Не обеспечительный платеж или залог, а залог
Такую денежную сумму риэлторы обычно называют «страховым депозитом», что не совсем юридически корректно, так как в ГК РФ используется совсем другое понятие – обеспечительный платеж. Также эту сумму можно назвать «залогом», что очень далеко от юридического значения слова «залог». Залог обременяет уже имеющееся имущество. Классический пример залога – ипотека.
Залог упоминается в ст. 381.1 ГК РФ и означает денежную сумму, которая уплачивается при заключении договора на возмещение из этих средств убытков и неустоек за нарушение договора. Далее в статье 381.1 ГК РФ сказано, что если нарушений договора не было, то деньги подлежат возврату.
Условия возврата в договоре
Необходимо обратиться к тексту заключенного договора и определить, при каких условиях залоговая сумма не возвращается. В договорах можно найти условия, что залог не возвращается:
- при наличии задолженности за коммунальные услуги;
- причинение ущерба имуществу в квартире;
- если прокатчик не уведомит собственника о досрочном расторжении договора в установленный срок.
Очевидно, что для успешной защиты своих прав необходимо всегда заключать письменный договор найма квартиры, так как отсутствие письменного договора сильно снижает шансы что-либо доказать в суде. В договоре также должно быть указано, что на момент заключения договора арендатор уплатил всю сумму залога.
Также необходимо составить опись имущества и если есть претензии к состоянию помещения, то обязательно отразить это в договоре. Не помешает сделать фото или видео квартиры в момент заключения договора и сохранить на каком-нибудь носителе. Это позволит в дальнейшем выиграть спор о причинах недостатков квартиры и доказать, что недостатки квартиры имели место уже на момент подписания договора.
Если в договоре содержится условие о невозврате обеспечительного платежа при отсутствии уведомления о досрочном расторжении договора в установленный срок, то такое уведомление должно быть сделано в письменной форме. В противном случае вы можете потерять деньги.
Например, Московский городской суд в 2016 году рассматривал дело, когда женщина-наниматель предупредила хозяина квартиры о своем выселении по телефону. По условиям договора, наниматель должен быть предупредить наймодателя за 30 дней до расторжения договора. Так как письменного уведомления не было, а доказать уведомление другими способами нанимательницы не удалось, суд отказал ей в возврате страхового депозита в связи с нарушением условий договора. Данный пример показывает, что не стоит надеяться на честность хозяев и предупреждать о будущем выселении следует в письменной форме, отправив по адресу регистрации арендодателя заказное письмо с уведомлением и описью вложения. В связи с этим, всегда требуйте паспорт владельца помещения при заключении договора, сделайте копию или хотя бы фотографию страницу с адресом регистрации собственника помещения.
Если вы все сделали правильно, то в назначенный день вы должны сдать помещение и подписать акт приема-передачи, форму которого несложно найти в Интернете. Обычно в акте указывается, что стороны подтверждают, что имущество и техника, находящиеся в квартире, переданы в исправном состоянии, стороны не имеют друг к другу претензий по поводу исполнения договора аренды. Нелишним будет сделать фото или видео помещения, чтобы можно было доказать действительно хорошее состояние квартиры на момент выселения.
При условии, что наниматель не нарушил условий договора и вернул квартиру в прежнем состоянии, собственник квартиры обязан вернуть ему залоговую сумму сразу после подписания акта приема-передачи. В зависимости от претензий собственников следует еще раз предоставить собственнику доказательства исправности квартиры, показать опись квартиры или фотографии, сделанные в момент подписания договора, копии письма-уведомления и т.д.
Помните, что все затраты на возмещение якобы причиненного квартире ущерба должны быть обоснованы, а не взяты на пустом месте. Дайте понять, что знаете свои права и будете обращаться в суд, где с ответчика будет взыскана не только сумма залога, но и моральный ущерб, и судебные издержки.
Как вернуть страховой депозит через суд?
Если арендодатель все-таки устно отказался вернуть деньги, то направьте письменную претензию на адрес его прописки заказным письмом с уведомлением и описанием вложения, хотя для обращения в суд это не обязательно. После этого написать претензию. Если стоимость иска не превышает 50 000 рублей, то следует обратиться к мировому судье, а если стоимость иска более 50 000 рублей, то в районный суд.
В суде ссылайтесь на договор, опись имущества, фотографии, свидетельские показания. Собственник помещения в суде должен будет документально доказать, что имело место нарушение договора с вашей стороны или он понес какие-либо убытки. Если претензии собственника квартиры необоснованны, то суды в таких ситуациях в большинстве случаев встают на сторону нанимателя. Характерным примером решения по такому делу является Решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 24 апреля 2017 г. (дело также рассматривалось в Апелляционном определении Мосгорсуда от 10 августа 2017 г. по делу N 33- 31266/2017), когда истец взыскал сумму залога и судебных издержек.
Советы работодателям
Подытожу и дам несколько рекомендаций:
1. Всегда имейте письменный трудовой договор.
2. Обратите внимание на условия договора, в частности, на условие залога (залога).
3. При заключении договора сделать к нему приложение - опись имущества и сфотографировать имущество в квартире.
4. Уведомить собственника в письменной форме о предстоящем выселении.
5. При выселении составить акт приема-передачи жилого помещения.
6. Попробуйте вернуть залог без обращения в суд.
7. Если собственник отказался вернуть деньги - написать исковое заявление в суд. Сошлитесь на все возможные доказательства и примените их к делу.
8. В исковом заявлении потребовать возмещения судебных издержек и морального вреда.
Автор публикации: адвокат Сухочев Сергей Дмитриевич
[email protected] +7 (985) 060-6522