Продажа квартиры государству: особенности и порядок действий

Можно ли продать квартиру государству

Различные государственные и муниципальные органы постоянно испытывают нехватку жилых помещений, поэтому приобретают квартиры за счет бюджетных средств. Государство может покупать вторичное жилье для различных нужд:

• В рамках государственных и муниципальных социальных программ, например, обеспечение жильем детей-сирот, вынужденных переселенцев, при расселении ветхого и ветхого жилья;
• Для обеспечения жилищными потребностями работников различных органов власти - судов, прокуратуры, следственных органов, МВД, спецслужб, администрации субъекта РФ и местного самоуправления, здравоохранения, образования и др.;
• В случае муниципальных и государственных программ реконструкции и ремонта жилья.

Во всех этих случаях продавцом недвижимости может выступать любой собственник, в том числе и рядовой гражданин, владеющий жилым помещением.

Преимущества и недостатки продажи квартиры государству

Продажа жилых помещений государственным или муниципальным органам имеет свои плюсы и минусы. Преимущества включают в себя:

• Безусловная надежность сделки – возможность мошенничества со стороны покупателя сведена к нулю;
• Государственное регулирование сделки – процедура купли-продажи осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 44-ФЗ;
• Отсутствие сезонного падения спроса на недвижимость;
• Договор, заменяющий типовой договор купли-продажи, составляется специалистами закупающей организации;
• Быстрый перевод средств после подписания договора;
• Никаких затрат на рекламу, комиссию риэлторам, юристам и т.д.

Однако продажа квартиры государству имеет существенные минусы. Сделка совершается на торгах, проводимых в форме аукциона, где побеждает участник, предложивший наименьшую цену. Начальная (максимальная) цена обычно соответствует рыночной, однако для победы необходимо сделать лучшее, а значит самое дешевое предложение. Поэтому продать квартиру государству дороже, чем на обычном рынке недвижимости, вряд ли получится.

Еще один минус продажи квартиры государству с помощью государства. закупки - требование внесения залога. На основании ст. 44 ФЗ № 44, участники торгов должны внести обеспечительный платеж, гарантирующий исполнение победителем конкурса своих обязательств по заключению договора. Согласно п. 1 ст. 44 Федерального закона № 44-ФЗ заявка должна быть обеспечена, если начальная цена превышает 5 млн руб. Однако указанный абзац содержит положение о том, что иные требования могут быть установлены Правительством Российской Федерации. В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 439 внесение обеспечительного платежа требуется, если начальная цена договора превышает 1 млн руб.

Точный размер обеспечительного платежа устанавливается условиями конкурса, в соответствии с пунктом 16 статьи 44 Федерального закона № 44-ФЗ, он может составлять от 0,5 до 5 % от максимальной цены договора. После проведения электронного аукциона взнос возвращается участнику аукциона в течение 1 дня. Однако необходимость его оформления может ограничивать потенциальных продавцов от участия в торгах.

Требования к недвижимости

Строгие требования к собственности при реализации гос. нет покупок. Однако следует учитывать, что не каждое имущество подходит для государственных закупок. Продать жилье государству не получится, если:

• Находится в обременении, в залоге, под арестом или на него наложено ограничение в совершении регистрационных действий;
• В квартире произведена самовольная перепланировка;
• Квартира находится в аварийном доме или доме, не оборудованном современными инженерными сетями (централизованное электричество, газ, водоснабжение, канализация, отопление и т.д.);
• Помещения в плохом состоянии.

Также следует учитывать, что требования к жилым помещениям устанавливаются техническим заданием по каждому договору. Например, в условиях договора часто устанавливаются ограничения на год постройки здания, материал, из которого построен дом, этажность, количество комнат, общую площадь квартиры (не менее и не более чем любой метраж), метраж отдельных комнат, материалы отделки и т.д.

Также нужно знать, что значительная часть помещений приобретается по государственной программе помощи детям-сиротам или при расселении ветхих и аварийных домов. Поэтому наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры небольшого метража, стоимость которых невысока. Продать государству многокомнатную квартиру с большим метражом и дорогим ремонтом непросто. Но иногда такие лоты встречаются, например, при покупке жилья для работников администрации, судов, прокуратуры, следователей и т.д.

Методы продажи

В 2013 году вступил в силу Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд». Искусство. 24 настоящего нормативного акта устанавливает способы осуществления закупок в интересах государственных и муниципальных органов. Это включает:

1. Конкуренция.
2. Аукцион.

Конкурс (открытый, закрытый, с ограниченным числом участников и др.) предполагает, что победителем становится участник закупки, предложивший лучшие условия. Под аукционом понимается способ совершения покупок, когда побеждает участник, предложивший за товар (услугу, работу) наименьшую цену.

Сейчас в большинстве случаев для покупки жилых помещений используется такая форма, как электронный аукцион. Аукционные лоты (закупки) и техническое задание на них размещаются на официальном сайте ЕИС (Единой информационной системы) - zakupki.gov.ru.

Участие в аукционе также осуществляется в электронной форме. Для этого собственник недвижимости должен иметь сертификат электронной подписи и аккредитацию в системе ЕИС. Поскольку получение сертификата и аккредитации может быть обременительным для собственника, часто прибегают к услугам посредников, которым делегируется право участия в торгах от имени собственника недвижимости. Посредники действуют на основании агентского договора и доверенности, определяющей объем их полномочий. Владельцы могут лично оформить электронную подпись и аккредитацию, что позволит им самостоятельно участвовать в торгах.

Порядок продажи квартиры государству

Подготовка к продаже квартиры через участие в гос. покупка ничем не отличается от продажи жилья на обычном вторичном рынке – собственнику также необходимо собрать документацию по сделке и подготовить объект к продаже. Однако процедура существенно отличается, так как продажа недвижимости государству должна соответствовать требованиям Федерального закона № 44-ФЗ.

Шаг 1. Сбор необходимых документов

Так же, как и при обычной продаже, участвовать в гос. покупки недвижимости следует подготовить пакет документов. Это включает в себя:

1. Паспорт собственника помещения.
2. Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности и отсутствие ограничений на распоряжение имуществом.
3. Документ-основание, на основании которого квартира перешла в собственность собственника (договор, свидетельство о праве на наследство, акт приватизации, решение суда и т.д.).
4. Технический сертификат.
5. Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
6. Сведения о лицах, прописанных в квартире.

Если собственник (один из собственников) квартиры является несовершеннолетним или недееспособным лицом, то также необходимо предоставить разрешение органа опеки и попечительства.

Шаг 2. Подача заявки на участие в аукционе

Заявки на участие в аукционе подаются оператору аукциона - отдельной организации, специализирующейся на проведении аукционов в электронной форме. Конкретный оператор указывается в общей информации о лоте аукциона, размещенной на сайте ЕИС. При подаче заявки участник аукциона должен внести залоговую сумму оператору аукциона, которая будет возвращена после аукциона.

Рассмотрение заявок продавцов осуществляется в срок, указанный в аукционном лоте. Как уже было сказано, победителем становится участник торгов, предложивший наименьшую цену. В случае выигрыша аукциона процедура заключения сделки осуществляется по стандартному алгоритму.

Шаг 3. Осмотр жилища

После победы на торгах собственник жилого помещения обязан предоставить его для осмотра представителям (комиссии) заказчика. Осмотр необходим для того, чтобы комиссия могла убедиться в соответствии жилого помещения требованиям технического задания и сведениям, указанным в заявлении.

Шаг 4. Подготовка и заключение договора купли-продажи жилого помещения

Договор составляется представителями заказчика. Проект договора размещен в техническом задании на лот, поэтому с ним можно ознакомиться при ознакомлении с аукционным лотом. Для подписания договора собственник имущества приглашается в администрацию органа, осуществляющего покупку.

Шаг 5. Передача имущества

Передача имущества осуществляется по передаточному акту, проект которого также составляется покупателем. Представители заказчика еще раз осматривают квартиру, после чего стороны заключают акт приема-передачи.

Шаг 6. Оплата

При участии в государственных закупках допускается только безналичный расчет. Поэтому средства переводятся продавцу на расчетный счет, номер счета должен быть указан в тексте договора. Срок, в течение которого перечисляются средства, указан в договоре. Как правило, деньги переводятся в течение нескольких дней.

Шаг 7. Регистрация права собственности

Право собственности на недвижимость и ее передача должны быть зарегистрированы в Росреестре. Поэтому продавец и представитель заказчика должны явиться в отделение Росреестра или МФЦ для подачи документов на государственную регистрацию. В течение 5 рабочих дней регистрируется переход права собственности, после чего процедуру продажи квартиры государству можно считать завершенной.

Какие трудности могут возникнуть

Собственник жилого помещения может продать квартиру государству или выставить ее на вторичный рынок, где покупателями выступают физические или юридические лица. Каждый метод продаж имеет свои преимущества и недостатки. Основное преимущество участия в гос. закупок – это полная надежность и прозрачность всей процедуры. Однако есть и минусы – не всегда цена, которую может предложить государство, соответствует рыночной стоимости. Еще одним недостатком является достаточно сложная процедура проведения торгов, особенно для тех граждан, которые впервые сталкиваются с системой электронных торгов. Чтобы вникнуть во все его нюансы, может понадобиться серьезная юридическая помощь.