Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость недвижимости является официальной. Именно она определяет цену того или иного имущества со стороны государства. Кадастровая стоимость используется для исчисления налога, определения госпошлины в судебных разбирательствах или при наследовании объекта. В отличие от рыночной стоимости, которая может меняться каждый месяц в силу различных экономических факторов, кадастровая стоимость определяется на конкретный период времени. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в два года, а в других регионах России не чаще одного раза в пять лет.
Как определяется кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость устанавливается, в отличие от рыночной, методом массовой оценки, который осуществляется на основе сегментации и группировки объектов в зависимости от вида недвижимости, а также влияния экономических и ценовых факторов. .
Например, определение кадастровой стоимости земельного участка осуществляется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, порядок определения и расчета кадастровой стоимости детально регламентирован и состоит в следующем:
- Один раз в пять лет (не реже) органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков;
- В обязанности Управления Росреестра по конкретному субъекту Российской Федерации входит обязанность по подготовке перечней (перечня) земельных участков, подлежащих обязательной кадастровой оценке.
- После составления списков проводится кадастровая оценка самого земельного участка. Расчет кадастровой стоимости осуществляет Управление Росреестра по конкретному субъекту Российской Федерации. Если земельный участок находится на территории Московской области, то кадастровую оценку проводит Управление Росреестра (Департамент государственного кадастра недвижимости) по Московской области.
Обращаем ваше внимание, что при получении кадастрового паспорта на конкретный земельный участок, независимо от того, зарегистрирован ли земельный участок ранее или только образован, при отсутствии записей в строке категории земли или в строке вида разрешенного использования или есть запись об отсутствии сведений, то отсутствует кадастровая стоимость (оценка) конкретного земельного участка.
Рассмотрим порядок определения кадастровой стоимости земельных участков более подробно на примере земельного участка, входящего в состав земель населенных пунктов.
Для начала необходимо знать, что в соответствии с действующим законодательством все земельные участки, входящие в состав земель населенных пунктов, подразделяются на 17 видов разрешенного использования. Каждый районный центр имеет свои административно-территориальные единицы: сельские поселения, городские поселения. Например, в Москве это административные округа. В пределах каждого сельского поселения или городского поселения выделяются отдельные кадастровые кварталы. Для каждого кадастрового квартала кадастровая стоимость земли определяется (устанавливается) в соответствии с привязкой к каждому из 17 видов разрешенного использования.
Типовой перечень видов разрешенного использования земель населенных пунктов установлен Методическими указаниями по проведению государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 г. Нет 39 в редакции Приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 11 января 2011 г. № 3
Единицей измерения кадастровой стоимости конкретного земельного участка считается удельный показатель кадастровой стоимости одного квадратного метра конкретного земельного участка. Для определения кадастровой стоимости всего земельного участка необходимо удельную стоимость 1 квадратного метра умножить на количество квадратных метров площади земельного участка.
Например, земельный участок площадью 1200 кв.м, расположенный на территории сельского поселения любого района, входит в состав земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования - личное подсобное хозяйство. Удельный показатель кадастровой стоимости в данном кадастровом квартале и применительно к виду разрешенного использования - личное подсобное хозяйство будет Х, площадь земельного участка 1200 кв.м.
Кадастровая стоимость рассчитывается следующим образом: удельный показатель кадастровой стоимости конкретного земельного участка для конкретного квартала умножается на площадь земельного участка. Получаем кадастровую стоимость земли.
Удельный показатель определяется для каждого кадастрового квартала с учетом каждого конкретного вида разрешенного использования. Если бы земельный участок, указанный в качестве примера, имел вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство, то удельный показатель кадастровой стоимости был бы другим и кадастровая оценка земельного участка была бы другой.
Когда для земельного участка установлено несколько видов разрешенного использования. В этом случае в качестве удельного показателя для определения кадастровой стоимости данного земельного участка будет выбран тот конкретный показатель, который больше по своему значению.
Кадастровую стоимость объекта можно узнать в кадастровой палате или МФЦ, запросив выписку из Единого государственного реестра налогоплательщиков (ЕГРН) о кадастровой стоимости; выдается бесплатно, а подготовка осуществляется в срок не более 3 рабочих дней (ч. 9 ст. 62 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества»). )
Вы также можете посетить сайт Росреестра. Сначала в разделе «Справочная информация об объектах недвижимости онлайн» необходимо указать адрес объекта и узнать его кадастровый номер, затем в разделе «Общедоступная кадастровая карта» по кадастровому номеру объекта недвижимости найти его кадастровый номер. ценность.
Основания для пересмотра кадастровой стоимости
Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости всего два:
- Недостоверность сведений об имуществе, используемых при определении его кадастровой стоимости;
- Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под недостоверными сведениями обычно понимаются ошибки, допущенные при оценке, в том числе неверное определение характеристик объекта, повлиявших на кадастровую стоимость. К искажению данных об объекте оценки, произведенных при проведении кадастровой оценки, относятся следующие обстоятельства:
- Неверное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
- Неверное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость имущества, в том числе:
- Местонахождение объекта оценки;
- Его цель;
- Разрешенное использование земли;
- Аварийное состояние объекта;
- Расположение объекта в границах санитарно-защитных зон и иных зон с особыми условиями использования территории;
- Прочие условия;
- Неверное применение данных при расчете кадастровой стоимости;
- Неиспользование информации об аварийном состоянии объекта оценки.
В целях определения наличия или отсутствия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости жилья вы можете запросить сведения об имуществе, используемом при определении кадастровой стоимости, у заказчика кадастровой оценки, сведения о котором можно получить в территориальные подразделения Росреестра. Заказчик и оценщик обязаны дать ответ на такой запрос в течение семи дней со дня его получения. Если основанием для оспаривания кадастровой стоимости является ее превышение над рыночной ценой недвижимого имущества, следует учитывать, что рыночная цена должна определяться не в текущий момент, а на момент установления кадастровой стоимости. Таким образом, даже резкое падение стоимости недвижимости, произошедшее после установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить. Не получится оспорить кадастровую оценку и жителей тех регионов, в которых налог до сих пор рассчитывается по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного Суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затронуты, то он не вправе обжаловать кадастровую оценку.
Куда обратиться за пересмотром кадастровой стоимости
Действующее законодательство предусматривает два варианта процедуры оспаривания кадастровой стоимости:
- В комиссии по рассмотрению споров по результатам определения кадастровой стоимости;
- В судебном порядке (п. 2 ст. 403 НК РФ).
Заявитель самостоятельно выбирает, в каком порядке оспаривать кадастровую стоимость. В случае судебного рассмотрения спора предварительное обращение в комиссию для физических лиц не требуется, а для организаций этот этап является обязательным. При этом рассмотрение в комиссии имеет ряд преимуществ перед судебным:
Внесудебный порядок
Вы можете оспорить кадастровую стоимость квартиры в комиссии по разрешению споров, если она создана в вашем регионе.
Для этого потребуется:
- Узнать кадастровую стоимость квартиры. Это можно сделать бесплатно на сайте Росреестра;
- Обратиться к оценщику для оценки рыночной стоимости квартиры на дату установления кадастровой стоимости. Стоимость услуг оценщика составляет в среднем 3-10 тыс. руб.;
- Обратитесь в комиссию по разрешению споров. К заявлению прилагается отчет об оценке и выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. Собственник также прикладывает копию правоустанавливающих документов, таких как договор купли-продажи или DDU;
- Получить решение комиссии. Срок рассмотрения заявления об оспаривании не может превышать 30 дней.
Комиссия вправе принять решение об определении кадастровой стоимости имущества в размере его рыночной стоимости или об отклонении заявления. В последнем случае в нем должно быть указано обоснование такого решения.
Решение комиссии может быть обжаловано в суде в течение трех месяцев.
Из преимуществ внесудебной процедуры можно отметить меньший срок рассмотрения и низкий размер расходов – по сути, вам нужно только оплатить услуги оценщика. Из минусов — более частый, чем в судах, процент отказов: по статистике комиссии удовлетворяют около 60% всех заявлений.
Распоряжение суда
Заявитель может оспорить как решение комиссии, так и фактические результаты определения кадастровой стоимости. В последнем случае предварительное обращение в комиссию не требуется, если иск подается гражданином.
Исковое заявление подается в Верховный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения государственного (или муниципального) органа, назначившего оценку или определившего кадастровую стоимость.
Государственная пошлина за рассмотрение обращения для граждан составляет 300 рублей. для каждого свойства.
Такой иск может быть предъявлен в суд не позднее пяти лет со дня внесения оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Важно отметить, что если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспорить прежнюю стоимость уже невозможно.
Собственник должен понимать, что суд на основании имеющихся в деле доказательств может установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении.
Дело об оспаривании кадастровой стоимости, как правило, рассматривается в первой инстанции в течение двух-трех месяцев.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в месячный срок со дня его принятия в окончательной форме. С учетом обращения в вышестоящие органы общий срок рассмотрения дела может составлять до шести-восьми месяцев.
Процент положительных решений, выносимых судами, значительно выше, чем в случае внесудебного обжалования. Так, в 2019 году 96% судебных решений были в пользу заявителей.
Минусы судебных разбирательств — более длительный срок, а также дополнительные расходы на юристов — в среднем они составляют от 30 тысяч до 100 тысяч рублей.