Привет! 01.10.2014 я заключил предварительный договор купли-продажи квартиры с гражданином Н. Согласно договору гражданин Н. обязуется продать мне квартиру по фиксированной цене и заключить основной договор купли-продажи квартиры на 20.01.15. По договору расчет производится следующим образом: сумма (задаток) в размере 100 000 рублей вносится покупателем в день подписания предварительного договора, остальная сумма в день подписания основного договора.
Штрафные санкции в договоре не прописаны, только отдельным пунктом указано: Стороны несут взаимную ответственность в соответствии с законодательством РФ.
Гражданин Н. От заключения основного договора купли-продажи отказывается. Могу ли я на основании этого договора взыскать с гражданина Н. сумму залога в двойном размере?
Привет! Да, вы пришли к правильному выводу. Вы имеете право взыскать с продавца, отказавшегося заключить договор купли-продажи, сумму задатка в двойном размере.
Гражданский кодекс Российской Федерации
Статья 381. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон или в связи с невозможностью исполнения (статья 416) задаток подлежит возврату.
2. Если сторона, давшая задаток, несет ответственность за неисполнение договора, она остается на другой стороне. Если сторона, получившая задаток, несет ответственность за неисполнение договора, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. При этом сторона, виновная в неисполнении договора, обязана возместить другой стороне убытки, зачет суммы задатка, если иное не предусмотрено договором.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Риски
Предварительный договор – это фиксация намерения двух сторон совершить сделку купли-продажи недвижимости. При этом он не может гарантировать переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Его вывод все же не лишен смысла – при подписании ПДКП суд может заставить стороны выполнять договоренности. Залог или предоплата без МКАП такого права не дает.
Зачастую покупатель является наименее защищенной стороной, поэтому заключение предварительного договора позволяет суду заставить продавца продать недвижимость на фиксированных условиях. Не всем хочется тратить время на испытания, но знать о такой возможности стоит.
Предварительный договор может быть расторгнут, если при его заключении были нарушены требования закона: отсутствует нотариальное удостоверение ПДКП или невозможно точно трактовать имущество, в отношении которого осуществляется сделка. В последнем случае полный адрес записывать не обязательно — достаточно будет кадастрового номера.
В связи с тем, что ПДКП не подлежит государственной регистрации, покупатель может столкнуться с неприятной ситуацией – двойной продажей. Если квартира переходит к другим, аванс или задаток возвращаются, но время теряется. Вы можете подать в суд и потребовать компенсацию, а можете прописать обязательства продавца и штрафные санкции за такую ситуацию в самом преддоговоре.
Поскольку заключение ПДП не означает переход права собственности, покупатель рискует потерять деньги, которые он перечислил в качестве аванса или задатка. Логичный выход – подать в суд на недобросовестного продавца.
С деньгами связан еще один важный момент – полная расчетность сделки. Право собственности переходит к покупателю после регистрации основного договора в Росреестре. Проходит несколько дней, к тому же по какой-то причине может прийти отказ, а деньги уже переведены продавцу. Чтобы избежать такой ситуации, вы можете оставить деньги в сейфе или произвести безналичный расчет с условием, что банк перечислит сумму только после подтверждения регистрации договора.
Помимо перечисленных выше ситуаций, покупатель рискует стать собственником недвижимости с обременением – договором аренды или аренды. Ипотека или иной залог жилья и арест также считаются обременением. Узнать об этом можно, заказав выписку из Росреестра. Он включает в себя основные виды обременения, но аренда квартиры на срок менее года не подлежит регистрации, при этом в случае смены собственника за нанимателями сохраняется право пользования квартирой.
Привет. Какие неустойки должны быть указаны в предварительном договоре купли-продажи недвижимости в рассрочку на два года. Нотариус говорит, что должны быть созданы равные условия и для продавца, и для покупателя.
Здравствуйте, Елена!
В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны (граждане и юридические лица) вправе заключать любые договоры и на любых условиях, не противоречащих действующему законодательству.
Таким образом, вы имеете право прописывать любые условия, которые считаете необходимыми. При необходимости я готов подготовить для вас полную консультацию по вашему вопросу и составить договор, для этого вы можете обратиться в чат, услуги чата предоставляются на платной основе.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Основания для расторжения
Предварительный договор сохраняет силу до заключения основного договора или утрачивает силу, если сделка не состоялась в указанный в нем срок и одной из сторон не направлено предложение о составлении основного договора и его регистрации. Кроме того, PDCP может быть прекращен, если:
- У покупателя или продавца возникли трудности с оформлением документов или сбором денег, а стороны не подписали дополнительное соглашение о продлении срока предварительного договора;
- Если оба представителя по сделке добровольно согласились на расторжение МККП;
- Если при совершении сделки были обнаружены недостатки продаваемой недвижимости или ограничения на нее – например, наличие обременения или повреждения имущества;
- Если квартира куплена в ипотеку, а банк не согласовал объект и отказал в кредите;
- Когда один из собственников несовершеннолетний, а органы опеки не давали разрешения на сделку.
Возможны и другие ситуации, но без уважительной причины расторжение предварительного договора в одностороннем порядке невозможно. Чтобы максимально упростить возможную процедуру расторжения и сэкономить время и нервы, все возможные ситуации лучше прописать в ПДКП, выписав штрафы и компенсации.
Поскольку покупатель менее защищен, предварительный договор должен быть направлен на расторжение ПДК без штрафных санкций в ситуациях, не зависящих от него. Это может быть отказ банка в предоставлении ипотеки, необходимость получения дополнительных документов (узаконение перепланировки или разрешение органов опеки) или невозможность покупки из-за ошибки в документах или отсутствия разрешительных документов, а также обнаружение обременения на квартиру.
Предварительный договор не является обязывающим документом с точки зрения законодательства и не гарантирует покупку квартиры. При этом он способен защитить интересы покупателя и продавца, если условия сделки обсуждаются и прописываются максимально подробно и понятно. При возникновении вопросов или сомнений специалисты Академии наук «Трансфер» разъяснят, что дает предварительный договор купли-продажи. Свяжитесь с нами!