Особенности и условия сделки
Любая сделка с недвижимостью имеет перечень подобных этапов, которые должен пройти продавец. Однако процесс продажи дачи характеризуется рядом особенностей, присущих именно этому виду недвижимости.
В данном случае речь идет о реализации сразу двух объектов – дома и земельного участка. Поэтому на этапе предпродажной подготовки следует проверить наличие документов, удостоверяющих право собственности на здание и территорию.
Запись! Согласно п. 552 ГК РФ права на земельный участок, занятый продаваемым зданием, переходят к покупателю вместе с правами на сам дом.
Важно понимать, что продать дачу, не зарегистрированную в Росреестре, крайне сложно. Если объект не имеет кадастрового номера, поэтажного плана и технической документации, то любые сделки по его отчуждению сомнительны.
Закрепление права собственности требует следующих процедур:
- Геодезия. Выносом границ на натуре занимается кадастровый инженер (государственный или частный). После этого владельцу объекта выдается межевой план.
- Регистрация права собственности. Основанием являются технические документы на дачу и заявление от фактического владельца. Запрос можно подать как напрямую в Росреестр, так и в МФЦ.
В результате собственник получает выписку из ЕГРН, удостоверяющую права на объект. Однако не исключено, что право собственности было зарегистрировано ранее, либо покупатель согласится приобрести дачный участок без межевания. В этом случае часть неприятностей исчезнет. После предпродажной подготовки можно приступать к поиску покупателя. Если таковой найден и с ним обсуждаются все вопросы, то составляется договор.
Особое внимание в документе уделяется условиям сделки. Здесь необходимо руководствоваться положениями пункта 7 главы 30 части 2 ГК РФ.
Помимо указанных сторон, в договоре указываются:
- Информация о коттедже - адрес, площадь, кадастровый номер и другие характеристики.
- Цена сделки.
- Порядок перечисления денежных средств и самого объекта.
- Права и обязанности продавца и покупателя.
- Условия, которые, по мнению каждой из сторон, обязательны для включения в договор.
- Процедура отмены.
- Санкции за невыполнение условий договора.
Договор составлен в 3-х экземплярах. Каждый образец подписывается как покупателем, так и продавцом недвижимости. 2 экземпляра остаются у сторон сделки. Третий направляется в Росреестр или МФЦ, поскольку согласно п. 551 ГК именно на основании договора закрепляется переход права собственности на объект.
Запись! Обе стороны сделки — продавец и покупатель — должны подать заявление в Росреестр на регистрацию договора купли-продажи.
После регистрации перехода права собственности на дачу ее новому владельцу выдается выписка из ЕГРН. На этом сделка завершена.
Нужно ли подавать декларацию и как это правильно сделать?
Сумма, полученная от реализации дачи, в соответствии с пунктом 5 статьи 208 НК РФ признается доходом физического лица. И любую прибыль необходимо фиксировать в налоговых органах. Поэтому подача декларации после продажи недвижимости обязательна.
Запись! Декларацию необходимо подавать даже в том случае, если результат расчета НДФЛ равен нулю.
Правда, если продавец в целом освобожден от уплаты налога на прибыль, то его можно и не декларировать. Такую информацию ФНС еще получит из Росреестра, где был зафиксирован переход прав на объект. Однако, во избежание проблем, лучше самостоятельно информировать налоговые органы о сделке.
Декларация составляется лично продавцом и подается в ФНС по месту регистрации до 30 апреля года, следующего за годом, в котором была совершена продажа.
Должен ли я платить НДС?
Подоходный налог физического лица требуется уплатить при получении лицом того или иного дохода. Причем происхождение последнего значения не имеет.
Соответственно, при продаже дачи также уплачивается НДФЛ. Ставка составляет 13% для резидентов РФ и 30% для нерезидентов страны.
Однако есть 2 ситуации, когда НДФЛ можно не платить:
Продаваемая дача находилась в собственности более 3-х лет, а право на нее получено по наследству, по договору дарения, аренды или приватизации.- Продавец владеет объектом более 5 лет, но право собственности возникло не на вышеуказанных основаниях, а, например, после покупки.
Запись! Правила освобождения от НДФЛ распространяются на коттеджи, права на которые были закреплены после 1 января 2016 года!
В этом случае можно ссылаться на пункт 17.1 статьи 217 НК РФ о доходах, не подлежащих налогообложению.
Если прибыль получена от продажи дачи, перешедшей в личное владение до 1 января 2016 года, то применяются прежние нормы НК РФ. При этом доход не подлежит налогообложению, если объект находится в собственности более 3 лет.
Продажа дачи всегда сопровождается заключением соответствующего договора. Впоследствии сделка регистрируется в Росреестре, что служит основанием для перехода права собственности на объект. В этом случае продавцу нужно будет заплатить НДФЛ, ведь сумма, полученная от реализации, признается доходом. Однако в зависимости от срока владения объектом (3 или 5 лет) и момента получения прав на него такая обязанность может быть полностью снята.