Риски покупателя
Покупка наследственной квартиры влечет за собой следующие риски:
- Появление претензий на жилплощадь третьих лиц после заключения сделки;
- Признание продавца невменяемым или недостойным наследником;
- Оспаривание сделки в связи с обременительными условиями сделки для наследника;
- Явка наследодателя, признанного судом умершим.
Срок вступления в наследство составляет 6 месяцев со дня смерти собственника, но может быть продлен еще на полгода, если появившиеся наследники не обратились к нотариусу по уважительной причине, при этом уже заключали сделки с квартирой может быть расторгнут судом в пользу новых наследников (ст. 1155 ГК РФ).
Если после сделки обнаружатся факты, позволяющие считать продавца недостойным наследником (например, умышленное причинение наследодателю тяжкого вреда при его жизни), то другие наследники смогут оспорить свою долю наследства и отменить все сделки, заключенные с такой акцией.
Кроме того, если наследник, продающий квартиру, состоит на учете в психоневрологическом диспансере или продажа квартиры поставила наследника в заведомо невыгодное положение, родственники могут оспорить сделку в суде.
Важно уточнить, как возникло право на наследство - на основании смерти наследодателя или объявления его умершим по решению суда в связи с отсутствием более пяти лет, так как внезапное появление живого наследодателя может привести к оспаривание всех сделок с его недвижимым имуществом в случае подтверждения осведомленности покупателей о местонахождении наследодателя (п. 2 ст. 46 ГК РФ).
Как избежать рисков
Алгоритм покупки квартиры у наследника включает следующие этапы:
- Запрос у продавца всех документов на квартиру.
- Проверьте возможные обременения.
- Составление договора на основании полученной информации.
- Регистрация сделки в Росреестре.
Благополучное приобретение наследственной квартиры начинается с проверки всех документов продавца. В первую очередь проверяется количество собственников жилья. Если собственников несколько, они должны участвовать в отчуждении квартиры от имени продающей стороны или представить нотариально удостоверенные согласия на продажу квартиры.
Важно обратить внимание на дату возникновения права – если оно оформлено ранее, чем через год после смерти наследодателя, покупку лучше отложить во избежание внезапного появления других наследников.
Убедившись в наличии права собственности, нужно до подписания договора потребовать справку из миграционной службы о лицах, прописанных в квартире и потребовать их выписку.
Чтобы обезопасить сделку от оспаривания другими наследниками, следует попросить у продавца справку о составе семьи из ЗАГСа, а также узнать, как возникло право наследования у продавца:
- В связи с отказом других наследников от своей доли в квартире;
- На основании решения суда;
- На основании завещания;
- В связи с отсутствием других наследников.
Если квартира была получена после судебной тяжбы с другими наследниками, сделку следует отложить как минимум на полгода, поскольку наследники, проигравшие суд, могут обжаловать решение. Завещание может быть оспорено и наследниками, если нарушено их право на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 ГК РФ).
Избежать оспаривания сделки из-за невменяемости или недееспособности продавца можно, запросив справку из психоневрологического диспансера. Хорошим вариантом страховки будет знакомство с родственниками продавца и выяснение причин продажи жилья.
Дополнительной мерой будет запросить у нотариуса, оформившего наследство, сведения о деталях наследственного дела: количестве претендентов, разногласиях между наследниками и т. д. Важно отметить, что для такого запроса потребуется письменное разрешение от продавец. Отказ в выдаче такого разрешения может свидетельствовать о наличии обременений, поэтому от покупки в этом случае лучше отказаться.
Если наследник состоит в браке, важно получить письменное согласие супруга на сделку, удостоверенное нотариусом.
Правила заполнения договора купли-продажи
Договор купли-продажи квартиры, полученной по наследству, должен включать следующие обязательные разделы:
- Сведения о сторонах - ФИО, паспортные данные и адрес проживания;
- Информация о квартире;
- Предмет сделки;
- Данные об обременении;
- Цена покупки и способ оплаты;
- Права и обязанности сторон;
- Ответственность сторон за нарушение условий договора;
- Порядок разрешения споров.
Образец договора можно скачать здесь.
Предметом сделки является переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю за вознаграждение.
В разделе описания квартиры нужно указать площадь, кадастровый номер и почтовый адрес, а также дату и источник права собственности - право на наследство.
Если в квартире есть прописанные лица, необходимо указать в договоре их список фамилий. Также в разделе описания обременений нужно включить пункт, в котором продавец подтверждает отсутствие каких-либо претензий к жилплощади со стороны третьих лиц – этот пункт заверяется в тексте подписью продавца с расшифровкой.
В обязанности покупателя входит перечисление суммы покупки продавцу и принятие имущества. В обязанности продавца входит:
- Передача продавцу квартиры с ключами и документами;
- Участие в оформлении сделки;
- Предоставление покупателю полной и достоверной информации обо всех существующих обременениях на жилье.
Отдельным пунктом следует выделить покупателю право расторгнуть сделку в случае появления других наследников, имеющих претензии на квартиру. В разделе «Ответственность сторон» нужно обязать продавца возместить полную сумму покупки и неустойку в размере 5-10% от такой суммы при расторжении сделки из-за непокрытых обременений.
В связи с наличием дополнительных рисков при покупке квартиры у наследника рекомендуется указывать банковскую ячейку или аккредитив в качестве способа оплаты по договору во избежание потери денег до регистрации права в Росреестре.
Нотариальное удостоверение сделки также поможет снизить возможные риски – нотариус поможет составить договор с учетом требований гражданского законодательства, а также проверит квартиру на наличие возможных обременений по электронным базам данных без посещения Росреестра.
Покупка квартиры у лица, которому такая квартира досталась по наследству, является высокорисковым вложением. Избежать признания сделки недействительной можно, проверив продавца на дееспособность и запросив информацию об обременениях в Росреестре и через нотариальную контору.