Права несовершеннолетнего на недвижимое имущество
Нет, несовершеннолетние не могут самостоятельно распоряжаться имуществом. Те, кто не достиг 14-летнего возраста, вообще не участвуют в сделках — от их имени выступают их родители (или усыновители, или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (или усыновителей, или опекунов).
В обоих случаях сделки с жильем, зарегистрированным на ребенка, могут совершаться только с согласия органов опеки и попечительства. При этом несовершеннолетний может приобрести право самостоятельного распоряжения недвижимостью с 16 лет, если он будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, женится и т.п.) .
Могут ли родители распорядиться квартирой ребенка
Жилье, выдаваемое ребенку, является исключительно его собственностью, права собственности на него родители не имеют. Родители или иные законные представители несовершеннолетнего не могут продавать, обменивать или дарить принадлежащее ему недвижимое имущество только по его собственному желанию. Они также не могут сдавать в аренду имущество ребенка, передавать его в безвозмездное пользование или в залог, делить имущество, выделять из него доли. На все требуется согласие органов опеки и попечительства – без этого невозможны никакие сделки, уменьшающие имущество ребенка.
Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником
Органы опеки и попечительства одобряют сделки с недвижимостью, находящейся в собственности детей, только в случае их выгоды – ребенку-собственнику должна быть предоставлена альтернативная квартира такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без крова, но и то, что его жилищные условия не ухудшатся.
Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.
Что ищут стражи?
Органы опеки также учитывают местонахождение жилья и могут не дать разрешения, если ребенку вместо московской квартиры предлагают жилье в регионах. Органы опеки также обратят внимание на стоимость жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше стоимости принадлежащей ему жилплощади, то могут обязать родителей перевести разницу на расчетный счет несовершеннолетнего - доступ к нему он получит по достижении совершеннолетия. большинства. Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут купить квартиру у ребенка.
Как обустроить квартиру для ребенка
Оформить недвижимость на несовершеннолетнего можно, даже если он будет ее единственным владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры для детей, получение по завещанию или в дар.
«Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Есть некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что любые действия с недвижимостью он сможет совершать только по достижении совершеннолетия. До 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимаются его родителями или опекунами, в том числе и подписание за него. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже требуется подпись самого ребенка рядом с подписью его законных представителей. Известны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т.п.) при заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов опеки и контроля за соблюдением прав ребенка», — заявила Виктория Данильченко, председатель Коллегии адвокатов Виктории Данильченко.
Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение очень сложно, уточнил адвокат. По ее словам, если законные представители решат приобрести ребенку новое жилье, они должны доказать, что ему будет предоставлено альтернативное жилье такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся. Кроме того, учитывается расположение новой жилплощади (обменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.
Процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего ничем не отличается от обычного. «Во-первых, необходимо собрать пакет документов, среди которых обязательны: свидетельство о праве собственности на недвижимость; если собственников несколько, нотариально заверенное согласие всех собственников; выписка из домовой книги (требуется подтвердить, что на данный момент в квартире никто не прописан); выписка из личного кабинета; справка из БТИ; копия кадастрового паспорта. При подписании договора купли-продажи в графе «Ф. И. О. покупателя» указываются данные ребенка, а также данные его законного представителя. Законные представители должны иметь документы, подтверждающие их полномочия (свидетельство о рождении для родителей или решение суда о установление опеки или усыновления).По достижении 14 лет для совершения сделки подросток должен получить паспорт.Далее договор заверяется у нотариуса и составляется акт приема-передачи недвижимого имущества. После оплаты госпошлины посылка передается в регистрирующий орган, который через 30 дней выдает свидетельство о праве собственности», — пояснил Данильченко.
Если приобретение жилья требует привлечения кредитных средств, в том числе материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, пояснил юрист. Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении – в этом случае заключается договор дарения. Если получение жилья происходит по завещанию, то подписи ребенка и родителей не потребуются, так как в этом случае сделка является односторонней, заключил эксперт.
Как выделить долю в недвижимости несовершеннолетнему
Обычно доли в доме или квартире выделяют поровну. Например, если в семье двое супругов и двое детей, то каждый получает по 25% квартиры, пояснил юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. Договор дарения или передачи содержит сведения об участниках сделки (ФИО, паспортные данные, дата рождения), данные об имуществе, размере выделяемой доли, при участии несовершеннолетних в возрасте до 14 лет, ее юридических указаны представители.
Регистрация происходит у нотариуса. Вам нужно будет заплатить за заверение договора. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости имущества – 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тысяч рублей, подчеркнул Данильченко. По ее словам, доплаты за техническую часть работ варьируются от региона к региону. Размещение акций удостоверено Росреестром. Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, договор о разделе долей (три экземпляра), свидетельство о браке или расторжении брака, документ, подтверждающий право собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.
Как продать квартиру с долей ребенка
Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье также можно только с разрешения органов опеки и попечительства. Они могут согласиться, если несовершеннолетнему будет предоставлена доля в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье. Родителям и близким родственникам запрещается покупать имущество несовершеннолетнего. Те же правила действуют, если ребенку принадлежит не вся квартира, а только доля в ней.
Для проведения сделки требуется разрешение от третьего лица – органа опеки и попечительства. Форма согласия законодательством не установлена, поэтому наиболее целесообразный вариант при продаже несовершеннолетнему доли в квартире — обращение в территориальный орган опеки и попечительства с просьбой о соответствующем разрешении, — поясняет Александра Воскресенская, юрист Юков и партнеры. По ее словам, органы опеки и попечительства в таких случаях проводят проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при сделке, не будут ли нарушены его права.
Полученное разрешение подается в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в приобретаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.
Блиц-интервью с Викторией Данильченко, адвокатом, председателем Коллегии адвокатов Виктории Данильченко
- Имеет ли ребенок право на имущество отца после развода?
«Дети не имеют права на имущество своих родителей ни до, ни после развода. Однако они могут быть зарегистрированы и проживать в жилплощади родителей до совершеннолетия, даже после развода.
- С какого возраста можно получить квартиру для ребенка?
- Законодательство не ограничивает возможность оформления недвижимого имущества на человека по возрасту.
Может ли несовершеннолетний купить квартиру?
- Приобретение несовершеннолетним недвижимого имущества в собственность возможно только с участием его законных представителей. Ребенок может стать собственником с момента получения свидетельства о рождении. Право собственности может быть оформлено сразу на ребенка без предварительной регистрации законным представителям. Если сделка осуществляется с участием кредитных средств, в том числе ипотечных, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства.
- Можно ли прописаться в квартире, где собственник несовершеннолетний?
- Поскольку прописка на жилплощади дает право на проживание на ней, что может негативно сказаться на несовершеннолетнем, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. Затем один из родителей вместе с нотариально заверенным разрешением другого родителя обращается к нотариусу, паспортному столу или в ФМС, где подписывает заявление о предоставлении жилья или договор о безвозмездном пользовании им для собственника. .