Юридический аспект
Согласно Конституции Российской Федерации ребенок является полноправным членом общества и его права гарантируются законом. Нарушение прав и свобод несовершеннолетнего является противоправным деянием. Сделка купли-продажи квартиры, если ее собственником является ребенок, регулируется:
- Гражданский кодекс.
- Семейный кодекс.
- Закон об опеке.
- Жилищный кодекс Российской Федерации.
- Закон о приватизации жилья.
Кроме того, существуют дополнительные правовые акты, регулирующие саму сделку и правильность ее проведения.
В первую очередь родители и другие собственники жилья должны получить разрешение органов опеки и попечительства. Без этого разрешения зарегистрировать сделку у нотариуса и органов государственной регистрации не получится. Кроме того, органы опеки впоследствии могут подать в суд и признать договор купли-продажи недействительным, так как разрешение на продажу имущества получено не было.
При продаже недвижимости с несовершеннолетним ребенком необходимо учитывать:
- Ребенок не должен терять право на жилище.
- Родители должны получить разрешение органов опеки.
- Запрещается ухудшать жилищные условия несовершеннолетнего.
Для того, чтобы не возникало вопросов по сделке, специалисты рекомендуют следующий алгоритм действий:
- Отпустите несовершеннолетнего.
- Зарегистрировать ребенка в жилье, имеющем лучшие условия по сравнению с продаваемой недвижимостью.
- Заключить договор купли-продажи.
Проблема в том, что зачастую выполнить именно такой алгоритм не представляется возможным, так как не у всех есть место для регистрации ребенка, а купить новое жилье до продажи старого очень сложно.
Но в любом случае это не повод обращаться в сомнительные организации, которые обещают уладить вопрос с органами опеки и попечительства. В лучшем случае владелец не сможет выписать ребенка, а в худшем вы просто потеряете все деньги, а нотариус все равно не зарегистрирует сделку.
Недееспособность и меньшинство
Дети до 18 лет считаются недееспособными. То есть они не могут совершать юридические сделки от своего имени. До 14 лет ребенок полностью недееспособен и все юридические вопросы за него решают законные представители, в первую очередь родители. После 14 лет гражданин считается ограниченно дееспособным. Это означает, что несовершеннолетний может подписывать документы и принимать решения, но с письменного согласия родителей. Есть всего два случая, когда ребенок признается полностью дееспособным еще до наступления 18 лет:
- Выйти замуж в 16 лет.
- Ведение бизнеса или работа по трудовому договору, в случае эмансипации.
Если несовершеннолетний признан полностью дееспособным по одному из пунктов, то ему не нужно разрешение органов опеки и жилье можно продать на общих основаниях.
Продажа квартиры: пошаговая инструкция
Сделка купли-продажи квартиры, в которой собственником является несовершеннолетний, осуществляется по следующему алгоритму:
- Найдите покупателя и договоритесь с ним о сделке.
- Найти новое жилье с аналогичными условиями для ребенка.
- Написать заявление в органы опеки, в котором есть информация о продаваемом имуществе, а также о приобретаемом имуществе.
- Дождитесь разрешения властей. Рассмотрение заявки занимает около 14 дней.
- Получите разрешение на продажу от местных властей.
- Заключить договор купли-продажи и завершить сделку.
- Зарегистрировать право собственности на новое жилье, в том числе и на ребенка.
- Уведомить органы опеки о том, что права ребенка не нарушены и подать документы о завершении сделки.
Самое сложное в этой пошаговой инструкции – получение разрешения органов опеки.
Здесь вы можете скачать образец заявления в органы опеки и попечительства
Разрешение органов опеки
Сначала нужно пройти в паспортный стол, имея на руках паспорт и свидетельство о рождении ребенка, если у несовершеннолетнего есть паспорт, то его нужно взять.
Также в паспортный стол подается свидетельство о праве собственности на продаваемое имущество.
Следующим шагом является подача заявления в органы опеки и попечительства. Вы можете написать заявление самостоятельно или сделать это уже на месте на специальной форме, которая будет вам предоставлена. Заявка должна содержать следующую информацию:
- Кому было написано заявление (обычно это руководитель органов того или иного района).
- От кого (ФИО, паспортные данные, где проживает, номер телефона).
- Название документа (Приложение).
- Основная часть, в которой описывается, кто является собственником кроме несовершеннолетнего, а также данные о приобретаемом жилье.
- Номер свидетельства о собственности.
- Запросите разрешение на совершение сделки купли-продажи.
- Факт отсутствия ущемленных интересов несовершеннолетнего собственника, а также согласие всех лиц на совершение сделки.
- Обязанность после покупки квартиры и ее оформления предоставить все имеющиеся документы на новую недвижимость.
Заявление датировано и подписано в конце.
Два родителя должны прийти в государственные органы за разрешением, даже если они разведены.
Помимо заявления необходимо предоставить справку из паспортного стола о лицах, прописанных в продаваемой квартире, а также паспорта родителей и свидетельство о рождении несовершеннолетнего. В пакет документов нужно вложить свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру.
В обязательном порядке необходимо принести документы на квартиру, которую вы планируете купить или в которой будет прописан несовершеннолетний после продажи имущества.
Если был получен отказ от органов опеки, то собственники жилья вправе оспорить его в суде, но более разумным вариантом будет выяснить причину отказа и исправить его, так как суд чаще всего становится на сторону органы опеки.
Напоминаем, что даже если вы досконально изучите все данные, которые есть в открытом доступе, это не заменит опыт профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить свой вопрос, вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.
Как продать квартиру, если ребенок не собственник
Если ребенок не является собственником жилья, то по регистрации он в любом случае имеет право пользоваться этим имуществом. Согласно этим правам, ребенок имеет право там прописаться, жить и пользоваться.
В этом случае оформлять разрешение не нужно, но и продать недвижимость будет сложно, так как ребенок имеет право там жить. Для продажи этого жилья необходимо зарегистрировать ребенка по другому адресу.
Обязательно наличие свободного жилья, в котором несовершеннолетний может быть прописан на постоянной основе. При этом условия должны быть не хуже, чем в продаваемой квартире.
В этом случае государственные органы могут поинтересоваться состоянием жилья, в котором будет прописан несовершеннолетний. Она должна соответствовать всем санитарным нормам и быть пригодной для проживания. Только в этом случае родители смогут зарегистрировать несовершеннолетнего на эту жилплощадь.
Когда не нужно регистрировать ребенка или покупать новый дом
Закон предусматривает несколько ситуаций, когда не обязательно приобретать новое жилье или где-то прописывать несовершеннолетнего, чтобы получить разрешение органов опеки:
- Семья переезжает за пределы области, либо в другой штат на постоянное место жительства.
- Квартира покупается в строящемся доме (ребенок должен быть где-то прописан, дом тоже должен быть на последних стадиях строительства).
Если будет принято решение о переезде, то после продажи недвижимости ребенку открывается специальный счет, куда будет перечислена его часть денег.
Также бывают случаи, когда допускается приобретение жилья с худшими условиями, чем продаваемый объект:
- Требуется дорогостоящее лечение для несовершеннолетнего владельца.
- Несовершеннолетний по состоянию здоровья не может проживать в этом районе.
- Получение образования в другом городе.
В любом случае при принятии решения органы опеки руководствуются интересами ребенка, чтобы все действия были в его пользу.
Если целевой счет открывается на несовершеннолетнего, то пользоваться деньгами родители могут только при получении разрешения от соответствующих органов. Деньги оттуда можно вывести в следующих случаях:
- Гражданин стал совершеннолетним и может самостоятельно распоряжаться средствами со счета.
- Родители покупают новый дом. В этом случае требуется разрешение органов опеки на использование целевых средств, а несовершеннолетний должен быть одним из собственников приобретаемого имущества.
- Родители купили новую недвижимость, сделали несовершеннолетнего собственником, а деньгами со счета могут распоряжаться по своему усмотрению.
Если сделка совершена незаконно, а права несовершеннолетнего нарушены, родители и должностные лица государственных органов могут быть привлечены к административной и уголовной ответственности.
Продажа квартиры с детьми – достаточно сложная процедура, при которой необходимость защиты прав несовершеннолетних определяется законом. Поэтому во избежание проблем в будущем ни у продавца, ни у покупателя лучше все делать по закону, не обращаясь в сомнительные организации, которые предлагают обойти органы опеки. Это чревато негативными последствиями как для покупателя, так и для продавца недвижимости. Связавшись с мошенниками, вы рискуете потерять деньги и усложнить процедуру заключения сделки.
В каждом случае могут возникнуть дополнительные вопросы и тонкости юридического характера. Поэтому, чтобы не ошибиться и соблюсти все правила при продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком, рекомендуем вам обратиться за консультацией к профессиональному юристу, который доступно и грамотно разъяснит все нюансы.