, то на стоимость влияет плодородие почвы, и ее уже определяют специалисты.
Стоит отметить, что во многих странах мира на стоимость в основном влияет возможность выращивания тех или иных культур на площади, а в нашей стране этот параметр занимает едва ли не последнее место.
Почему это?
Дело в том, что западные стандарты оценки в большинстве своем не удовлетворяют российским реалиям: большая часть РФ находится в так называемой зоне рискованного землевладения.
Оценка должна проводиться специалистами, знакомыми с приемами и методами оценки как недвижимости, так и земли. Обычно специалисты ориентируются на рыночную стоимость земли. Хотя, в некоторых случаях, этот метод оценки может быть затруднен.
В наших реалиях стоимость довольно часто определяется в процессе составления договора между покупателем и продавцом.
В этом же регионе можно приобрести несколько гектаров как за 30 000 рублей, так и за пару миллионов. А вот участки возле крупных городов могут быть в разы дороже из-за возможности построить там загородный дом.
Стоимость будет зависеть от количества гектаров, а также баллогектаров, т.е. оценки плодородия почвы. Поскольку акции не размещены, их рыночная стоимость может быть в несколько раз ниже государственной.
К сожалению, в РФ нет единой официальной схемы расчета стоимости 1 га, а предлагаемые европейские схемы не подходят под наши реалии. Нашим основным параметром при составлении договора является отсутствие претензий или взаимных оскорблений между покупателем и продавцом после заключения сделки.
Как получить долю в квартире. Какие документы необходимы?
Как оформить земельную долю в собственность?
Для того, чтобы стать собственником земли при ее приобретении, вам необходимо составить договор купли-продажи, а также подать пакет всех необходимых документов на земельную долю в регистрационную палату. Затем сделка будет зарегистрирована. В список необходимых документов входят:
После регистрации нужно заняться выделением земельной доли в натуре.
Для этого в правление сельскохозяйственного предприятия подается специальное заявление о выделении участка. Вы указываете желаемое место, а также количество гектаров. Вместе с заявлением вы также представляете следующие документы:
- Копия паспорта заявителя;
- Копия плана участка (получается в земельном комитете);
- Копия сертификата акции;
- Копия заявления в правление предприятия с отметкой о получении;
- Если есть, копия отказа;
- При наличии копия протокола разногласий.
Ваша заявка также должна содержать пункт с просьбой указать причины отказа, если ваша заявка не будет удовлетворена. Причины указаны по материалам заседания правления сельскохозяйственного предприятия.
И завершающий этап – межевание территории, а также оформление права собственности на землю.
В принципе, регистрация акций занимает много времени и сил. Процесс этот действительно сложный и длительный, но если вы посмотрите на результат, то поймете, что «выделки стоили».