Добрый день Прошу прояснить следующую ситуацию. С введением в действие 172-ФЗ от 02.06.2016. при продаже долевой собственности необходимо нотариально заверить новый договор купли-продажи квартиры. Если квартира принадлежит мужу и жене, в договоре указано, что это общая долевая собственность, доля каждого составляет 1/2. Решили расширить жилплощадь и продать эту квартиру, нужно ли регистрировать Договор с Покупателями у нотариуса? А если в правоустанавливающих документах было указано, что это совместно нажитое имущество, то в случае продажи тоже нужно было нотариально заверять договор купли-продажи с новыми покупателями? Спасибо.
Татьяна, добрый день!
Если квартира принадлежит мужу и жене, в договоре прописано, что это общая долевая собственность, доля каждого — 1/2. Они решили расширить жилплощадь и продать эту квартиру, им необходимо регистрировать Договор с Покупателями у нотариуса?
Да, сделка должна быть заверена нотариусом.
А если бы в правоустанавливающих документах было указано, что это совместно нажитое имущество, в случае продажи также потребовалось бы нотариальное заверение Договора купли-продажи с новыми Покупателями? Спасибо.
В этом случае квартира будет продаваться целиком без долей в пользу одного собственника, указанного в свидетельстве. В этом случае свидетельство о сделке не требуется.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Правовые последствия выделения доли
В отношении общего имущества Семейный кодекс перестает действовать, правила гл. 16 Гражданского кодекса.
Для пар это означает:
- Доля каждого из супругов будет выделена, в случае развода она останется у него. Общее имущество не придется делить, ведь уже определено, что кому принадлежит.
- Супруг имеет право подарить, завещать или заложить свою часть, не спрашивая разрешения второй половины.
- Обязанность по содержанию, оплате коммунальных услуг и налогов распределяется между супругами согласно выделенным частям.
- Собственник доли может продать ее третьему лицу только в случае отказа второго супруга от выкупа (право преимущественной покупки).
Супруги без детей собираются покупать квартиру. Планируется ипотека Сбербанка, ипотеку возьмет муж. Оба супруга работают. Продавцом квартиры является один взрослый собственник. Подскажите пжлст: в какой собственности лучше оформить квартиру (чтобы было меньше проблем в будущем) - в общей доле или в общей доле и нужен ли нотариус?
Добрый день
Приобретенная в браке квартира уже будет совместной собственностью супругов вне зависимости от того, кому принадлежит недвижимость.
1. Имущество, нажитое супругами в период брака, является их совместной собственностью.
2. К имуществу, нажитому супругами в период брака (совместной собственности супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результаты интеллектуальной деятельности, пенсии, пособия, получаемые ими, а также иные денежные средства. выплаты, не имеющие специального назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплачиваемые в возмещение вреда в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья или иного повреждения здоровья и др.). К общему имуществу супругов относятся также движимые и недвижимые вещи, приобретенные за счет совместного дохода супругов, ценные бумаги, акции, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или иные коммерческие организации, и любое другое имущество, приобретенное супругов во время брака, независимо от того, на имя какого из супругов оно было приобретено или на имя какого или кем из супругов были внесены денежные средства.
чтобы в будущем было меньше проблем
Посмотрите, какие проблемы вы имеете в виду.
При возникновении спора между супругами квартиру придется делить в судебном порядке
Что касается продажи, то в случае единоличной собственности потребуется нотариальное согласие второго супруга.
Если квартира находится в совместной собственности, то каждый собственник продает свою долю, в принципе при отсутствии спора особых проблем нет
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
В каком случае возникает совместная долевая собственность супругов?
Выделить долю в совместно нажитом имуществе можно на основании одного из следующих документов:
- Брачный контракт.
- Соглашение о разделе.
- Суждение.
Кроме того, супружеская пара может приобрести недвижимость сразу по паям. Например, когда один из супругов приобретает 2/3 квартиры, а другой 1/3, квартира будет в долевой собственности.
[идентификатор текстового поля = 'stb_style_557314' режим = 'css']
Долевая собственность
Разделение долевой собственности
[/текстовое поле]
Брачный контракт
Брачный договор регулируется нормами Семейного кодекса, в частности гл. восемь.
Это нотариально заверенное соглашение об имущественных правах и обязанностях супругов, как во время брака, так и после развода.
Оформить договор можно до и после регистрации отношений. В первом случае он начнет действовать со дня официального заключения брака.
По договору супружеская пара устанавливает или изменяет существующий режим собственности в отношении всего или некоторого определенного имущества, не только уже имеющегося, но еще не приобретенного.
В договоре могут быть определены три формы собственности:
- Совместное, когда оба супруга владеют имуществом.
- Справедливость, когда каждому принадлежит определенная часть.
- Раздельные, когда вещи являются личной собственностью одного из супругов.
В договоре определяется, кто и что получит после развода, порядок несения расходов на содержание ценностей.
Брачный договор признается недействительным, если он ставит одного из супругов в невыгодное материальное положение. Например, если муж после развода получит старую машину и гараж, а жена дорогой загородный дом, суд, скорее всего, признает договор недействительным.
По брачному договору нельзя передавать имущество, право на которое должно быть зарегистрировано. Таким образом, пункт, предусматривающий передачу жене недвижимого имущества, принадлежащего мужу, будет недействителен. Переход права собственности является сделкой, подлежащей государственной регистрации. В этой ситуации мужу необходимо заключить договор дарения.
Соглашение о разделе
Соглашение заключается в период семейных отношений и после официального разрыва брачных уз. Разделу подлежит только совместно нажитое имущество. Супруги самостоятельно определяют размер своих долей, порядок пользования, что кому остается.
В договоре указывается все совместно нажитое имущество или его определенная часть. Как и брачный договор, соглашение должно быть нотариально заверено.
Особых требований к оформлению документа закон не предъявляет, важно, чтобы были указаны следующие сведения:
- Сведения о супругах;
- Дата регистрации брака;
- Перечень делимого имущества (должны быть указаны наименование, индивидуальные характеристики, стоимость, реквизиты правоустанавливающих и правоустанавливающих документов);
- Кому, какая доля того или иного объекта собственности переходит;
- Порядок, условия расторжения или изменения договора.
Имущество, не разделенное по соглашению или брачному договору, считается совместной собственностью.
Суждение
Если супруги не могут самостоятельно договориться о разделе, вопрос решается в судебном порядке.
В этом случае один из супругов предъявляет иск по месту жительства второй половины (ст. 28 ГПК), если раздел касается недвижимого имущества - по месту нахождения (ст. 30 п. 1 ГПК). Гражданского процесса).
При оспаривании имущества стоимостью менее 50 тыс. руб. производство по делу будет рассматривать мировой суд (ст. 23 ГПК), свыше указанной суммы - районный суд (ст. 24 ГПК).
Заявление составляется в соответствии со ст. 131 ГПК РФ и содержит следующую информацию:
- Реквизиты суда;
- ФИО, место жительства супругов;
- Информация о детях (дата рождения и те же данные, что и у родителей);
- Дата заключения, расторжения брака;
- Подробный перечень спорного имущества;
- Форма собственности (совместная, долевая);
- Требование и способ деления;
- Описание прилагаемых документов.
По закону каждый из супругов имеет право на 50% совместно нажитого при разделе (статья 39 СК). Суд вправе отступить от равенства долей в интересах несовершеннолетнего члена семьи или при наличии иных существенных обстоятельств.
Частые споры связаны с разделом квартиры. Физически выделить долю в такой недвижимости невозможно. В этой ситуации суд может оставить жильё одному из супругов, обязав другого выплатить компенсацию. Как вариант отдать часть имущества, что уравняло бы стоимость квартиры.
Иногда бывают решения, когда суд устанавливает порядок пользования жильем.
Чаще всего при невозможности выкупа доли второй половины суд определяет порядок пользования общим имуществом и закрепляет за каждым из супругов конкретную комнату.
На любой стадии судебного разбирательства стороны могут договориться и заключить мировое соглашение.
В случае раздела имущества при разводе необходимо обращаться в суд не позднее трех лет со дня развода (статья 38, пункт 7 СК).
Кредитор может обратиться в суд с заявлением о выделении доли. Причина: один из супругов является должником и личного имущества недостаточно для погашения долга. В этом случае размер доли будет составлять половину совместно нажитого, если в брачном договоре или соглашении не указано иное определение долей.
Покупка с выбором
Супруги имеют право на покупку недвижимости, сразу выделив каждую свою долю. Тогда в договоре купли-продажи будут указаны оба супруга.
Доли могут быть как пропорциональными, так и неравными. Неравное распределение обычно используется для получения налогового вычета.
Алгоритм покупки недвижимости мужем и женой в долевую собственность практически ничем не отличается от обычной процедуры, но имеет ряд нюансов:
- Каждый супруг платит за долю сам, желательно из средств, не нажитых совместно (например, пожертвованных, выручки от продажи личного имущества).
- При регистрации имущества Росреестр потребует нотариального удостоверения купли-продажи или предоставления брачного договора, так как усматривает в такой сделке элементы соглашения о разделе имущества.
- Ипотечное жилье не может быть приобретено в долевую собственность. Выделить акции можно будет только после погашения долга и снятия обременения.
Покупка недвижимости по акциям не отменяет ст. 34, п. 1 СК, согласно которой доля, нажитая каждым из супругов в браке, является совместной собственностью супружеской пары, а значит, при разделе она будет разделена пополам, независимо от того, кому она выдана. Единственный способ избежать раздела в этом случае – заключить брачный контракт или соглашение.
Заключение
Общая собственность в большей степени, чем совместная, защищает права каждого из супругов, дает больше возможностей и гарантий. Проблема в том, что большинство граждан РФ не понимают разницы между этими видами имущества и не пользуются правом на заключение договора о разделе или брачного договора.
Между тем раздел имущества по соглашению позволяет супругам:
- Разделить общее имущество с учетом интересов и потребностей друг друга;
- Защитить долю от взыскания, если вторая половина оказалась неплатежеспособным должником;
- Проще и быстрее развестись (когда доли определены и зарегистрированы, ничего делить не нужно).