Законодательные нормы об оспаривании права собственности
Право владения и распоряжения недвижимостью предполагает подтверждение регистрационной записью в Росреестре. Согласно п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, лицо, указанное в реестре в качестве собственника, будет собственником до появления записи о новом собственнике в базе данных регистрирующего органа.
На основании н. 1 с. 131 ГК РФ право на имущество, недвижимое имущество, ограничение этого права, прекращение, передача подлежат регистрации в уполномоченном государственном органе.
По российскому законодательству подлежат регистрации следующие виды прав:
- Имущество;
- Постоянное использование;
- Пожизненное владение;
- Ипотека;
- Сервитут и др.
С 2017 года действует Закон № 218-ФЗ, регулирующий процесс государственной регистрации недвижимого имущества, который устанавливает, что единственным доказательством для собственника является государственная регистрация в ЕГРН. Это право может быть оспорено только в судебном порядке. Суду потребуется грамотная аргументация и доказательства наличия оснований для оспаривания, указанных в п. 2 гл. 9 ГК РФ.
Основания для споров
Согласно гражданскому законодательству, для оспаривания права на имущество необходимо оспорить правоустанавливающие документы, послужившие основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Такими документами могут быть:
- Соглашения с текущим владельцем;
- Акт, составленный уполномоченным государственным органом или представителями органов местного самоуправления;
- План приватизации;
- Свидетельство о праве на наследство;
- Другие виды документов, подтверждающих сделку с собственником.
Задача заинтересованного лица – признать сделку недействительной, а значит, оспорить правоустанавливающий документ.
Дюйм. 9 ГК РФ приводится информация о том, какие основания закон считает существенными для признания сделок недействительными:
- Совершение сделки с нарушением закона. Это могут быть самые разные несоответствия. Например, отступление от установленной законодательством формы, заключение договора купли-продажи без регистрации в Росреестре.
- Признание сделки мнимой или притворной. К таким сделкам относятся ситуации, когда заключение договора не влечет за собой никаких последствий для сторон, а сам документ подписывается для галочки.
- Заключение сделки с человеком, который не разбирается в ситуации и не осознает своих действий. Часто оспариваются действия по оформлению наследства, исходя из обстоятельств, при которых было подписано завещание. Если последнее волеизъявление составлено и подписано психически больным или тяжелобольным лицом, есть основания для его оспаривания.
Если документ, давший право собственности, будет признан недействительным, то сама сделка подлежит аннулированию.
Как оспорить зарегистрированное право собственности
Согласно положениям ст. 58 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 вступившее в законную силу решение суда станет основанием для прекращения права собственности без согласия действующего собственника. Пока суд не решит вопрос об оспаривании права собственности, собственником будет оставаться лицо, указанное в последней записи об объекте в ЕГРН. Согласно п. 2 ст. 58, само по себе наличие судебных споров не является основанием для отказа в регистрационных действиях в отношении спорного объекта.
В ходе судебного разбирательства суд решит, были ли действия собственника законными и добросовестными, и каковы шансы вернуть имущество прежнему владельцу.
Для возвращения права собственности в исходное положение в суд подаются одновременно 2 исковых заявления:
- О признании сделки недействительной.
- О признании права собственности на спорное недвижимое имущество.
Для подтверждения собирают документы, подтверждающие наличие прав на оспариваемую жилплощадь.
Для отмены прав действующего собственника истец должен доказать недействительность сделки, на основании которой был совершен переход права собственности. Например, вместо первого завещания в суд было представлено более позднее завещание наследодателя, или супруг продал совместную квартиру, принадлежащую обоим супругам.
Если ответчик владеет недвижимым имуществом после ряда сделок по отчуждению, одна из которых оказалась осуществленной с нарушениями, в судебном заседании участвуют лица, участвующие в переходе прав на недвижимое имущество. От того, насколько правильно составлен иск, во многом зависит успешное рассмотрение дела в суде.
Алгоритм действий по оспариванию сделки с недвижимостью
Хотя законом предусмотрено разрешение споров в судебном порядке, перед этим проводится досудебный порядок урегулирования. Если не удалось отменить сделку мирным путем, готовят исковое заявление в суд.
Досудебное урегулирование
Не все споры предполагают возможность досудебного урегулирования, однако в ряде случаев закон оставляет возможность мирного разрешения споров.
Если стороны смогли договориться мирным путем и урегулировать спор без привлечения суда, сделка расторгается по личной инициативе сторон. Претензионный порядок является обязательным, если оспариваются сделки, связанные с предпринимательской деятельностью.
Сложность формулирования иска заключается в отсутствии возможности изменения оснований для оспаривания последующего обращения в суд. Вам следует обратиться к опытному юристу, который досконально изучит ситуацию и составит текст иска таким образом, чтобы его можно было использовать в суде.
Претензия может содержать требования о расторжении уже заключенной сделки или об отказе от прав собственника. Например, если в ходе досудебного производства было выявлено, что наследодатель не знал о действиях, претендентам на наследство достаточно обратиться к нотариусу с отказом от вступления в наследство.
Действия в суде
Если ответчик не ответил в срок, указанный в иске, или отказался, они обращаются в суд с иском.
Последовательность действий при рассмотрении споров в суде:
- Составление исковых требований в соответствии с основаниями для оспаривания, предусмотренными законодательством. От уровня квалификации привлекаемого юриста зависит дальнейший успех в рассмотрении претензии и дальнейшего судебного процесса.
- Подготовка доказательной базы. Поскольку каждый спор уникален, процесс сбора документов индивидуален. Важно, чтобы претензия каждого заявителя была подкреплена полным пакетом документации.
- Составление претензии. Подготовку иска следует доверить опытному юристу, либо составить заявление по образцу. Большое значение имеет правильная формулировка требований и предоставление веских доказательств.
- Подача иска в суд. По новым правилам уведомление ответчика о предъявленном иске теперь является обязанностью истца.
- Участие в судебных разбирательствах. На заседаниях судья рассматривает позиции истца и ответчика, заслушивает свидетелей и изучает документы обеих сторон. Если доводы истца будут признаны убедительными, суд удовлетворит требования иска.
Остается дождаться вступления решения суда в законную силу и обратиться в регистрирующий орган для внесения изменений в записи о праве собственности.
Решения суда по факту рассмотрения исковых требований об оспаривании
В случае удовлетворения судом требований истца стороны возвращаются в исходное положение, которое было до заключения сделки. При продаже совместного имущества без согласия второго супруга суд отменяет сделку и возвращает имущество в общее владение супругов.
Помимо факта признания сделки с недвижимостью недействительной, суд должен дополнительно указать, что решение служит основанием для регистрации изменений в базе данных Росреестра. Чтобы переоформить право собственности, вернув его прежнему владельцу, необходимо дождаться вступления решения в силу.
Правовые расходы
Рассмотрение споров в суде предполагает уплату пошлины. Стоимость пошлины может быть довольно значительной, так как такие претензии предполагают двойное решение:
- По искам неимущественного характера с оспариванием сделки размер сбора составит 300 руб.
- По искам имущественного характера с возвратом имущества истцу размер платы зависит от стоимости спорного объекта.
Такую позицию в отношении судебного сбора изложил в своих разъяснениях Верховный Суд Российской Федерации. Однако на практике иногда суды принимают к рассмотрению иски о признании сделки недействительной и применении последствий с взысканием вознаграждения по неимущественным делам.
Пошлина уплачивается безналичным способом, либо наличными по реквизитам, указанным в суде. Если оплата производилась дистанционно, заверению подлежит копия платежа.
Срок исковой давности по спору
В зависимости от вида иска срок исковой давности различается:
- Для признания сделки ничтожной - 3 года.
- Для признания оспариваемой сделки недействительной - 1 год.
- С момента совершения сделки должно пройти не более 10 лет, и срок не подлежит восстановлению или прерыванию.
Начало течения срока исковой давности определяется датой, когда потерпевший узнал о нарушении своих прав. Пропуск срока не может помешать подаче искового заявления, и согласно процессуальному законодательству такие иски должны быть приняты к рассмотрению.
Стороны спора могут приостановить течение срока исковой давности, если они воспользовались помощью медиатора для разрешения ситуации. Отменить и начать заново отсчет срока позволит признание ответчиком требований к досудебному иску, даже если она впоследствии не исполняла свои обязательства.
Судебные споры по сделкам с недвижимостью
В связи с частыми нарушениями порядка оформления сделок, по незнанию или по преступному умыслу, иски об оспаривании сделок достаточно распространены в судебной практике. Среди них часто оспариваются завещания и сделки с акциями, совершенные с нарушением установленного порядка заключения договора. Доказать в суде, что сделка должна быть признана ничтожной, не всегда возможно. Все зависит от грамотной подготовки претензии и аргументации требований. Если суд находит доводы истца неубедительными, в исковых требованиях отказывает.
Постановлением Кантемировского районного суда Воронежской области от 05.06.2019 № 2-245/2019 2-245/2019~М-172/2019 М-172/2019 по делу № 2-245/2019 подтверждается приоритет в подтверждении права собственности через запись в ЕГРН, даже если техническая документация оформлена с ошибками.
Определением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 30.07.2020 № 2-491/2020 2-491/2020~М-87/2020 М-87/2020 по делу № 2-491/2020, в исках о признании сделки притворной было отказано за отсутствием аргументов и доказательств.
Решение Якутского городского суда № 2-5348/2020 2-5348/2020~М-4673/2020 М-4673/2020 от 20.07.2020 по делу № 2-5348/2020 отменяет сделку по недвижимости договор купли-продажи, так как нарушен порядок переоформления совместного имущества и нет договора со вторым супругом.
Решение Ханты-Мансийского районного суда № 2-2526/2020 2-2526/2020~М-1620/2020 М-1620/2020 от 27.07.2020 по делу № соблюдены условия безвозмездной перерегистрации имущество.
Нужна ли мне юридическая помощь в споре?
Поскольку оспаривание права собственности предполагает решение вопросов в рамках судебного процесса, без помощи квалифицированного юриста, шансы на удовлетворение требований истца значительно ниже. Рекомендуется привлекать юристов для оспаривания сделок дарения, купли-продажи, аренды помещений и других споров, связанных с имущественными требованиями граждан.
Юридическое сопровождение, как правило, включает в себя помощь в формулировании исковых требований и правовой позиции истца или ответчика, сбор документальных доказательств и представление интересов в судебных заседаниях.