Штрафы запрещены
Когда покупатель новостройки предъявляет претензии о дефектах строительства или передаче квартиры не в сроки, указанные в договоре долевого участия, это еще не потребительский терроризм. Это вполне законное отстаивание своих прав на качественно оказанную услугу, за которую акционер заплатил полностью, причем, как правило, два-три года назад. Это превращается в потребительский терроризм, когда требования значительно превышают фактические неудобства или затраты на их устранение.
Самые внушительные суммы, в итоге 3-3,5 млрд руб. в год по всей стране с застройщиков взимаются как различные пени, так и другие пени, например, за ту же задержку сдачи. Правда, в судах общей юрисдикции, куда дольщики-физические лица могут обращаться самостоятельно, компенсации гораздо меньше и более адекватны реальной ситуации. В соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве» неустойка рассчитывается как 1/150 ставки рефинансирования стоимости ДДУ за каждый день просрочки, если дольщиком является гражданин РФ. Но может быть и меньше, если застройщик объяснит, что по объективным причинам не смог достроить дом в срок.
Другое дело арбитражные суды, куда могут заходить только юридические лица и индивидуальные предприниматели. Здесь штрафы могут быть гораздо серьезнее. Дело в том, что истцами в этих процессах выступают профессиональные юристы, которые сначала выкупают право требования неустойки у дольщиков, а потом судятся от своего имени. Будучи специалистами и зная различные хитрости юриспруденции, они нередко добиваются таких сумм, которые разработчики называют запредельными. Более того, иногда возможно их взыскание даже в том случае, если задержка сдачи новостроек произошла по причинам, не зависящим от застройщика. И самое главное, дольщики получают только часть этой суммы, а основная доля достается юристам.
В попытке снять эту проблему два года назад был разработан законопроект о противодействии потребительскому терроризму в долевом строительстве, который ограничивал права дольщиков по уступке прав требования неустойки. Однако до первого чтения дело так и не дошло. Как тогда пояснили в профильном комитете Госдумы, принятие такого закона поставит застройщиков в более привилегированное положение, а права дольщиков, как более слабой стороны в этом хозяйственном споре, будут нарушены, что недопустимо. . Аналогичную позицию занимает «Москомстройинвест», контролирующий долевое строительство в столице и в равной степени охраняющий интересы как застройщиков, так и дольщиков.
Но вместо непринятого закона появилась новая мера – гораздо более жесткая, хотя и временная. Речь идет о моратории на пени, согласно которому штрафы вообще не применялись, кто бы их ни применял — хоть сам дольщик, хоть адвокат, купивший у него право требования. Впервые такая мера была введена в период пандемии COVID-19, она действовала до конца 2020 года. В конце марта Постановлением Правительства РФ № 479 она была введена повторно - до 31 декабря. , 2022. Кстати, эта мера касается не только штрафных санкций за просрочку доставки, но и других понесенных убытков. Причем правило работает и в обратную сторону: до конца года застройщик не может требовать компенсацию от дольщика, если тот просрочил оплату по договору долевого участия.
Устранить, но не сразу
Если с возможными злоупотреблениями неустойками боролись радикально, хотя и временно, то с другим видом потребительского терроризма в новостройках подходили иначе. Речь идет о ситуациях при приемке квартир в уже построенных домах, когда дольщики иногда всячески стараются выявить даже незначительные строительные дефекты и на этом основании отказываются подписывать акт приемки. Для застройщиков такое затягивание процесса крайне невыгодно, ведь перед передачей квартиры они несут дополнительные расходы. Но дело вовсе не в том, что дольщик остается один на один с квартирой, в которой что-то не так, и исправляет недостатки за свой счет. Речь идет о том, когда именно разработчик должен устранить недостатки.
Ответы на эти вопросы даются в Постановлении Правительства РФ № 442 от 23 марта, в котором описан временный порядок передачи объектов долевого строительства. Теперь акционер вправе отказаться от подписания акта приема-передачи только в случае выявления существенных недостатков. Если таковые найдутся, застройщик должен их ликвидировать (сейчас на это ему дается 60 дней), и только потом дольщик вновь примет квартиру. В других ситуациях все происходит с точностью до наоборот: сначала подписывается акт, а уже потом дефекты строительства устраняются или иным образом возмещаются.
Но тут есть тонкость. По словам заместителя генерального директора MRGroup Андрея Кирсанова, ни в одном документе не расшифровывается термин «существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства». Путаницы добавляет и тот факт, что в последнее время часть строительных норм и правил переведена из разряда обязательных в добровольные.
Пока общего понимания нет, мы решили поступить следующим образом: только эксперт может определить, есть существенный недостаток или нет. Причем в качестве экспертов по приемке квартир теперь можно вызывать не кого угодно, кто по тем или иным причинам считает себя профессионалом, а только тех, кто может подтвердить этот профессионализм. Как говорится в постановлении правительства, так это и делается. Во-первых, для подтверждения квалификации инспектора необходимо проверить, числится ли он в Национальном реестре специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования НОПРИЗ или в Национальном реестре специалистов в области строительства. НОСТРОЙ. Во-вторых, является ли компания, в которой он работает, членом саморегулируемой организации, занимающейся подготовкой проектной документации. При несоблюдении хотя бы одного из этих условий заключение такого лица о недостатках конструкции не будет считаться экспертным.
Как поясняет Кирилл Мандрика, директор экспертно-правового центра «Экспресс-Оценка», оказывающего помощь в приемке квартир, нововведение выгодно не только застройщикам, но и дольщикам. Услуги по приему новостроек часто предлагают лица, не имеющие должной квалификации или нужного оборудования. Поэтому выданные ими заключения неправомерны, и дольщики тратят на них деньги, не получая от этого никакой выгоды. В случае с сертифицированными специалистами такой проблемы не будет.
По словам председателя «Москомстройинвеста» Анастасии Пятовой, новые правила приема квартир в новостройках — временная мера: она будет действовать до конца текущего года. Однако если нововведения окажутся эффективными, на их основе могут быть разработаны поправки в закон «Об участии в долевом строительстве», которые будут действовать на постоянной основе. Минстрой уже заявил о такой возможности. Что касается временного моратория на штрафы, то он, скорее всего, будет отменен в конце этого года. Ведь неправильно бороться с потребительским терроризмом, ущемляя права законопослушных дольщиков, добросовестно исполняющих свои обязательства по договору долевого участия, надо искать другие пути.
Наталия Семенова