Как купить недвижимость одному супругу
Совместное владение квартирой не всегда выгодно супругам. Иногда муж и жена, стремясь обезопасить себя от возможности возникновения имущественных споров, пытаются решить их «на берегу», например, покупая недвижимость в единоличную собственность мужчины или женщины.
Покупка жилья в браке, чтобы объект не являлся совместной собственностью и не стал предметом раздела, возможна в следующих случаях:
- Стороны заключили брачный договор;
- Мужчина или женщина приобретают имущество за счет личных средств, признаваемых таковыми на основании статьи 36 СК РФ;
- Приобретение недвижимости через третьих лиц.
Первые два варианта наиболее распространены на практике. Сегодня брачный контракт никого не испугает и не удивит. Нет ничего плохого в том, что люди хотят заранее обезопасить себя от рисков имущественных споров.
Что касается покупки квартиры через третьих лиц, то это не совсем легальный способ, и достаточно сложный с технической точки зрения. Очень рискованно доверить свои личные деньги незнакомому человеку, даже если этот человек хороший друг.
Брачный контракт
Долевое имущество супругов оформляется путем распределения долей между мужем и женой после приобретения квартиры. То есть каждому из них будет принадлежать определенная часть имущества. Но это не отменяет режима совместной собственности. По закону каждый из супругов претендует на половину доли другого.
Для закрепления имущества, которое принадлежит мужу и жене, можно составить брачный договор. Особенности его заключения регламентируются главой 8 СК РФ. Они определяют порядок раздела имущества супругов, как имеющегося, так и приобретаемого в будущем.
Брачный договор может распределять недвижимость не только по долям, но и по типам. Например, квартира — собственность мужа, а дом — собственность жены.
Брачный договор должен быть составлен в письменной форме и нотариально удостоверен. Его можно заключить, как во время брака, так и до вступления в официальные брачные отношения.
Покупка недвижимости на личные сбережения
Совместная собственность супругов регулируется статьей 34 СК РФ. Но, согласно статье 36 СК РФ, имущество, приобретенное мужем и (или) женой до брака, либо во время супружеской жизни в дар, по наследству, а также посредством иных видов безвозмездных сделок, признается его личной собственностью. .
Это означает, что если один из супругов получает в подарок или в наследство крупную сумму денег, а затем покупает на нее квартиру, то имущество не является совместным.
Что касается средств, полученных от реализации личного имущества, то они также признаются доходом каждого из супругов. Например, муж получает в наследство дом, затем продает его и на вырученные деньги покупает квартиру. В этом случае приобретаемый недвижимый объект будет только его собственностью.
Приобретение недвижимости через третьих лиц
Покупка недвижимости через третьих лиц не является честным методом. Но это не является незаконным, если не доказано обратное.
«Суть заключается в том, что для того, чтобы один из супругов стал единоличным владельцем недвижимости, договор купли-продажи заключает не он, а кто-то из знакомых и родных».
Но на самом деле за покупку платит не указанный в договоре покупатель, а инициатор сделки. Затем, после оформления права собственности, новый владелец квартиры передает ее одному из супругов. Сейчас имущество является его личным, так как передано в результате безвозмездной сделки.
Как разделить имущество, купленное во время брака
Долевая собственность предполагает владение каждым из супругов определенной частью имущества. Но это не значит, что теперь муж или жена не могут претендовать на половину жилья женщины или мужчины.
Чтобы закрепить за каждым из них определенную долю, супруги могут добровольно разделить имущество во время брака. Для этого необходимо составить договор и заверить его у нотариуса.
Пошаговая инструкция по покупке недвижимости
Покупка недвижимости в браке практически ничем не отличается от покупки недвижимости вне супружеских отношений. Разница лишь в том, что второй супруг претендует на половину имущества и может зарегистрировать свое право на долю в Росреестре.
Для того, чтобы купить квартиру, не обязательно присутствие мужа и жены при сделке. Покупателем по договору купли-продажи может быть один из них.
- Подбираем подходящую недвижимость самостоятельно или с помощью риелтора;
- Согласование условий сделки с продавцом;
- Подписываем договор купли-продажи, при необходимости заверяем его у нотариуса;
- Регистрация права собственности.
Что касается последнего пункта, то оба супруга могут сразу подать заявление на регистрацию права собственности. В таком случае лицо, указанное в договоре купли-продажи, будет записано как правообладатель, а второй заявитель — просто как собственник.
Особенности приватизации квартиры в браке
Приватизация в браке считается безвозмездной процедурой передачи имущества. То есть каждый из супругов получает долю, которая не делится при разводе и признается личной собственностью каждого из них.
Если жена или муж отказались от приватизации, а второй супруг получил право собственности на муниципальное или государственное жилье единолично, то впоследствии первый не может претендовать на получение половины имущества.
Когда личная собственность становится совместной
Личное имущество каждого из супругов может быть признано совместно нажитым. Это правило регулируется статьей 37 СК РФ. Исходя из условий данного положения, можно с уверенностью сказать, что если квартира является личной собственностью одного из супругов, но второй произвел в нее существенные улучшения физическим трудом или материальными средствами, то такое имущество может быть признано совместным.
Например, муж получил в наследство квартиру. Потом жена на свои личные деньги, вложенные до замужества, провела в нем капитальный ремонт. После этого супруг может претендовать на часть имущества.
Судебная практика
Суд рассмотрел исковое заявление о признании квартиры совместной собственностью супругов. Истец пояснил, что его жена унаследовала имущество, в которое переехала семья. Во время супружеской жизни мужчина работал один и был единственным, кто имел доход. Жена не имела заработка и занималась домом. Мужчина и женщина не имеют детей.
Истец рассказал, что после того, как его жена получила квартиру, он лично на заработанные деньги провел капитальный ремонт в квартире. Живя в этом доме девять лет, он поддерживал его в хорошем состоянии, внося небольшие изменения. Его слова подтверждают свидетели.
После развода истица предложила разделить квартиру пополам и купить две, но меньшего размера. Женщина отказалась, сославшись на то, что имущество принадлежит только ей, так как оно досталось ей по наследству.
Рассмотрев дело, суд не признал финансовые вложения супруга в ремонт квартиры основанием для признания личного имущества жены совместным, поскольку заработок мужа от работы является общим доходом. Но судья счел трудозатраты достаточными и удовлетворил иск.
Часто задаваемые вопросы
+++Мнение эксперта
Что означает совместная собственность на квартиру, четко регламентировано статьей 34 СК РФ. Это доходы, полученные супругами от трудовой, предпринимательской, интеллектуальной деятельности, пенсии, пособия, другие средства материального обеспечения, не имеющие целевого назначения, а также имущество, приобретенное на эти деньги.
Каждый из супругов может иметь личное имущество, если оно было приобретено до брака или в результате безвозмездной сделки (дарения, наследства, приватизации). Это правило регулируется статьей 36 СК РФ.
Квартира, купленная в браке, по общим правилам автоматически становится совместной собственностью. Но, если оно приобретено на личные сбережения супруга, то оно не признается общим имуществом.
Чтобы второй супруг не претендовал на квартиру, купленную во время брака, можно составить брачный договор, приобрести недвижимость на личные деньги или провести сделку через третьих лиц. Стоит отметить, что последний способ не совсем легитимен, и если будет доказана фиктивность сделки, то она будет аннулирована.
При продаже совместно находящейся недвижимости важно получить разрешение на сделку от мужа или жены. Документ требует нотариального заверения. А вот для переоформления права собственности покупателя согласия не требуется.