Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком в 2020 году – пошаговая инструкция

Юридический аспект

Согласно Конституции Российской Федерации ребенок является полноправным членом общества и его права гарантируются законом. Нарушение прав и свобод несовершеннолетнего является противоправным деянием. Сделка купли-продажи квартиры, если ее собственником является ребенок, регулируется:

1. Гражданский кодекс.
2. Семейный кодекс.
3. Закон об опеке.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации.
5. Закон о приватизации жилья.

Кроме того, существуют дополнительные правовые акты, регулирующие саму сделку и правильность ее проведения.

В первую очередь родители и другие собственники жилья должны получить разрешение органов опеки и попечительства. Без этого разрешения зарегистрировать сделку у нотариуса и органов государственной регистрации не получится. Кроме того, органы опеки впоследствии могут подать в суд и признать договор купли-продажи недействительным, так как разрешение на продажу имущества получено не было.

При продаже недвижимости с несовершеннолетним ребенком необходимо учитывать:

1. Ребенок не должен терять право на жилище.
2. Родители должны получить разрешение органов опеки.
3. Запрещается ухудшать жилищные условия несовершеннолетнего.

Для того, чтобы не возникало вопросов по сделке, специалисты рекомендуют следующий алгоритм действий:

1. Отпустите несовершеннолетнего.
2. Зарегистрировать ребенка в жилье, имеющем лучшие условия по сравнению с продаваемой недвижимостью.
3. Заключить договор купли-продажи.

Проблема в том, что зачастую выполнить именно такой алгоритм не представляется возможным, так как не у всех есть место для регистрации ребенка, а купить новое жилье до продажи старого очень сложно.

Но в любом случае это не повод обращаться в сомнительные организации, которые обещают уладить вопрос с органами опеки и попечительства. В лучшем случае владелец не сможет выписать ребенка, а в худшем вы просто потеряете все деньги, а нотариус все равно не зарегистрирует сделку.

Недееспособность и меньшинство

Дети до 18 лет считаются недееспособными. То есть они не могут совершать юридические сделки от своего имени. До 14 лет ребенок полностью недееспособен и все юридические вопросы за него решают законные представители, в первую очередь родители. После 14 лет гражданин считается ограниченно дееспособным. Это означает, что несовершеннолетний может подписывать документы и принимать решения, но с письменного согласия родителей. Есть всего два случая, когда ребенок признается полностью дееспособным еще до наступления 18 лет:

1. Выйти замуж в 16 лет.
2. Ведение бизнеса или работа по трудовому договору, в случае эмансипации.

Если несовершеннолетний признан полностью дееспособным по одному из пунктов, то ему не нужно разрешение органов опеки и жилье можно продать на общих основаниях.

Продажа квартиры: пошаговая инструкция

Сделка купли-продажи квартиры, в которой собственником является несовершеннолетний, осуществляется по следующему алгоритму:

• Найдите покупателя и договоритесь с ним о сделке.
• Найти новое жилье с аналогичными условиями для ребенка.
• Написать заявление в органы опеки, в котором есть информация о продаваемом имуществе, а также о приобретаемом имуществе.
• Дождитесь разрешения властей. Рассмотрение заявки занимает около 14 дней.
• Получите разрешение на продажу от местных властей.
• Заключить договор купли-продажи и завершить сделку.
• Зарегистрировать право собственности на новое жилье, в том числе и на ребенка.
• Уведомить органы опеки о том, что права ребенка не нарушены и подать документы о завершении сделки.

Самое сложное в этой пошаговой инструкции – получение разрешения органов опеки.

Здесь вы можете скачать образец заявления в органы опеки и попечительства

Разрешение органов опеки

Сначала нужно пройти в паспортный стол, имея на руках паспорт и свидетельство о рождении ребенка, если у несовершеннолетнего есть паспорт, то его нужно взять.

Также в паспортный стол подается свидетельство о праве собственности на продаваемое имущество.

Следующим шагом является подача заявления в органы опеки и попечительства. Вы можете написать заявление самостоятельно или сделать это уже на месте на специальной форме, которая будет вам предоставлена. Заявка должна содержать следующую информацию:

1. Кому было написано заявление (обычно это руководитель органов того или иного района).
2. От кого (ФИО, паспортные данные, где проживает, номер телефона).
3. Название документа (Приложение).
4. Основная часть, в которой описывается, кто является собственником кроме несовершеннолетнего, а также данные о приобретаемом жилье.
5. Номер свидетельства о собственности.
6. Запросите разрешение на совершение сделки купли-продажи.
7. Факт отсутствия ущемленных интересов несовершеннолетнего собственника, а также согласие всех лиц на совершение сделки.
8. Обязанность после покупки квартиры и ее оформления предоставить все имеющиеся документы на новую недвижимость.

Заявление датировано и подписано в конце.

Два родителя должны прийти в государственные органы за разрешением, даже если они разведены.

Помимо заявления необходимо предоставить справку из паспортного стола о лицах, прописанных в продаваемой квартире, а также паспорта родителей и свидетельство о рождении несовершеннолетнего. В пакет документов нужно вложить свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру.

В обязательном порядке необходимо принести документы на квартиру, которую вы планируете купить или в которой будет прописан несовершеннолетний после продажи имущества.

Если был получен отказ от органов опеки, то собственники жилья вправе оспорить его в суде, но более разумным вариантом будет выяснить причину отказа и исправить его, так как суд чаще всего становится на сторону органы опеки.

Напоминаем, что даже если вы досконально изучите все данные, которые есть в открытом доступе, это не заменит опыт профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить свой вопрос, вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Как продать квартиру, если ребенок не собственник

Если ребенок не является собственником жилья, то по регистрации он в любом случае имеет право пользоваться этим имуществом. Согласно этим правам, ребенок имеет право там прописаться, жить и пользоваться.

В этом случае оформлять разрешение не нужно, но и продать недвижимость будет сложно, так как ребенок имеет право там жить. Для продажи этого жилья необходимо зарегистрировать ребенка по другому адресу.

Обязательно наличие свободного жилья, в котором несовершеннолетний может быть прописан на постоянной основе. При этом условия должны быть не хуже, чем в продаваемой квартире.

В этом случае государственные органы могут поинтересоваться состоянием жилья, в котором будет прописан несовершеннолетний. Она должна соответствовать всем санитарным нормам и быть пригодной для проживания. Только в этом случае родители смогут зарегистрировать несовершеннолетнего на эту жилплощадь.

Когда не нужно регистрировать ребенка или покупать новый дом

Закон предусматривает несколько ситуаций, когда не обязательно приобретать новое жилье или где-то прописывать несовершеннолетнего, чтобы получить разрешение органов опеки:

1. Семья переезжает за пределы области, либо в другой штат на постоянное место жительства.
2. Квартира покупается в строящемся доме (ребенок должен быть где-то прописан, дом тоже должен быть на последних стадиях строительства).

Если будет принято решение о переезде, то после продажи недвижимости ребенку открывается специальный счет, куда будет перечислена его часть денег.

Также бывают случаи, когда допускается приобретение жилья с худшими условиями, чем продаваемый объект:

1. Требуется дорогостоящее лечение для несовершеннолетнего владельца.
2. Несовершеннолетний по состоянию здоровья не может проживать в этом районе.
3. Получение образования в другом городе.

В любом случае при принятии решения органы опеки руководствуются интересами ребенка, чтобы все действия были в его пользу.

Если целевой счет открывается на несовершеннолетнего, то пользоваться деньгами родители могут только при получении разрешения от соответствующих органов. Деньги оттуда можно вывести в следующих случаях:

• Гражданин стал совершеннолетним и может самостоятельно распоряжаться средствами со счета.
• Родители покупают новый дом. В этом случае требуется разрешение органов опеки на использование целевых средств, а несовершеннолетний должен быть одним из собственников приобретаемого имущества.
• Родители купили новую недвижимость, сделали несовершеннолетнего собственником, а деньгами со счета могут распоряжаться по своему усмотрению.

Если сделка совершена незаконно, а права несовершеннолетнего нарушены, родители и должностные лица государственных органов могут быть привлечены к административной и уголовной ответственности.

Продажа квартиры с детьми – достаточно сложная процедура, при которой необходимость защиты прав несовершеннолетних определяется законом. Поэтому во избежание проблем в будущем ни у продавца, ни у покупателя лучше все делать по закону, не обращаясь в сомнительные организации, которые предлагают обойти органы опеки. Это чревато негативными последствиями как для покупателя, так и для продавца недвижимости. Связавшись с мошенниками, вы рискуете потерять деньги и усложнить процедуру заключения сделки.

В каждом случае могут возникнуть дополнительные вопросы и тонкости юридического характера. Поэтому, чтобы не ошибиться и соблюсти все правила при продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком, рекомендуем вам обратиться за консультацией к профессиональному юристу, который доступно и грамотно разъяснит все нюансы.