Как получить разрешение органов опеки на продажу жилья
Взрослый должен получить разрешение на сделку, прежде чем зарегистрировать дом, на который имеет право владеть несовершеннолетний. Для этого необходимо подать заявление с приложением обязательных документов в орган опеки и попечительства. Этот документ уведомляет государство о намерении гражданина продать недвижимость ребенка.
Важным моментом при совершении сделки является срок действия разрешения на хранение при продаже. По общему правилу он равен одному месяцу, если в нем не указана большая продолжительность.
Требования к продаже квартиры
Разрешение на опекунство может быть выдано при соблюдении следующих условий:
- Заявитель должен действовать от имени конкретного молодого домовладельца и быть родителем, опекуном или опекуном, назначенным представителем.
- Недвижимость продается одновременно с приобретением равноценной жилплощади. В качестве подтверждения проводится независимая оценка опекунства для определения рыночной стоимости жилья.
- Есть все необходимые документы.
- Представитель государства не обнаружил никаких нарушений в сделке.
Требования к новой квартире
Новое жилье не должно быть хуже проданного. Жилищные условия ребенка ни в коем случае не должны ухудшаться в результате сделки.
Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего?
По закону опекун не имеет права распоряжаться имуществом несовершеннолетнего. Следовательно, он не может продавать, закладывать, менять, дарить объекты недвижимости, принадлежащие подопечному. Он только действует за ребенка, например, подписывает документацию. Для сделок с отчуждением жилья законом предусмотрена выдача предварительного разрешения органа опеки и попечительства (ст. 21 ФЗ N 48 от 2008 г.).
Если квартира куплена на материнский капитал
В этом случае родители обязаны предоставить ребенку доли в приобретаемом имуществе. При этом он должен соответствовать размеру отчуждаемого от него участка. При несоблюдении этого требования сделка может быть признана судом недействительной по иску органа опеки и попечительства или прокуратуры.
Если ребенок зарегистрирован
Независимо от наличия регистрации у продаваемого жилья несовершеннолетний собственник является участником сделки. Поэтому продажа квартиры без согласия органов опеки и попечительства недопустима (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
Разрешение не требуется, если ребенок только прописан в жилье, но не является его собственником.
Может ли опекун продать квартиру, принадлежащую недееспособному подопечному
С согласия органа опеки продажа квартиры опекуном возможна в отдельных случаях, установленных законом:
- Если на жилье не обращено взыскание в связи с необходимостью обеспечения долговых обязательств подопечного;
- При обмене недвижимостью, если это выгодно подопечному или в исключительной ситуации (например, необходимо срочно оплатить дорогостоящее лечение).
Внимание! Право опекуна совершать сделки с жильем подопечного в свою пользу ограничено.
Ему запрещается продавать такое имущество себе, супруге или близким родственникам (ст. 37 ГК РФ).
Возможно ли исполнение обязательства по выделению доли после продажи
В законе указано, что продать квартиру или долю в ней, принадлежащую ребенку, можно при наличии двух документов из органов опеки и попечительства:
Постановления об отчуждении имущества; согласие на приобретение нового жилья. Из этого списка видно, что купля-продажа жилой недвижимости должна осуществляться одновременно.
Если несовершеннолетний является собственником имущества, «чистая» сделка не может быть осуществлена. Жилье можно только поменять. Родитель обязан выделить долю ребенка в новом имуществе. В этой ситуации не обойтись без участия представителя государства.
До отчуждения жилья необходимо собрать необходимую для сделки документацию, в том числе разрешение законных представителей. Затем найти вариант обмена. Только после этого необходимо обратиться в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу и покупку другого жилья с выделением в нем доли ребенка.
При необходимости продажи недвижимости без обмена необходимо выделить долю ребенку в другом месте. Например, родственник может отдать ему долю в своем доме, тем самым закрепив за собой выделение.
Порядок оформления сделки
Пошаговая процедура продажи квартиры определена законодательством и предполагает посещение:
- Паспортный стол;
- Орган опеки.
В паспортном столе вы должны получить справку о регистрации граждан в отчуждаемом жилье.
Для обращения в органы опеки и попечительства при продаже квартиры также необходимо подготовить другие обязательные документы и написать заявление:
- Обоснование причины продажи;
- Указание на соблюдение всех прав ребенка в сделке.
Заявление о продаже квартиры несовершеннолетнего или доли в ней составляется и подписывается родителем (опекуном) в присутствии представителя государства. Его можно подать через многофункциональный центр, который в последнее время активно оказывает госуслуги, в том числе выдачу предварительных разрешений от органов опеки и попечительства. Для оформления рекомендуется использовать образец заявления на опекунство и попечительство по сделке купли-продажи.
Читайте также: Можно ли продать участок выделенный многодетной семье.
Список документов
В перечень документации для органов опеки входят:
- Документы на право собственности на продаваемую и приобретаемую жилплощадь.
- Предварительный договор купли-продажи квартиры.
- Паспорта всех совладельцев жилого помещения (свидетельства о рождении граждан, не достигших 14-летнего возраста).
- Согласие совершеннолетних продавцов на участие в сделке несовершеннолетнего, удостоверенное нотариально.
- Отчет независимой компании, производящей оценку опекунской квартиры, подтверждающий сопоставимость стоимости продаваемого и приобретаемого жилья.
Кроме того, у нотариуса может потребоваться запрос оригинала согласия доверенного лица, если сделка купли-продажи квартиры обусловлена потребностью ребенка в смене климата. Этот факт должен быть подтвержден медицинским заключением. Если жилищные условия ухудшаются по уважительной причине, это также необходимо зафиксировать документально.
Условия рассмотрения
Законом установлен месячный срок для рассмотрения заявления. Однако обычно разрешение органов опеки дается раньше. Иногда его можно сократить до двух недель. Не лишним будет попросить специалиста органов опеки быстро рассмотреть заявление о выдаче разрешения на продажу квартиры.
Законодательное регулирование
Правовой базой порядка реализации жилья несовершеннолетним и получения разрешения на такую сделку является:
- Глава 14 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. (ФЗ N 51).
- Глава 11 Семейного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. (ФЗ N 223).
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. (ФЗ № 188).
- Федеральный закон «Об опеке и попечительстве» от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ.