Алгоритм действий
На подготовительном этапе необходимо выбрать желаемую локацию, сориентироваться с характеристиками потенциального дома – метражом, количеством жилых помещений, наличием балкона или лоджии, площадью кухни.
Важно определиться, на каком этаже вам удобнее приобретать жилье. Как правило, приобретение объекта недвижимости в новостройке осуществляется еще до сдачи возведенного здания в пользование, на стадии строительства.
Инвестируя в такую покупку, люди должны знать, что фактический период предполагаемого переезда в собственное жилье не очень определен. Подрядчик может просто не успеть выполнить все работы, а также стоит учитывать время на ремонт полученной жилплощади, ведь, как правило, внутренняя отделка при сдаче объекта не предусмотрена.
Чтобы не осуществить неправильное предпочтение и постараться ликвидировать возможность возникновения различных неприятностей с исполнителем, предпочтительнее выполнить следующие действия:
- Подвергнуть объект тщательному анализу;
- Заключать договор;
- Получите ключи и квартиру на руки по акту приема-передачи;
- Зарегистрируйте жилое помещение в реестре и зарегистрируйтесь в нем.
Анализ объекта, проверка документации
Одна из самых экономичных и в то же время сомнительных альтернатив – приобретение жилплощади в фазе только вырытой ямы. Совершить покупку в доме, строительство которого еще не началось, можно на 30-35% меньше, чем после возведения объекта. В этот период как раз важно поговорить с застройщиком о будущей планировке и площади жилья.
ВАЖНЫЙ !!! Никто не может гарантировать исход дела, а именно сдачу недвижимости в эксплуатацию: у компании может не хватить финансов, либо может не получиться согласование с местным муниципалитетом на строительство (такая ситуация может случиться уже после окончания строительных работ). и строительство более одного этажа), в результате все работы будут остановлены. Возможно, это временный кризис и после решения проблемных задач строительство возобновится или дом не будет достроен.
Почти завершенный объект также может быть приостановлен в дальнейшем ходе каких-либо работ по разным причинам. Изначально, что необходимо сделать физическому лицу, решившему купить квартиру в строящемся доме, так это ознакомиться с проектной документацией, проверить репутацию компании. Хотя эти действия не могут полностью исключить риск остаться без вложенных средств и без жилья в будущем. Самое простое, что сразу приходит на ум, это проверить информацию о застройщике в интернете. Можно поискать отзывы, статьи, в которых упоминается юридическое лицо. Вполне можно наткнуться на созданные группы в социальных сетях, отзывы на форумах, в которых люди рассказывают о своем опыте общения с конкретными строительными компаниями.
Еще один способ проверить застройщика – обратиться в банковское учреждение с целью приобретения жилья в строящемся доме в ипотеку. Финансовые учреждения обычно имеют ряд договорных отношений с некоторыми строительными подрядчиками, вполне возможно, что выбранный вами застройщик является одним из них. А если это не так, то проходит тщательная проверка и кредит одобряют только в том случае, если здание проходит регистрацию и вся сопроводительная документация в порядке.
Квалифицированную помощь можно получить, обратившись к юристу. Он проверит: информацию о строительстве, проект, финансовые и другие бумаги, разрешение на строительство, преференцию права собственности на землю. Без знаний в области юриспруденции провести проверку самостоятельно будет достаточно сложно.
Регистрация ДДУ
Если застройщик прошел все критерии отбора, а потенциального клиента устраивает расположение, планировка, метраж, выбранная этажность будущего жилья, то можно смело заключать договор. Процедуру рекомендуется проводить с привлечением юриста с вашей стороны.
На данный момент есть три способа оформления обретения жилплощади в новостройке:
- По соглашению об уступке преимущественного права требования. Происходит в основном при участии соинвестора или при перепродаже. Процесс регулируется несколькими правовыми актами, что часто приводит к спорным ситуациям. В такой ситуации заинтересованные лица вправе заключить договор, который подразумевает возможность приобретения в будущем построенного жилого помещения или выступление в качестве дольщика в процессе строительства. Крайний вариант подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ). На руках у приобретателя находятся договор уступки, свидетельства взаиморасчетов, разрешение от застройщика, акт передачи документации.
- По договору участия в долевом строительстве, заключенному между заказчиком и застройщиком. На что обратить внимание при ведении переговоров с застройщиком? Прежде всего, на предложение составить предварительный договор. Это противоречит федеральному закону и означает одно – компания имеет проблемы с документацией, разрешением, не соглашается выполнять служебные обязанности. Хотя такое предложение сопровождается обещаниями хорошей скидки, например, 30%. С этим соглашаться не стоит: единственная оптимальная альтернатива — аутентичный DDU.
- По договору с ЖСК. Такой жилищный кооператив воссоздается по согласованию с потенциальными собственниками жилья. Приобретение жилья осуществляется через паевой взнос, процесс не подлежит регистрации, а потому достаточно опасен, хотя и законен.
Оплата осуществляется только после заключения договорных отношений и прохождения процедуры регистрации в уполномоченном учреждении. Опять же не лишним будет сопровождение сделки квалифицированным юристом. Изначально может быть выплачена определенная доля от общей суммы, а остаток в течение определенного периода.
Вместе с заявкой на регистрацию соглашения подается следующий пакет бумажного сопровождения:
- Собственно ДДУ;
- План проэкта;
- Доказательный документ о прерогативе владения земельным участком под застройку;
- Удостоверения личности участников;
- Обращения сторон;
- Кадастровый план;
- План объекта с указанием точного местоположения, этажности;
- Разрешение на строительство, выданное местными властями.
Названный список не является исчерпывающим. Так, в случае ипотеки в качестве дополнительной документации предоставляется кредитный договор. В любой ситуации при заключении договора необходимо обращать внимание на существенные условия (ст. 432 ГК РФ) - на установленные сроки завершения строительства и передачи жилья и документов на регистрацию, основания расторжения договора и обязательства участников (меры ответственности в случае нарушения). Обязательное положение в тексте должно содержать информацию о стационарной цене жилья за квадратный метр.
-->
Приемка квартиры
С момента передачи дома в пользование до оформления акта приема-передачи может пройти до 90 дней. На этот период компания получает свидетельство о регистрации. Перед подписанием документа следует внимательно осмотреть сдаваемое жилье, при обнаружении недостатков, изъятии из проектной декларации необходимо немедленно требовать от подрядчиков исправления допущенных ошибок или выплаты компенсации.
Этот вопрос касается инженерных коммуникаций: если они не подключены или неисправны, подписывать бумагу не рекомендуется до устранения дефектов. На этом этапе часто возникают трудности и разногласия. Подрядчики не всегда соглашаются с приведенными покупателями обоснованиями, требуют подписания документа, на словах обещают устранить возникшие неприятности. В этой ситуации решение принимается индивидуально, но лучше попросить письменно зафиксировать свое намерение устранить неполадки. И лучший вариант - это все же отказ подписывать бумаги до полного исправления.
ВНИМАНИЕ !!! После подписания всей необходимой документации и выдачи ключей на руки оплата коммунальных услуг будет производиться на имя собственника. По действующим законам они должны выплачиваться только после формирования ТСЖ или закрепления договора с управляющей компанией, однако делается это не сразу после заселения, а по прошествии определенного периода. До этого момента все расходы несет застройщик. Естественно, по факту за все платят сами собственники, так как изначально по ДДУ они вносят соответствующие платежи за несколько месяцев вперед.
Полностью въезжать в жилое помещение и проводить ремонтные работы рекомендуется только после получения документа о праве собственности. До этого времени сданный объект имеет право на осмотр сотрудниками БТИ. При обнаружении несоответствий с планом могут потребовать вернуть помещению прежний первоначальный вид.
Оформляем в собственность, регистрируем
С оформлением жилплощади в собственность действительно можно разобраться самостоятельно через ЗАГС. Способ наиболее экономичный, но затратный по времени и усилиям. Многие обращаются к профессионалам, чтобы не тратить собственное время.
Для постановки на учет потребуется акт приема-передачи и допуск к вводу в эксплуатацию. Получив документ, они имеют право сразу же прописаться в недвижимости, посетив миграционную службу по области. С собой стоит взять удостоверение личности, полученное ранее свидетельство о собственности, заполненное заявление о регистрации и выписку с прежнего места жительства.
Возможные риски
Покупая недвижимость в строящемся доме, не каждый застрахован от разного рода сложностей и разногласий. Многие из них появляются по невнимательности или из-за правовой неосведомленности личности, но бывают и неприятности иного характера, которые не может предвидеть даже опытный юрист.
Основные риски:
- Подписание договора, без фиксированных обязательств компании
- Бесконечная череда оформления договоров ЖКХ на несколько человек одновременно
- Пауза в строительных работах
- Продолжительное строительство, постоянное смещение сроков ввода в эксплуатацию
- Некачественный результат
- Противоположность обсуждаемым параметрам в итоге
- Отсутствие ухоженной и оборудованной территории вокруг
Консультация юриста
Чтобы свести к минимуму возможные риски и неприятности, а в некоторых ситуациях и вовсе их исключить, юристы советуют совершать все действия в присутствии нотариуса. Многие не согласятся с рекомендацией из-за дополнительных затрат, но этот шаг того стоит.
Общие указания:
- Не нужно пытаться найти жилье и застройщика в кратчайшие сроки. В это время рынок недвижимости нельзя назвать стабильным, но и хаоса на нем нет. Люди часто опасаются, что стоимость может резко возрасти, но в целом процесс роста редко бывает резким, а после роста часто следует спад. Желательно разумно оценить собственные силы и возможности, выбрать район, выбрать строительную компанию, тщательно проанализировав на предмет надежности.
- Проверка строительной фирмы не может быть сделана за одну ночь. Отсутствие информации и негативные отзывы в глобальной сети вовсе не повод для безграничного доверия. Не исключаю, что это вновь созданная или подставная организация, не заинтересованная в честном сотрудничестве и соблюдении действующего законодательства.
ВНИМАНИЕ !!! Даже если документация в порядке, есть неявные доказательства ее репутации, фирме следует отказать, если она предлагает подписать предварительное соглашение, но не сам DDU.
- Не стоит начинать перепланировку, пока не будут в наличии все согласования и документы из БТИ. Вполне реально, что замеры жилища уполномоченными лицами БТИ могут привести к серьезным разногласиям с компанией. Например, семья оплатила жилье, метраж которого составляет 80 кв. А сотрудники посчитают еще пять лишних метров. В этой ситуации придется делать доплату. Реально возникнет ситуация, когда люди не согласятся платить всю сумму единовременно, так как такие расходы не учитывались, и многие могут апеллировать, что увеличение метража не предусмотрено. Все это в итоге приведет к конфликту сторон.
- Найти жилье в новостройке реально с помощью ипотечного кредита. Для этого необходимо посетить банковское учреждение, где будет выбран наиболее выгодный для заявителя продукт. Такое приобретение также потребует ухода и осуществляется по собственной схеме.