Переуступка квартиры в новостройке с ипотекой

Квартира в стадии строительства, переуступка, ипотека: разбираемся

По договору уступки (цессии) действующий дольщик (цедент) передает будущему дольщику (покупателю, правопреемнику) свои права на еще не построенную квартиру. Если жилье уже готово и на него составлен акт приема-передачи, заключить уступку невозможно – только договор купли-продажи.

Могут возникнуть две ситуации:

1. Бывает, что продавец прав на квартиру в свое время заключал ДДУ с привлечением средств банка - в ипотеку. Идеальный вариант, когда к моменту уступки ипотека погашена и права на квартиру свободны от обременений. Но если ипотека еще не выплачена, это не является препятствием для уступки. Главное – запросить необходимые разрешения и правильно оформить документы.
2. Другая ситуация, когда покупатель прав на квартиру, правопреемник, планирует расплатиться с продавцом ипотекой. Это также возможно. Более того, для расчета можно использовать государственные субсидии, например, материнский капитал.

Каждая из ситуаций имеет свои особенности, о которых лучше знать заранее.

ДДУ заключен под ипотеку, которая не погашена

Если человек оформил ипотечный кредит на покупку квартиры в новостройке, это не запрещает ему в будущем уступить право на жилье покупателю. Этому может быть множество причин:

• В связи с семейными обстоятельствами (например, вам нужно переехать, родился ребенок) вам придется отказаться от своих планов в пользу новых;
• В процессе строительства супруги развелись и необходимо переоформить документы на одного из них – или на третье лицо в рамках раздела имущества;
• Нет возможности оплатить кредит, и таким образом заемщик надеется решить свои проблемы.

Бывает, что основной заемщик умирает, и квартира вместе с долгом переходит к его наследникам. Это частный случай, не требующий специального разрешения банка на продление договора ипотеки.

Под ипотечной уступкой в ​​данном случае понимается не только переход договора долевого участия к новому покупателю, но и замена заемщика в договоре об ипотеке. С покупателем будет заключен новый договор ипотеки на сумму оставшейся части долга.

Риски уступки ипотеки

Основной риск покупателя лежит на застройщике. После уступки прав на квартиру по договору ипотеки новый дольщик будет вынужден погасить кредит, полагаясь на добросовестность застройщика. Если возникнут какие-то проблемы (долгострой, банкротство), их придется решать в судебном порядке. Вы можете снизить эти риски, заранее проверив репутацию разработчика и проектную документацию.

Как правило, если ДДУ обременен ипотекой, это говорит о почти полной юридической чистоте квартиры и репутации продавца. Ведь банк на этапе выдачи кредита уже проверил личность заемщика и перспективы строительства.

Продавец в такой сделке ничем не рискует. Он сразу получает свои деньги и при этом освобождается от обязательств дольщика по ДДУ. Единственное, если банк не одобрит переуступку ипотеки, кредит придется погашать досрочно из других источников.

Какие разрешения необходимо собрать

Перед оформлением уступки квартиры в ипотеку нужно озадачиться следующими согласиями:

• Письменное разрешение от застройщика на передачу прав на квартиру по ДДУ, если такое разрешение необходимо по ДДУ;
• Письменное согласие банка на перевод ипотечного долга на новое лицо;
• Нотариально заверенное согласие супруги продавца/покупателя на уступку.

При отсутствии соглашения сделка рискует стать недействительной по решению суда. Все согласия должны быть получены заранее и в письменной форме. Они пригодятся по акции регистрации уступки в Росреестре.

Другие документы

Помимо разрешений, перечисленных выше, вам потребуются следующие документы:

• Оригинальный ДДУ;
• Оригинал договора уступки - для всех сторон и один для Росреестра;
• Справка о долге держателя долга перед застройщиком;
• Кредитный договор и договор об ипотеке между покупателем и банком.

Поручение требует регистрации в Росреестре — это платно, госпошлина 350 рублей уплачена заранее. Квитанцию ​​нужно будет взять с собой.

Особенности договора уступки при ипотеке

В договоре уступки прав на квартиру с ипотекой необходимо прописать не только то, что необходимо для таких договоров, но дополнительно зафиксировать факт наличия ипотеки, обременение прав в пользу банка и состояние долга. Чтобы правильно составить договор, обратитесь за помощью к нашему юристу - онлайн-специалисту!

Передача квартиры в ипотеку проходит в несколько этапов:

1. Согласование сроков поручения и сбора документов.
2. Получение согласия застройщика на выполнение задания.
3. Получение согласия банка на уступку. В этот период банк проверяет покупателя как потенциального заемщика.
4. Заключение договора кредита и ипотеки между банком и покупателем на уступку.
5. Регистрация правопреемства в Росреестре и оформление обременения в пользу банка.
6. Окончательные расчеты по уступке прав.

После этого задание считается состоявшимся. Новому акционеру остается полностью рассчитаться с банком, погасить ипотеку, а также вступить в права собственности на недвижимость после ее завершения.

Полная информация, означающая плюсы и минусы

Расходы и налоги

Переуступка квартиры с ипотекой обходится дороже, чем без ипотеки. К трансакционным издержкам относятся:

• Комиссия застройщика за выдачу согласия на уступку, если это предусмотрено договором, оплачивается продавцом;
• Стоимость оформления страховки жизни и здоровья - оплачивает покупатель;
• Комиссии банка за выдачу кредита и перечисление денег продавцу - оплачивает покупатель;
• Госпошлина 350 рублей за регистрацию поручения в Росреестре - платит покупатель;
• Нотариальные услуги по удостоверению согласия - оплата по договоренности;
• Расходы на юриста - оплата по договоренности.

По налогам - продавец уплачивает НДФЛ с разницы между суммой, полученной от покупателя по уступке, и суммой, выплаченной застройщику при заключении ДДУ. Для этого до 15 апреля следующего года нужно подать декларацию в налоговую 3-НДФЛ, а до 30 июня уплатить налог.

Покупатель не платит налоги. Имущественный вычет он получает от покупки жилья после подписания передаточного акта с застройщиком.

Альтернативы

Если нет возможности оформить уступку квартиры по ипотеке, остается только один вариант – погасить долг перед банком и потом оформить уступку, чтобы у банка больше не было претензий. Такой вариант возможен при наличии у покупателя соответствующих средств.

Купить ипотечное поручение

Если у продавца нет ипотеки в банке, то все гораздо проще. Покупатель оформляет кредитный договор «с нуля» для себя в банке, используя стандартную ипотечную процедуру. Это означает, что:

• Банк проверит платежеспособность заемщика;
• Юридическая чистота сделки будет оценена;
• Вам нужно будет потратить деньги на оценку прав по ДДУ, оформление страховки.

Процедура оформления стандартная, как и при покупке готового жилья в ипотеку. В день заключения поручения оформляются договоры займа и ипотеки, документы передаются в Росреестр на регистрацию, после чего производится расчет с продавцом.

Ипотечный калькулятор онлайн бесплатно

Чтобы рассчитать будущие расходы по ипотеке, воспользуйтесь нашим удобным ипотечным калькулятором. Количество попыток расчета не ограничено, калькулятор бесплатный и не требует регистрации.

У вас есть вопросы?

Если у вас есть вопросы по теме статьи, задавайте их в комментариях или связывайтесь с нашим юристом онлайн или по телефону. Специалист поможет оценить перспективы вашего назначения, подготовит документы и ответит на сложные вопросы.

Реновар Недвижимость. Автор: адвокат Ксения Пальцева