Основной риск
Для покупателя приобретение наследственной квартиры часто связано с рисками. Следует понимать, что квартиры можно получить по наследству несколькими способами. Во-первых, по закону, в зависимости от степени родства, во-вторых, по завещанию. Перед продажей квартиры необходимо зарегистрировать свидетельство о праве на наследство в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит начальник митинского отделения управления вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Наталья Борзенкова.
Основным риском при покупке унаследованной квартиры является возможное наличие скрытых, неучтенных наследников, которые могут претендовать на имущество. «Проверить круг потенциальных наследников довольно сложно, а приобретение такого жилья может быть потенциально опасным», — отмечает она. В этом случае наследник может оспорить свое право через суд, а покупатель рискует остаться без квартиры и в лучшем случае вернуть потраченные деньги. В худшем, остаться без них.
«Свежее» наследие
Наиболее рискованно приобретать так называемое «свежее» наследство, считают специалисты. «Риск покупки такой квартиры заключается в невозможности проверить всех наследников, потому что сам владелец квартиры может о них не знать», — пояснила Виктория Шабанова, адвокат Коллегии адвокатов «Бастион». «Никто не даст вам гарантии, что продавец является единственным наследником и что второй или третий наследник не появится через несколько лет и не начнет оспаривать сделку купли-продажи и требовать свою долю в праве на квартиру. ," она добавила.
Из плюсов такие объекты обычно продаются со скидкой 5-10%, и большинство наследников-продавцов изначально готовы к скидке. «Например, если у одной квартиры несколько наследников, им выгоднее принять аукцион и продать жилье целиком, а не заниматься долями по отдельности», — пояснил Сергей Шлома.
Обязательная доля и недостойные наследники
Круг скрытых наследников, которые могут претендовать на купленную квартиру, достаточно велик. Например, среди них есть наследники, которые имеют право на обязательную долю, несмотря на завещание. К ним относятся несовершеннолетние и дети-инвалиды, супруги и родители наследодателя. Полный перечень этих лиц установлен в ст. 1149 ГК РФ. Наличие таких наследников может быть неочевидным, особенно если квартира переходила по завещанию. Поэтому перед покупкой нужно уточнить у продавца, есть ли в этом случае обязательные наследники.
Еще один риск покупки наследственной квартиры связан с недостойными наследниками. Так называют граждан, которые имеют право на наследство, но по решению суда или нотариуса его не получают (ст. 1117 ГК РФ). Например, к ним относятся родители, лишенные родительских прав. Недостойные наследники могут не согласиться с таким решением и обжаловать его в суде. Если суд реабилитирует их, у покупателя могут возникнуть трудности, так как наследник будет претендовать на свою долю. Сюда же входят наследники, признанные судом умершими. Но бывают случаи, когда через какое-то время выясняется, что они живы, а квартира к тому времени уже продана.
Оспаривание воли
Часть рисков связана с квартирами, полученными по завещанию. К ним относится возможное оспаривание завещания после продажи наследственной квартиры. Причиной отвода может быть недееспособность умершего на момент волеизъявления или то, что он был вынужден составить завещание. В этом случае потенциальные наследники могут обратиться в суд и предоставить доказательства. Например, это может быть справка о том, что наследодатель состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Если суд удовлетворит иск, то завещание будет аннулировано, а наследство придется распределять заново, но уже по закону.
Покупатель наследственной квартиры может столкнуться с трудностями на этапе заключения сделки. Часто наследники не могут договориться между собой о цене. «Любой спор между наследниками может привести либо к увеличению конечной цены для покупателя, либо к задержке сделки, либо к ее отмене. Вообще такие конфликты между наследниками повышают градус нервозности перед сделкой», — добавила Юлия Дымова.
Срок исковой давности
Внезапные наследники могут возникнуть из-за пропуска сроков вступления в наследство. По закону (ст. 1154 ГК) на это отводится шесть месяцев со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя или дня признания его судом умершим). Если лицо наследует имущество в результате отказа предыдущего наследника, то к сроку прибавляются три месяца. При пропуске срока вступления в наследство наследник лишается возможности получить имущество.
Но и здесь есть исключения. Например, если у наследника были уважительные причины и он их докажет в суде (ст. 1155 ГК РФ). Например, он лечился в больнице. В этом случае суд может восстановить его права на наследство. И если квартира к этому времени уже продана, наследник может заявить о своем праве на нее.
Срок исковой давности в этом случае исчисляется не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда наследник узнал или должен был узнать о смерти, пояснила Виктория Шабанова. «Гарантий, что такой наследник не заявит о своем праве на долю через несколько лет, дать нельзя, даже если квартира долгое время принадлежала другим людям», — сказал адвокат.
Однако в последнее время покупатели наследственных квартир получили возможность защитить свои права и сохранить свое имущество. Речь идет о ситуациях, когда имущество было приобретено добросовестно. Признаки добросовестного приобретателя указаны в ст. 302 ГК РФ. Таковым считается тот, кто приобрел имущество за плату и не знал и не мог знать, что продавец не имеет права отчуждать это имущество. Например, если квартира была куплена, наоборот, по более низкой цене, то это можно расценивать как признак недобросовестности. Степень недобросовестности определяет суд.
Как минимизировать риски. Совет эксперта
Чтобы обезопасить себя от рискованной покупки, нужно следовать некоторым рекомендациям.
- Уточните, как квартира досталась по наследству (по закону или завещанию) – так будет понятнее, с чем вы можете столкнуться. Спросите у продавца, есть ли среди наследников другие родственники. Если вы покупаете недвижимость, унаследованную по закону, укажите, наследники какой очереди ее продают, есть ли отказы от наследства.
- В договоре купли-продажи укажите полную стоимость квартиры, это поможет в случае судебного разбирательства доказать вашу добросовестность. Оплата должна быть произведена безналичным способом. «Если сделка будет признана недействительной, покупатель будет вынужден вернуть квартиру, а продавец возместит ему только ту сумму, которая указана в договоре», — пояснила Наталья Борзенкова.
- Внимательно изучите выписку из ЕГРН и историю квартиры. Вы можете ознакомиться с архивными документами о переходе права собственности. «Узнайте у продавца, были ли завещательные отказы, есть ли обременения на квартиру (ипотека, арест или право пользования квартирой), обременение должно быть указано в выписке из ЕГРН. Обязательно проверяйте техпаспорт, пояснение», — рекомендует юрист.
- Пообщайтесь со всеми наследниками и опросите соседей. «Иногда это самый эффективный способ получить информацию. Соседи расскажут и о том, кто проживал в квартире, и о других членах семьи, если они есть, и если были какие-то сложности, конфликты, соседи обычно об этом знают», — рассказала Юлия Дымова.
- Осуществить сделку через нотариуса. При необходимости оформить титульное страхование.