Обмеры БТИ домов и квартир в новостройке и вторичной застройке: правила и инструкции

Зачем нужны измерения BTI?

В большинстве случаев в бюро технической инвентаризации обращаются в ситуациях, когда требуется выяснить реальную площадь недвижимости. Эта информация может потребоваться при урегулировании отношений с застройщиком, оформлении недвижимости в собственность. Также БТИ производит замер квартиры для решения следующих задач:

• Определение планируемой кадастровой стоимости недвижимого имущества. Исходя из этого, будут начисляться налоги, совершаться сделки купли-продажи и так далее.
• Признать объект жилым или нежилым в зависимости от соответствия законодательным санитарным нормам помещений (СНиП). Кроме того, сведения о площади по БТИ могут потребоваться в ситуации, когда принимается решение о возможности прописки в квартире родственников или друзей.
• Расчет тарифов ЖКХ при отсутствии счетчиков осуществляется исходя из фактической площади. БТИ выдает сертификат о его стоимости на основании проведенных замеров.
• В некоторых случаях владельцы недвижимости имеют право на льготы и субсидии. Для определения их размера также могут потребоваться данные о площади недвижимости.
• Предоставление информации о недвижимости в судебные органы, а также для разрешения конфликтных ситуаций с привлечением посредников (медиаторов).

Возможно проведение замеров с привлечением государственных БТИ, но такие услуги вполне могут оказывать и коммерческие организации, где есть сотрудники с соответствующим опытом и знаниями, а также необходимое оборудование и инструменты.

Основные правила процедуры

Выполнение замеров БТИ осуществляется с учетом следующих особенностей:

• При определении размера жилого помещения из него исключаются помещения шириной менее двух метров.
• Площади БТИ рассчитываются с округлением до одного десятичного знака.
• Правила обмера помещений предусматривают округление линейных размеров до третьего знака после запятой.
• Различные встроенные архитектурные элементы и мебель, а также веранды учитываются при определении габаритов жилого помещения.
• Наличие стен, перегородок, арок и других подобных конструктивных элементов следует указывать на чертежах нежилых и жилых помещений, которые изготавливаются в процессе оформления технических паспортов.
• Если в здании несколько этажей, следует составить план каждого этажа, а значит, произвести его замеры.
• Площадь балконного блока учитывается при оформлении документов БТИ с коэффициентом 0,3, а лоджии - с коэффициентом 0,5 (суть отличия балкона от лоджии в том, что лоджия не не выступать за фасад здания).
• Учитывая качество постройки здания, редко можно встретить идеально прямоугольные помещения, намного чаще встречаются трапециевидные, поэтому рекомендуется замерять все четыре стены, а затем рассчитывать площадь.
• Если помещение построено сложной формы, инструкция по определению его площади требует сначала разбить его на прямоугольники, а затем просуммировать полученные данные.

Замеры БТИ в новостройке

Эта процедура является обязательной для разработчика. Прежде чем сдать жилой дом на государственную комиссию, в первую очередь необходимо определить все площади квартир в новостройке. Это позволит точно идентифицировать каждое помещение при передаче его владельцу и избежать проблем при оформлении документов в органе юстиции.

Для замера площади в новостройке рекомендуется вызывать специалистов, имеющих необходимое оборудование и инструменты и знание методики определения жилой и подсобной площади и отражения этой информации в паспорте БТИ. Если неправильно измерить параметры помещения, то возможны негативные последствия при определении суммы коммунальных платежей и суммы налога на имущество, поэтому точность измерений играет важную роль в процессе измерения БТИ.

Важно учитывать, что площадь помещения рассчитывается не на основании проектной документации дома или здания, а на основании фактических замеров. Общая площадь здания определяется как сумма площадей всех доступных внутренних помещений, к которым относятся подвал, лестница, кухня, прихожая, туалеты и ванные комнаты. Мансардный этаж в БТИ тоже считается отдельно.

Минимальные требования к помещению

При проектировании дома или любого другого необходимо знать требования к недвижимости в жилищной сфере. В противном случае по результатам замеров БТИ помещения, не соответствующие параметрам, установленным нормативными актами, будут признаны нежилыми, и дом не может быть сдан в эксплуатацию.

Особенно:

• Минимально возможная площадь гостиной должна быть 12 кв.м, кухни - 6 кв.м, а если в ней есть газовый котел, то площадь не может быть меньше 8 кв.м, спальня не должна быть меньше 7 кв.м. .
• Высота потолков в жилых помещениях должна быть не менее 2,5 метра, на мансардном этаже может быть 2,3 метра. Для веранд, коридоров и других подсобных помещений допускается высота потолков 2,1 метра.
• Также есть требования к техническим размерам остекления лоджии и высоте балконных ограждений. Они отражены в соответствующих санитарных нормах и нормативах, устанавливающих параметры строительства жилых домов.

Результат работы техников БТИ

После оформления заявки на обмер помещения заказчик получает поэтажный и технический планы. Эти документы, помимо площади всех помещений в здании, содержат сведения о материалах, из которых выполнены стены, наличии всех перекрытий, дверей, окон и так далее. Отражается и высота потолков. На основании этого документа можно, во-первых, точно идентифицировать помещение, а значит, оно может стать объектом купли-продажи или иного способа смены прав. Во-вторых, осуществлять с ним коммерческие операции, например, сдавать в аренду, так как размер арендной платы зависит от площади. Кадастровый паспорт, поэтажный и технический планы требуются строительным компаниям для передачи помещений их владельцам после завершения строительства и сдачи здания в эксплуатацию. В последующем при капитальном ремонте или перепланировке могут потребоваться данные замеров БТИ при заказе услуг архитекторов, проектировщиков или строителей.

Цена на работу мастеров БТИ вполне доступная. Это зависит в первую очередь от площади здания, а также от формы планировки. Необходимо учитывать, что услуги по измерению могут выполнять не только государственные органы, но и коммерческие организации, поэтому в условиях конкуренции всегда есть возможность выбрать лучшего партнера для сотрудничества.

Почему могут быть расхождения с площадью, указанной в документах?

Увеличение или уменьшение площади квартиры по сравнению с проектной документацией чаще всего происходит из-за ошибок замерщиков, либо неверного внесения сведений в документацию. Имеются также случаи нарушения методики выполнения измерений. Например:

• Расчет площади комнаты исходя из длины двух стен. Так как помещения редко бывают прямоугольными, такой метод расчета может привести к значительным ошибкам.
• Учет различных конструктивных элементов (труб, вентиляционных шахт и так далее) при определении жилплощади. Как того требует закон, их необходимо вычесть при определении размера помещения.
• Площадь балкона или лоджии учитывается без соответствующего коэффициента.

Также необходимо учитывать, что после отделки может произойти уменьшение площади, поскольку стены и углы будут выравниваться, что потребует значительного расхода штукатурки или строительного материала. В ряде случаев при низком качестве строительства потери площади после ремонта достигают нескольких квадратных метров.

Как оспорить результаты замеров БТИ?

В случае несогласия заказчика с результатами измерений рекомендуется следующая последовательность действий:

• Если квартира новостройка, ее нужно принять в любом случае. После подписания документов необходимо либо доплатить, если фактический метраж оказался выше, либо получить средства, если по результатам замеров площадь уменьшилась.
• После получения свидетельства о собственности необходимо обратиться с ним в БТИ и написать заявление о несогласии с результатами замеров.
• Организация, проводившая измерения, обязана произвести их повторно. Рекомендуется посетить эту процедуру, чтобы быть уверенным в правильности результатов и соблюдении всех требований методики работы.

Если результаты изменились, необходимо написать заявление на внесение корректировок в техпаспорт и на их основании получить возврат средств от застройщика. В случае совпадения результатов можно обратиться в суд и измерить другую организацию.