Порядок и основания продления договора аренды земельного участка по истечении срока

Преимущественное право арендатора на пересмотр договора

Согласно ст. 621 ГК РФ, добросовестный арендатор имеет ключевое право заключить договор на новый срок в присутствии других лиц. Однако воспользоваться этой возможностью он может только при соблюдении следующих условий:

1. Работодатель выполнил все обязательства по договору без нарушений;
2. Договор аренды заключен на определенный срок;
3. Сделка зарегистрирована, если это требуется законодательством Российской Федерации;
4. Сделка не была прекращена до истечения срока ее действия;
5. Арендатор заранее уведомил собственника земельного участка о намерении продолжить отношения аренды;
6. Арендодатель намерен продолжать сдавать объект в аренду;
7. Арендатор соглашается заключить сделку на условиях собственника имущества;
8. Преимущественное право не ограничено законом – это касается случаев аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 15 ст. 39.8 ТК РФ).

Что делать, если срок годности истек или уже истек?

Продление договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, возможно в следующих случаях:

• Земля сдается в аренду для сельскохозяйственного производства (о порядке аренды земель сельскохозяйственного назначения читайте здесь);
• Имеются объекты незавершенного строительства;
• Земельный участок получен без торгов и аукциона для ведения дачного хозяйства и садоводства.

Заключение нового договора

Выдается в случае невозможности оформления дополнительного соглашения. Собственник земли и арендатор могут изменить условия договора, если это необходимо, или оставить все как есть. Стороны сделки и предмет договора остаются без изменений. Если срок аренды превышает один год, договор подлежит обязательной регистрации.

При заключении нового договора старый договор теряет силу по истечении срока действия.

Дополнение к существующему документу

Подписание дополнительного соглашения возможно только в том случае, если это указано в пунктах основного соглашения. Документ полностью основан на положениях сделки и не может действовать самостоятельно. По решению сторон в договоре могут быть скорректированы мелкие пункты договора и изменены условия.

Содержание документа:

1. Дата подготовки;
2. Полные данные и реквизиты сторон;
3. Ссылки на основной договор;
4. Основное содержание – согласие на продление договора;
5. Указания основных условий сделки;
6. Подписи сторон.

Автоматическое продление

Автоматическое продление договора означает, что после истечения срока договора стороны продолжили арендные отношения без изменений. Наймодатель и наниматель не имеют претензий друг к другу, сохраняются все условия, указанные в договоре, он продлевается на срок, предусмотренный договором. Регистрация сделки не требуется.

Причины продления

Основаниями для продления договора аренды земельного участка являются:

• Взаимное соглашение сторон, допускающее продление сделки путем заключения нового договора, оформления дополнительного соглашения или автоматического продления.
• Административное решение, если владельцем является муниципалитет.
• Решение суда, если при пересмотре договора возникли имущественные или юридические споры.

Земля, сдаваемая в аренду под строительство, должна использоваться строго по назначению.

Земельные участки, находящиеся в ведении администрации, сдаются в аренду по результатам аукциона. Для пролонгации сделки действующий арендатор должен уведомить собственника о желании продлить договор за 3 месяца до истечения срока его действия.

Как переоформить земельный договор: процедура

Процедура пролонгации зависит от согласия и статуса сторон сделки.

• Если арендные отношения закреплены между физическими лицами, арендодатель письменно уведомляет собственника об истечении срока действия договора и предлагает оформить его продление. Стороны заключают соглашение о пролонгации сделки.
• Если собственниками земельного участка являются юридическое лицо или муниципальное образование, арендатор обязан уведомить его о желании продлить договор за три месяца до истечения срока действия договора.

1. Полное наименование организации-арендодателя и должность, фамилия, инициалы лица, уполномоченного принимать решения;
2. Данные арендатора;
3. Основной текст с просьбой о продлении соглашения;
4. Данные действующего договора;
5. Срок действия сделки;
6. Указание оснований преимущественного права на продление договора;
7. Список прилагаемых документов;
8. Дата и подпись с расшифровкой.

К заявлению прилагается пакет нотариально заверенных документов:

• Копия договора аренды земельного участка;
• Копия удостоверения личности или доверенности представителя;
• Копии учредительных документов для юридических лиц;
• Копия ИНН;
• Выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП на дату подачи заявления;
• Квитанции, удостоверяющие отсутствие задолженности по платежам (как узнать о задолженности и написать заявление о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка?).

Заявление подается:

1. Лично или через представителя с отметкой о получении;
2. По почте с уведомлением и описанием содержимого;
3. По электронной почте, с электронной подписью.

Продление договора не означает сохранения условий старого договора. Возможно изменение размера арендной платы, срока и других моментов сделки (о долгосрочных и краткосрочных видах аренды склада читайте ). После согласования всех условий составляется новый договор или дополнительное соглашение.

На основании ст. 51 ФЗ № 218,

Любая из сторон может обратиться в государственный орган, предоставив необходимые документы:

1. Заявление на регистрацию договора;
2. Удостоверение личности;
3. 2-3 экземпляра договора аренды;
4. Заверенные копии учредительных документов для юридических лиц;
5. Документы, подтверждающие право собственности на землю;
6. Квитанция об оплате государственной пошлины.

Плата за 2019 год составляет:

• 2000 рублей для физических лиц;
• 22 000 рублей для юридических лиц (статья 333.33 НК РФ).

Причины отказа по истечении срока действия

Собственник земли может отказать арендатору в продлении договора аренды. Если собственником является физическое лицо или организация, отказ может быть в случае:

• Нарушение арендатором условий договора;
• Собственник не собирается в дальнейшем сдавать объект в аренду;
• Арендатор не предупредил собственника заранее о намерении продлить договор.

Если собственник земли отказывается продлевать договор без предъявления претензий и сдает землю в аренду другому лицу, бывший арендатор может вернуть право аренды через суд.

Затем срок действия договора истекает.

Если собственником является государственный орган, основания для непродления имеются, если:

• Изъятие земли из оборота;
• Земля зарезервирована для государственных целей;
• Наложен запрет на приватизацию участка (можно ли приватизировать и как это сделать?);
• Нецелевое использование земли;
• Арендатор пропустил срок продления договора.

Отказ оформляется в письменной форме с указанием причин. Если в течение года после отказа муниципальный орган заключает договор аренды с другим лицом, арендатор может оспорить это решение в суде. По решению судебных органов продление в этом случае возможно даже в том случае, если предыдущий работодатель не участвовал в торгах.

При заключении договора аренды земельного участка стоит предусмотреть возможность его продления. Законодательством РФ предусмотрено несколько вариантов пролонгации договора. Порядок продления договора регулируется нормативными актами и осуществляется в соответствии с законодательством.