Виды собственности: долевая и совместная
Чтобы не путать такие понятия, как «долевая» и «совместная» собственность, предлагаем сразу дать им определение и разграничить:
- Долевая собственность - когда граждане имеют право владеть и распоряжаться только строго выделенной долей в пределах одного недвижимого объекта.
- Совместная собственность – когда граждане имеют одинаковые права на один объект. Такое имущество допускается к разделу, но до момента раздела каждый собственник вправе дать согласие (или отказаться) на проведение сделки.
Важная информация! Долевая собственность может возникнуть не только вследствие долевого приобретения квартиры, но и в результате наследования, либо в результате развода.
Долевая собственность: основные нюансы
Приобретение жилья в долевую собственность имеет ряд особенностей. Конечно, собственник имеет право самостоятельно распоряжаться личным имуществом, но только тогда, когда речь идет о части совместного имущества: существуют некоторые ограничения на возможность такого распоряжения.
При покупке доли в квартире нужно знать о многих тонкостях юридического плана, так как неправильное оформление влечет за собой опасность признания сделки незаконной.
Причины возникновения долевой собственности на квартиру
По закону жилье, принадлежащее более чем двум собственникам, является общей собственностью, которая, как мы уже выяснили, может быть долевой и совместной.
При долевой собственности квартира делится на доли, которые могут быть равными, а могут и не быть. Выделение этих долей осуществляется на основании волеизъявления собственников или по решению суда. Каждый собственник получает правоустанавливающие документы на свою личную долю в пределах одной квартиры.
Причины владения акциями:
- Если приватизация происходит для всех лиц, которые в этом заинтересованы, в момент приватизации.
- Если брак расторгнут и бывшие супруги делят квартиру, которая до этого находилась в их общем владении.
- Если имущество наследуется несколькими наследниками одновременно.
Примечание! Та доля жилья, которая выставлена на продажу, должна быть выделена в натуре или в виде доли ко всей площади жилья. Собственник доли должен иметь на руках документ, где его доля проставлена в дробном (или процентном) указании.
Доля — это юридическое определение того, когда владельцы могут делить дом, продажа которого требуется для получения согласия их совладельцев на въезд нового владельца.
Льготный выкуп
После приобретения квартиры в долевую собственность закон накладывает определенные ограничения на возможность продажи собственной доли.
Статья 246 ГК РФ определяет, что все манипуляции, затрагивающие интересы дольщиков, могут осуществляться только по их обоюдному желанию.
Статья 250 ГК РФ определяет порядок преимущественного права выкупа: при продаже доли в общем жилище лицу, заинтересованному в этой покупке. В первую очередь собственник должен предложить выкуп своей доли другим собственникам этого жилья (принять решение о покупке они могут 30 дней). Только получив от них письменный отказ, собственник получает право продать свою долю, но третьим лицам.
При совершении сделки с третьими лицами запрещается устанавливать цену ниже, чем ранее предложенная совладельцам.
Иметь ввиду! Нарушение права собственности при продаже доли в совместно нажитом имуществе позволяет сособственникам беспрепятственно опротестовать незаконную сделку в течение 90 дней со дня ее совершения.
Супруги: покупка дома в долевую собственность
Поскольку приобретение жилья супругами подразумевает наличие совместной собственности, а вовсе не долевой собственности, процедура оформления такой сделки имеет ряд своих нюансов.
При продаже жилья, нажитого в совместной собственности, необходимо будет получить согласие с нотариальным удостоверением от супруга.
На заметку. Несмотря на то, что в случае сделки по приобретению в совместной собственности необходимо решить вопрос о том, на кого будут оформляться документы, в действительности этот аспект не играет существенной роли, так как вне зависимости от того, на кого заключается договор Делается вывод, что оба супруга имеют равные права в отношении жилья.
Заботясь об упрощении ситуации в случае возможного развода, муж и жена имеют возможность использовать любой из трех способов:
- Сделайте перерегистрацию и перезаключите новый договор на двоих.
- Составьте между собой договор, где отметить размер доли каждого при разводе.
- Изначально проведите разумное составление брачного контракта.
Супруги при желании могут оформить документы не только на одного, но и сразу на двоих. В этом случае, если регистрация производится на обоих супругов, необходимо будет выделить долю и обязательно указать в бумагах, какая доля принадлежит какому из супругов.
Одним из способов избавиться от опасности дальнейших разногласий является заключение брачного контракта. В нем должно быть подробно указано: какое имущество было у мужа и жены до вступления в брак. Отсюда будет легко узнать, какое имущество было нажито в браке и, соответственно, подлежит разделу при разводе. Помимо прочего, в договоре может быть прописано соотношение долей каждого из супругов в совместно нажитом имуществе при его приобретении и при расторжении брака.
Иметь ввиду! Заключение договора является наиболее цивилизованным и предпочтительным вариантом, поскольку в нем может быть указана не только сумма долей на каждого в покупаемой квартире, но и указано право собственности на все остальные вещи и ценности.
Совместное владение с неженатыми людьми
Когда жилье приобретается не супругами, а гражданами, даже если они состоят в родстве, то о регистрации совместной собственности речи быть не может, но они вполне могут оформить долевую собственность.
Для того чтобы они могли оформить долевую собственность на жилье, им достаточно заключить договор купли-продажи квартиры и указать в договоре сведения о сумме внесенных каждым из них денег, указав, какая доля кому из них принадлежит.
В итоге после регистрации в Росреестре в выписке будет указано, что квартира находится в доле на несколько граждан и указана стоимость каждой из долей.
Напоминаем, что даже если вы досконально изучите все данные, которые есть в открытом доступе, это не заменит опыт профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить свой вопрос, вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.
Вы вызывали нотариуса?
На вопрос: «Нужен ли нотариус при покупке жилья в долевую собственность?», отвечаем утвердительно.
При покупке жилья и оформлении его в долевую собственность необходимо обратиться к нотариусу для составления договора и его удостоверения. Действительным считается только заверенный договор, а сделка с покупкой доли может быть зарегистрирована Росреестром.
Обратившись в нотариальную контору, вы можете зарегистрировать один из трех видов собственности на недвижимость, а именно:
- Единоличное владение одним лицом (но, в случае официального брака, квартира признается совместной собственностью).
- Общая совместная собственность обоих супругов.
- Общая собственность.
После нотариального удостоверения сделки необходимо будет собрать бумаги и обратиться в Росреестр для оформления перехода права собственности.
Совместное владение с детьми при покупке дома
Существуют ситуации, при которых дети могут стать собственниками жилья или его доли:
- По условиям договорного соглашения: по желанию матери и отца ребенка. Тогда родители покупают квартиру как от своего имени, так и от имени ребенка, чьи интересы они представляют.
- По букве закона. Например, если новая квартира куплена на деньги, вырученные от предварительной продажи квартиры с детьми - совладельцами. Тогда по закону несовершеннолетние обязаны иметь свою долю в новом жилье. И не меньше той, что была в проданной квартире.
Примечание! Когда дети участвуют в сделке с недвижимостью, всегда существует долевая собственность.
Когда ипотека «капитал»
Совместная ипотека выдается только при соблюдении определенных условий. Несмотря на то, что банковские организации готовы предложить своим заемщикам различные ипотечные «сценарии», каждый случай требует индивидуального рассмотрения.
Приведем три основных причины, по которым граждане обращаются в банк за получением доли жилья в ипотеку:
- По причине, когда у заемщика уже есть определенное количество долей, и он хочет получить деньги, чтобы самому стать полноценным домовладельцем, выкупив оставшуюся долю.
- Причина в том, что заемщик владеет только одной акцией, но хочет расшириться и купить хотя бы еще одну акцию.
- По той причине, что заемщик, не являясь собственником какой-либо доли, хочет купить долю в квартире.
Как оформить ипотеку на долю в жилье
- Заемщик собирает ценные бумаги, требуемые банком-эмитентом для ипотеки.
- Все существующие совладельцы оформляют письменный отказ от права первой покупки доли жилья.
- Банк запрашивает информацию, подтверждающую, что совладельцы не связаны с заемщиком.
- Затем продавец предоставляет в банк: свидетельство о праве собственности и согласие на получение сведений из домовой книги и согласие супруга (если есть).
- Бак начинает рассматривать возможность предоставления ипотечного кредита на покупку доли дома.