Хочу купить недвижимость на юридическое лицо. Планирую приобрести квартиру напрямую от застройщика в рассрочку на 2 года. Я единственный учредитель юридического лица. Как зачислить в основные средства и оптимизировать налоги?
Михаил, привет!
Все зависит от стадии, на которой вы покупаете квартиру. Если квартира уже готова и права на нее оформлены, то поставить квартиру на баланс юридического лица можно сразу после регистрации права собственности. Если вы покупаете квартиру на стадии строительства, то право требования к застройщику будет отражаться на балансе до поры до времени.
Налоговую оптимизацию лучше всего проводить через систему упрощенного налогообложения.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Этапы покупки квартиры - кратко
Купля-продажа квартиры юридическим лицом происходит в несколько этапов:
- Поиск подходящего объекта.
- Обсуждение условий сделки.
- Разработка и подписание предварительного договора (на усмотрение сторон).
- Заключение основного договора купли-продажи квартиры.
- Регистрация сделки в уполномоченном органе.
- Урегулирование сделки.
- Подписание акта приема-передачи квартиры.
- Переход права собственности на предприятие.
Далее рассмотрим процедуру приобретения квартиры организацией более подробно.
Здравствуйте, подскажите пожалуйста, если продается квартира в готовом доме от подрядчика и квартира оформлена в собственность на юридическое лицо, то какие тут подводные камни? Или это все просто договор купли-продажи и все? И на какие документы следует обратить внимание?
Привет.
Здравствуйте, подскажите пожалуйста если квартира продается в готовом доме от подрядчика и квартира оформлена в право собственности на юридическое лицо, то какие могут быть здесь подводные камни?
1. Проверить, кто будет подписывать договор купли-продажи и есть ли у него на это полномочия (учредительные документы юридического лица, справка о размере сделки, полномочия директора).
2. Полностью ли юридическое лицо заплатило за квартиру.
или тут все просто оформляется договор купли-продажи и всё?
Да, договор купли-продажи заключен и подан на государственную регистрацию перехода права собственности.
и на какие документы стоит обратить внимание?
Помимо вышеперечисленных документов, подтверждающих отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг, отсутствие зарегистрированных лиц, отсутствие обременений и запретов, деньги лучше перечислить на расчетный счет организации или оплатить в кассу (получив кассовый чек и кредитный ордер).
Искренне,
Shelkovaya Natalia Nikolaevna
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Документы
Для оформления сделки купли-продажи квартиры и покупателю, и продавцу необходимо подготовить целый пакет документов. Юридическому лицу потребуется:
- Выписка из ЕГРЮЛ;
- Копии устава;
- Письменное подтверждение того, что сделка не является крупной, или согласие учредителей и акционеров на приобретение жилой недвижимости;
- Доверенность на представление интересов организации, если при подписании договора присутствует не учредитель, а уполномоченный представитель;
- Паспорт или любой другой документ, удостоверяющий личность доверенного лица или руководителя.
Продавец оформляет следующие документы, даже если собственником квартиры является юридическое, а не физическое лицо:
- Паспорт или учредительные документы (в зависимости от того, кто продавец);
- Документы, подтверждающие наличие у продавца права собственности на конкретный объект;
- Правоустанавливающие документы;
- Выписка из реестра о том, что квартира не имеет обременений;
- Справка об отсутствии долгов за коммуналку;
- Технический план и технический паспорт;
- Справка о том, что в жилом помещении никто не прописан;
- Если в квартире прописан несовершеннолетний, требуется согласие органов опеки;
- Если имущество принадлежит совместно нажитым супругам, на продажу требуется согласие каждого из них;
- Доверенность на представление интересов (если куплей-продажей занимается не собственник квартиры, а другое лицо).
Список необходимых документов может варьироваться в зависимости от обстоятельств. Выше приведен список документов, которые чаще всего требуются при заключении договора купли-продажи жилой недвижимости.
Однако договор по-прежнему имеет ключевое значение при заключении сделки. Его условия разрабатываются сторонами совместно таким образом, чтобы удовлетворить интересы обоих контрагентов. Кроме того, положения договора должны полностью соответствовать нормам и правилам, установленным действующим законодательством Российской Федерации.
Таким образом, стороны обязаны правильно указать, что является предметом сделки. В противном случае договор может быть признан судом незаключенным. Также в документе должны быть определены права и обязанности контрагентов, условия прекращения сделки, наличие обременений, долгов, перечень зарегистрированных лиц и другие существенные условия.
Составление и регистрация договора купли-продажи
Перед подписанием договора купли-продажи важно обратить внимание на следующие этапы:
- Подготовить всю необходимую документацию и финансовые ресурсы для оплаты ДКП;
- Осмотреть и изучить купленную недвижимость;
- Составить акт приема-передачи имущества;
- Заключить предварительный договор купли-продажи (при необходимости).
Текст договора купли-продажи рекомендуется составлять в присутствии квалифицированных юристов, ссылаясь на нормы ст. 549 ГК РФ. Также можно обратиться к нотариусу, в соответствии со ст. 163 ГК РФ. В МПС должны быть включены обязательные положения, составляющие существенные условия сделки. Все положения разбиты на пункты и подпункты. В предмет договора включаются сведения о сторонах договора, кадастровые и технические данные объекта.
При заключении договора купли-продажи указываются данные юридического лица, инициалы руководства организации и ставятся подписи руководителей компании или их уполномоченных представителей. Подписи руководителей должны быть скреплены печатью юридического лица. Если покупателем выступает гражданин, то он указывает ФИО, паспортные данные, фактический и адрес регистрации. Далее физическое лицо ставит инициалы с расшифровкой фамилии и подписью. Также договор имеют право подписывать доверенные лица гражданина. ДКП составляется и заключается в трех экземплярах.
Следующий этап после заключения ДКП – регистрация. Для этого нужно собрать пакет документов и отправиться в МФЦ. Договор купли-продажи регистрируется в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ. Для проведения процедуры также необходимо оплатить госпошлину. Для физического лица это 2 000 рублей, а для юридического лица – 22 000 рублей.
Далее стороны составляют акт о переходе права собственности в соответствии с заключенным ДКП. Для регистрации необходимы следующие документы:
- Паспортные данные участников сделки;
- ДКП в трех экземплярах;
- Правоустанавливающие документы на имущество;
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Вся документация передается под расписку сотрудникам МФЦ. Там же будет указана дата, когда можно прийти за документами. Это крайний срок регистрации. Вы можете посетить МФЦ на следующий день или ранее после получения уведомления о готовности документа. Если один из участников не заберет копию ДКП, она будет передана в Росреестр. Документы передаются на хранение, то есть их можно забрать в любой момент.
Срок оформления ДКП, в соответствии с п. 1.2 ст. 16 № 218-ФЗ, составляет 9 рабочих дней с момента обращения в МФЦ. По истечении срока участники сделки получат правоустанавливающие документы:
- Выписка из ЕГРН;
- Копии ДКП с отметкой о его регистрации и включении в Росреестр.
Впоследствии продавец теряет право собственности на проданную квартиру.
Особенности покупки
Следует учитывать, что продажа квартиры юридическому лицу имеет свои нюансы, хотя мало чем отличается от покупки жилой недвижимости гражданином. Среди особенностей можно выделить следующие:
- Представители организаций ответственно подходят к выбору помещения. Убедятся, что в квартире никто не прописан, особенно несовершеннолетние, проверяют правоустанавливающие документы, историю перепродаж, законность планировки и т.д. Дело в том, что при покупке квартиры компания подвергается определенным рискам . Подробнее об этом мы поговорим ниже.
- Если ООО или любое другое юридическое лицо покупает у физического лица недвижимое имущество, стоимость которого составляет более 25% от общей суммы активов организации, то такая сделка считается крупной сделкой. В соответствии с гражданским законодательством покупка возможна только с согласия учредителей и акционеров. Разрешение оформляется в виде протокола собрания учредителей, собрания акционеров или решения совета директоров в зависимости от формы юридического лица.
- В соответствии со ст. 333.33 НК РФ, если покупателем имущества является предприятие, то оно должно уплатить госпошлину в размере 22 000 руб. Покупатель-гражданин при этом платит всего 2000 рублей.
- Продавец, в свою очередь, уплачивает налог на прибыль в размере 13% от цены договора. Это правило применяется, если собственник владел имуществом в течение установленного законом времени.
- Действующее законодательство устанавливает разный порядок налогообложения физических и юридических лиц. Также на объем налоговой базы влияет статус помещения (жилое или нежилое). Далее мы рассмотрим этот вопрос более подробно.
В целом приобретение жилой недвижимости предприятием мало чем отличается от сделки между физическими лицами. Главное, учитывать специфику организации-покупателя.
Какие риски связаны с заключением сделки?
Покупка квартиры юридическим лицом у физического лица сопряжена с рисками, аналогичными тем, которые существуют при заключении иных сделок с недвижимостью. Главный риск – недействительность договора. Причины этого могут быть следующие:
- Руководитель юридического лица не имеет соответствующих полномочий на продажу;
- На квартиру наложен арест в связи с возбуждением процедуры банкротства организации;
- Сделка не была согласована с учредителями компании;
- Объект входит в категорию ведомственного жилья и не подлежит продаже;
- Имущество относится к залоговому имуществу юридического лица;
- Строительство квартиры по тем или иным причинам заморожено, а значит, недвижимость, как и в большинстве случаев, придется ждать несколько лет.
Поэтому перед покупкой и оформлением квартиры на компанию важно учитывать множество факторов. В первую очередь требуется проанализировать документацию и права юридического лица на заключение такой сделки. Если этого не сделать, то шансы, что сделка будет признана недействительной или оспоримой, очень высоки. Негативные правовые последствия таких решений дорого обходятся.
Однако в таких ситуациях контрагенты могут быть защищены правовыми гарантиями, которые должны быть указаны в ДКП. Например, двусторонняя реституция. Согласно этому пункту в договоре, стороны имеют право на возврат денежных средств, полученных по ДКП, в случае признания договора недействительным.
Также распространены мошеннические действия, в ходе которых сделки осуществляются через подставные компании. Это худший сценарий для покупателя, так как он понесет максимально возможные финансовые потери. В этом случае вернуть деньги возможно только благодаря своевременным действиям правоохранительных органов.
В случае заморозки строительства покупатель берет на себя риски, так как это непредвиденные действия. Однако это условие также может быть включено в договор, устанавливая сроки строительства и санкции за их нарушение.
Плюсы и минусы покупки квартиры организацией
Приобретение жилой недвижимости юридическим лицом имеет как положительные, так и отрицательные последствия. Перед принятием решения необходимо ознакомиться и изучить все преимущества и недостатки такой сделки. Приобретение жилья юридическим лицом, в том числе покупка квартиры на ООО – плюсы и минусы:
| Плюсы | Минусы |
| Оформление квартиры на юридическое лицо подлежит упрощенному налогообложению (УСН). | Риск потери квартиры в случае ликвидации юридического лица, ареста имущества компании и т.д. В случае возбуждения дела о банкротстве имущество будет выставлено на торги для выполнения долговых обязательств перед кредиторами. На таких аукционах имущество продается в несколько раз ниже рыночной стоимости. |
| Предотвращение потери имущества из-за семейных споров, раздела при разводе, претензий по долгам и т.д. | Долгий и сложный процесс сбора пакета документов для заключения сделки по сравнению с оформлением ДКП между физическими лицами. |
| Выгодный и безопасный взаиморасчет по сделке, так как оплата регулируется установленными правилами и оформляется специальной отчетной документацией. | Высокая ставка налога, если недвижимость продается в качестве инвестиции компании. |
| Учредитель отвечает за объект недвижимости по требованиям кредиторов только в соответствии с личной долей, указанной в уставном капитале организации. | Если покупка квартиры осуществляется в рассрочку у строительной компании, то право собственности сохраняется за застройщиком до оплаты всех платежей по договору. |
| Владение недвижимостью помогает в несколько раз пополнить оборотный капитал юридического лица. | |
| При оформлении квартиры на фирму кредитная ставка ниже, чем при потребительском кредитовании. Срок такой сделки варьируется в среднем до 15 лет. Также для организаций разрабатывается специальный график погашения кредита. Эта система позволяет уменьшить сумму налоговых платежей. | |
| Если произвести оплату более 50% от стоимости объекта, то юридическое лицо может оформить рассрочку. Срок такой сделки составляет в среднем до трех лет. Рассрочка позволяет сэкономить на залоге, страховании имущества и оценке недвижимости. |
Во избежание негативных последствий юридического характера следует обращаться к опытным юристам. Самостоятельное заключение договора купли-продажи для юридического лица сопровождается множеством сложностей и рисков.
Налоговая база
Если квартиру приобретает юридическое лицо, налоги, согласно ст. 146 НК РФ платить не нужно. Закон не возлагает на предприятие такой обязанности.
Однако есть еще одно правило. Согласно нормам Налогового кодекса РФ, приобретенная жилая недвижимость облагается налогом, если квартира не входит в состав основных средств. Это может произойти в тех случаях, когда помещение покупается в инвестиционных целях для дальнейшей перепродажи. В этом случае вам придется покупать квартиру с НДС на юридическое лицо, так как приобретаемая недвижимость является товаром, способом получения прибыли.
Также в соответствии со ст. 380 НК РФ организации должны уплачивать налог на имущество. Его размер устанавливается законодательством субъекта Российской Федерации. В целом налог составляет от 0 до 2,2% от стоимости квартиры.
Часто задаваемые вопросы
+++Мнение эксперта
Если разобраться, как выкупить жилую недвижимость у физического лица юридическим лицом, организация может значительно сэкономить на покупке офиса или склада, а также выгодно вложить деньги. Однако при покупке квартиры следует учитывать нюансы и риски такой сделки. Особенно важно проверить объект на юридическую чистоту (законность планировки, историю перепродаж, отсутствие обременений и прописки и т.д.).