Претензия к застройщику об уплате неустойки в 2022 году

Основания для предъявления претензии застройщику

Понятие штрафа дано в ст. 330 ГК РФ. Неустойка (штраф, пеня) - это денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору в случае, если он не исполнил обязательство или исполнил его ненадлежащим образом, в том числе за просрочку исполнения. Неустойка отличается от убытков тем, что кредитору не нужно доказывать, что неисполнение должником своих обязательств причинило ему ущерб.

Перечень оснований для обращения к застройщику с претензией строго не определен. Вы можете пожаловаться на застройщика во всех случаях, когда он нарушает закон или условия договора. Чаще всего претензии предъявляются в связи с:

• Задержка строительства дома;
• Несоответствие помещения условиям договора (например, увеличение мили за счет уменьшения площади помещения по сравнению с договором);
• Нарушение сроков подписания акта приема-передачи квартиры;
• Недостатки в помещении, выявленные клиентом;
• Дефекты и недостатки, появившиеся после передачи помещения клиенту (гарантийный случай).

Чаще всего требование неустойки связано с нарушением застройщиком сроков выполнения своих обязательств по договору, то есть с просрочкой сдачи дома. Второй причиной требования уплаты неустойки являются недостатки и недостатки, которые не были устранены в срок, из-за чего застройщик и покупатель не смогли подписать акт приема-передачи помещения.

Следует отметить, что сторона договора долевого строительства вправе требовать неустойки только при наличии вины другой стороны, в данном случае - застройщика. Если строительная компания не выполнила свои обязательства по независящим от нее причинам, в иске о неустойке может быть отказано в судебном порядке.

Еще одним важным условием является то, что кредитор, то есть участник ДДУ, не обязан доказывать, что неисполнение застройщиком своих обязательств причинило ему убытки или ущерб. Требование об уплате неустойки может быть направлено на основании простого факта неисполнения подрядчиком своих обязательств по договору долевого участия, договору уступки или дополнительному соглашению.

Как составить претензию застройщику

Претензия к застройщику об уплате неустойки составляется по общим правилам составления претензионных документов. Заголовок претензии должен содержать следующую информацию:

• Название и юридический адрес застройщика;
• Сведения о заявителе - Ф.И.О., адрес проживания, контактный телефон;
• Наименование документа - «Претензия», может быть дополнено указанием полного наименования документа - «Требование об уплате неустойки за…» (основание предъявления претензии).

Затем составляется основная часть документа. В нем должны быть указаны:

• Сведения о том, что между застройщиком и потребителем заключен договор долевого строительства (указывается номер договора) или покупатель заключил договор об уступке права требования;
• Подробное описание обстоятельств дела - если претензия составлена ​​в связи с нарушением сроков передачи помещения дольщику, то нужно указать пункт основного договора о сроке завершение объекта и др.;
• Ссылки на законодательные акты, в соответствии с которыми потребитель имеет право на получение неустойки;
• Расчет суммы неустойки (если неустойка продолжается, то ее размер за каждый день просрочки исполнения обязательств);
• Реквизиты для перевода денег.

В конце документа проставляется дата его составления и ставится подпись.

Расчет штрафа

Размер неустойки определяется договором или законом. Размер неустойки может быть прописан в договоре долевого участия, а если он не фигурирует в договоре, то можно сослаться на соответствующие статьи Федерального закона № 214-ФЗ.

Размер неустойки рассчитывается по следующей формуле: Неустойка = цена договора × количество дней просрочки × ставка рефинансирования х 1/150 (1/300 для юридических лиц).

Вы можете рассчитать размер неустойки за один день просрочки - 1/150 × Ставка рефинансирования. Тогда сумма неустойки будет рассчитана по следующей формуле: Неустойка = цена договора × количество дней просрочки х неустойка за один день просрочки.

Пример расчета: Цена квартиры составила 6,5 млн рублей, сумма выплачена в полном объеме. Задержка сдачи объекта составила 140 дней. Ставка рефинансирования, действовавшая на тот момент, составляла 4,25%. Покупатель был физическим лицом. Штраф за одну 1 задержку составит 0,283333%. Тогда общая сумма неустойки составит: Штраф = 6 500 000 × 140 × 0,283333 = 257 833 руб. 30 коп.

Ставка рефинансирования ЦБ РФ меняется достаточно часто. Нередки случаи, когда в период задержки применяются одна, две или более ставки. В этом случае дольщик при расчете суммы неустойки вправе выбрать:

• Текущий курс на момент подачи претензии;
• Ставка, действовавшая на дату, когда застройщик должен был сдать объект;
• Расчет ставки по периодам.

Именно расчет неустойки по размерам ставки рефинансирования, действовавшим в разные периоды просрочки, является наиболее правильным. Например, с 30.12.2020 по 30.07.2021 действовало 5 ставок рефинансирования (4,25%, 4,5%, 5%, 5,5%, 6,5%). Если квартира должна была быть сдана 30 декабря 2020 года, а фактически сдана 30 июля, то для точного расчета суммы неустойки необходимо рассчитать ее размер за каждый период, а затем сложить полученное суммы. Узнать ранее действовавшие ставки в разные периоды времени можно в архиве на официальном сайте ЦБ РФ.

Сроки подачи претензии

Законодательство никак не ограничивает покупателя в сроках подачи претензии. Его можно отправить застройщику на следующий день после того, как срок передачи объекта был пропущен. Возможна даже подача претензии до истечения срока передачи, если есть уверенность, что помещение не будет передано покупателю. Чем раньше потребитель предъявит претензию, тем быстрее он сможет подать в суд на застройщика в случае отказа. Это может быть важно, если строительная компания находится в стадии банкротства.

Сроки подачи иска также не определены. Взыскать неустойку можно даже через несколько лет, если все это время застройщик не выполнял своих обязательств по договору. Однако следует учитывать, что за это время может накопиться очень большая сумма неустойки, взыскание которой через суд вряд ли возможно. Поэтому в этом случае вариант с поэтапным восстановлением имеет право на жизнь - сначала взыскивается неустойка за один период, затем за другой и т.д.

Как подать иск

Формально претензия может быть подана лично под роспись в офисе застройщика доверенному лицу или даже отправлена ​​по электронной почте. Однако в случае судебного разбирательства подача иска таким способом может привести к печальным последствиям для заявителя. Есть риск столкнуться с особым мнением судьи, который сочтет такой иск ненадлежащим образом оформленным, что приведет к отказу в рассмотрении иска или к оставлению заявления без движения. Например, в случае лично переданной претензии застройщик может возразить, что лицо, принявшее ее, не имело на это надлежащих полномочий. Еще меньше шансов, что иск, поданный в электронном виде, будет впоследствии рассмотрен в суде.

Поэтому отправлять претензию необходимо надежным и проверенным способом – по почте. Его необходимо отправить на юридический адрес разработчика ценным письмом с уведомлением и описанием вложения. Юридический адрес застройщика указан в договоре долевого строительства. В случае смены адреса его можно перепроверить на официальном сайте ФНС по ИНН или ОГРН, которые также указываются в договоре.

Сроки подачи претензий

Сроки удовлетворения претензии отсчитываются не со дня ее составления, а с момента ее получения застройщиком. Однозначные сроки удовлетворения иска по всем видам исковых требований законодательством не установлены. Для одних претензий установлен срок 10 дней с момента подачи заявления, но для других этот срок недостаточен. Например, у застройщика не всегда есть возможность устранить выявленные в квартире недостатки в течение 10 дней.

Также сроки могут быть установлены договором между заказчиком и застройщиком. Согласно п. 1 ст. 20 Федерального закона № 2300-1, срок устранения недостатков не может превышать 45 дней со дня обращения потребителя. Именно по истечении этого срока можно обратиться к застройщику с требованием об уплате неустойки. Следует иметь в виду, что если условия фигурируют в законе, они имеют приоритет над указанными в договоре.

Если ни законом, ни договором не установлены условия исполнения договора, то можно ориентироваться на правовой обычай - устоявшееся правило поведения, широко используемое в обществе. Если ни в законе, ни в договоре, ни даже в обычае не указаны сроки выполнения требований, то клиент должен указать их в тексте самой претензии. Вы можете обратиться к ст. 314 ГК РФ, которая определяет срок в 7 дней с момента получения претензии как разумный срок для исполнения обязательств.

Что делать в случае отказа

Разработчики не всегда реагируют на претензии. Даже если застройщик согласен с заявленными требованиями, он вправе предложить клиенту меньшую сумму, чем размер неустойки. Часто многие потребители соглашаются. Им проще получить меньше причитающейся суммы, чем судиться с застройщиком. Кроме того, обращение в суд и даже выигрыш дела не дает никаких гарантий, что неустойка будет уплачена в полном объеме.

Суды часто уменьшают размер штрафа в несколько раз, особенно для судов первой инстанции. Суд при рассмотрении дела вправе уменьшить размер неустойки, если сочтет взысканную сумму несоразмерной последствиям нарушения обязательства. На практике истцу очень сложно взыскать более 300-400 тысяч рублей, даже если, по расчетам истца, неустойка должна быть гораздо большей суммы.

С другой стороны, судебная практика показывает, что ситуация строго не определена. Иногда суды идут навстречу истцам и полностью удовлетворяют требования, присуждая уплату неустойки в полном объеме. Особенно часто такая ситуация складывается в столице. Также не следует забывать, что в судебном порядке можно добиться не только уплаты неустойки, но и уплаты штрафа, возмещения ущерба, возмещения морального вреда, уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами. Поэтому зачастую дольщику, пострадавшему от действий застройщика, выгодно судиться до конца. Иногда целесообразнее согласиться на сумму, предложенную застройщиком.

Часто задаваемые вопросы и ответы

Какие трудности могут возникнуть

Грамотно написанное требование к застройщику об уплате неустойки не является гарантией того, что дольщик получит все причитающиеся ему деньги. Строительная компания может предложить значительно меньшую сумму или вовсе отказаться платить неустойку. В этом случае единственный способ получить деньги – через суд. Но даже в этом случае есть риск того, что сумма, заявленная истцом, будет значительно снижена. Поэтому профессиональная подготовка искового заявления, а впоследствии и искового заявления имеет большое значение.