Добрый день
Скажите, пожалуйста, могу ли я:
А) выкупить у банка имущество, оставленное кем-то под залог, по цене ниже рыночной?
Б) выкупить недвижимость у покупателя (взявшего ипотеку/кредит под залог) без согласования с банком?
В) если лицо взяло кредит под залог, выплатить лицу компенсацию и забрать его залоговое/неоплаченное имущество (разумеется, по договоренности) без согласования с банком?
Добрый день, Павел! Без согласования с залогодержателем, то есть с банком, ни одна из упомянутых Вами сделок по распоряжению заложенным недвижимым имуществом невозможна.
Удачи!
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Сколько стоит ипотечное жилье
Если заемщик не погасит ипотечный кредит под залог недвижимости, банк вправе обратиться в суд и взыскать залог через ФССП. После решения суда имущество выставляется на торги и проводится аукцион по его реализации. Начальная цена продажи определяется оценочной компанией.
В агентстве недвижимости «Азбука жилья» «РБК-Недвижимость» сообщили, что изначально заложенное имущество выставляется на торги либо по нижней планке рыночной цены, либо ниже ее. Но это не значит, что банк продаст квартиру за небольшие деньги и себе в убыток — обычно недвижимость выставляется на продажу по цене, которая примерно на 10% выше реальной, пояснили аналитики компании. Это учитывают оценщики ипотечных квартир. Также есть вероятность, что цена во время аукциона поднимется до максимального уровня реальной рыночной цены – особенно если жилье находится в хорошем состоянии, с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой района.
Основная задача банка — как можно быстрее продать нецелевой актив, пояснили «РБК-Недвижимость» в компании «Бест-Недвижимость». При этом возможны скидки до 20–25% за срочность. Но это случается крайне редко, обычно хорошие ипотечные квартиры продаются с аукционов и хорошие лоты просто не доживают до прямой покупки у банка.
Добрый день, подскажите, пожалуйста, по следующим вопросам: Купил квартиру в ипотеку, право собственности на квартиру оформлено на меня, я единственный собственник. На момент выплаты ипотеки квартира находится в залоге у банка.
1) Каков порядок регистрации меня, моей жены и ребенка 3 лет?
2) Требуется ли согласие Банка на регистрацию, если да, то в какой форме?
3) Требуется ли согласие Банка в рамках моих отношений с Банком, или это согласие потребуется для представления государственному органу?
4) Какие документы необходимы (пожалуйста, уточните)?
5) В каком государственном органе можно производить данные действия?
Спасибо!
Здравствуйте Алексей.
По общему правилу согласие банка не требуется для осуществления вами жилищных прав собственника, в том числе для регистрации кого-либо в вашей квартире.
Залог предотвращает отчуждение квартиры и гарантирует выполнение ваших кредитных обязательств, но не регулирует ваши полномочия по пользованию квартирой.
Жилищный кодекс
Статья 30
1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением на праве собственности в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также как к юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (в редакции от 01.07.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)»
Статья 29
1. За залогодателем сохраняется право пользования заложенным по договору об ипотеке имуществом. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать износа имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызвано естественным износом.2. Залогодатель вправе извлекать плоды и доходы из имущества, заложенного по договору об ипотеке. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Регистрация осуществляется в органах миграционного учета МВД или через МФЦ.
Искренне! Г.А. Кураев
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Собственные платформы банков
Квартиры, которые банки не смогли продать с аукциона (покупателей не нашлось), размещены на официальных сайтах кредитных организаций. Российские банки продают ипотечные квартиры через обычные интернет-площадки, такие как ЦИАН или Авито, по среднерыночным ценам. Но некоторые крупные банки продают залоговую недвижимость через собственные сайты.
ВТБ реализует жилую и коммерческую недвижимость, а также автомобили и оборудование на своей площадке. Также банк продает жилые дома с земельными участками и квартиры через сторонние сайты, такие как ЦИАН или Авито.
Газпромбанк реализует непрофильные активы через единый портал продаж. Здесь продается все – от квартир и земельных участков до промышленных комплексов и объектов инфраструктуры. Но база маленькая.
Россельхозбанк имеет две площадки. Первый – за продажу собственных непрофильных активов, второй – за продажу залогового. Но лотов мало.
Банк «Открытие» продает залог на своей небольшой площадке. В базе есть квартиры в новостройках столичного региона. Несколько предложений.
Росбанк также реализует на своей площадке залоговую недвижимость. В базе есть жилая и коммерческая недвижимость, а также продажа земельных участков.
Банковские аукционы
Актуальные предложения залоговых квартир представлены на официальном сайте размещения информации об аукционе (torgi.gov.ru). Здесь вы можете найти все объекты недвижимости во всех регионах России. Но этот информационный ресурс предназначен для кредиторов, так как здесь вы можете размещать информацию об аукционах, но не можете принимать в них участие в качестве покупателя.
Как купить недвижимость на банковском аукционе:
- Найти подходящую недвижимость на сайте аукциона;
- Пройти аккредитацию на электронной площадке;
- Выбрать лот, внести депозит (обычно 5% от стоимости лота) и подать заявку на участие;
- Пройти проверку документов и получить уведомление о допуске к торгам;
- Предварительный осмотр объекта (лично или онлайн);
- Участвовать в аукционах на повышение стоимости, если покупателей несколько;
- В случае победы в торгах получить на электронную почту протокол о преимущественном праве приобретения объекта по цене, утвержденной на торгах.