Добрый день,
Планируется подать иск о расторжении ДКП квартиры, заключенного между ФЗ. Истец утверждает:
1. Расторгнуть договор купли-продажи квартиры
2. Прекратить право собственности Покупателя
3. Признать право собственности Продавца.
Практика судов (2015-2017 гг.) по рассмотрению аналогичных исковых требований включает случаи, когда суды принимали к производству исковые заявления с уплатой госпошлины в размере 300 рублей, как если бы требования истца носили неимущественный характер, при этом состав исковых требований истцов по рассматриваемым делам идентичен.
В 2011 году Министерство финансов выпустило письмо «О размере государственной пошлины при обращении в суды общей юрисдикции или к мировому судье с исковыми заявлениями по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, о признании сделок недействительными, а также о признании права», составленном в ответ на запрос Председателя Верховного Суда Российской Федерации, в котором указано, что «при подаче исковых заявлений в СОЯ содержащие требования о признании права собственности на недвижимое имущество, уплачивается государственная пошлина, как и при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке».
То есть при составе исковых требований истца по вышеуказанному делу он обязан уплатить 2 госпошлины: 300 руб. - за требование о расторжении ДКП, а также сумму, исчисленную из цены ДКП по двум другим искам «имущественного характера»?
- Определение МС по гражданским делам ~ .pdf
Добрый день. Вы оплачиваете государственную пошлину исходя из следующей суммы:
Расчет от стоимости недвижимости - по всем требованиям, т.к. у них фактически одно требование - зарегистрировать право собственности на вас, а это невозможно сделать без истребования имущества от ответчика.
При подаче иска о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и о возврате жилого помещения в собственность продавца необходимо уплатить государственную пошлину, размер которой зависит от цены иска ( п. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, Письмо Минфина России от 05.03.2012 N 03-05-06-03/15).
В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ цена иска по искам о взыскании имущества определяется исходя из стоимости истребуемого имущества.
То есть вы сразу рассчитываете госпошлину из цены иска - стоимости объекта.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Когда можно отменить сделку купли-продажи недвижимости?
В процедуре купли-продажи квартиры можно выделить 2 важных этапа: оформление и подписание договора купли-продажи (ДКП) и переход права собственности к покупателю после завершения государственной регистрации перехода права собственности.
Следует отметить, что до регистрации перехода права собственности договор не имеет юридической силы и не считается заключенным, поэтому в такой ситуации говорить о его расторжении не совсем корректно. Однако в этом случае есть возможность отменить транзакцию.
Другая ситуация – когда переход права собственности уже зарегистрирован. После государственной регистрации право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю, и он становится полновластным собственником. Также возможна отмена ДКП после регистрации.
Привет! Нам очень нужна консультация. Мы купили квартиру, продав свое жилье. Выстроилась цепочка покупателей и продавцов. Мы оплачивали свое жилье по частям и с участием мата. капитал. В итоге вчера был последний день расчетов (они должны были заплатить остаток денег), но покупатель нам не заплатил, мотивируя это тем, что его покупатели ему не заплатили, и те, соответственно, тоже... И в итоге мы не можем отдать их продавцам последнюю сумму. Скажи мне что делать. Как отменить сделку купли-продажи жилья и возможно ли это вообще. Пункта о расторжении в договоре нет.
Большое спасибо за ответы! Вчера написали заявление... А сегодня все разрешилось. Покупатели позвонили и принесли окончательный расчет. СПАСИБО!
Привет! В этой ситуации, если договор купли-продажи в Росреестре не прошел государственную регистрацию при подтверждении сторонами исполнения обязательств по перечислению денег и передаче квартиры, то, соответственно, данная сделка еще не считается действительной, так как будет действовать с момента государственной регистрации. Регистрация. Те. в этом случае вы можете вернуть то, что получили по предварительному соглашению и больше не выполнять никаких обязательств по сделке. Если договор уже зарегистрирован в Росреестре, то при фактическом неисполнении покупателем своих обязательств по перечислению всей суммы по договору продавец может обратиться в суд с требованием о взыскании неуплаченной суммы со штрафом или расторжением данного договора .
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Причины прекращения
Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрены следующие основания для прекращения действия ДКП:
Взаимное согласие сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Отмена сделки осуществляется на основании соглашения о расторжении ДКП.
Ненадлежащее исполнение обязательств по договору или отказ от их исполнения одной из сторон. Решение о прекращении ДКП принимается судом по заявлению потерпевшей стороны сделки (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).
Значительное изменение исходных обстоятельств. Эта причина установлена статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Признание сделки недействительной (п. 1 ст. 166 ГК РФ).
Все эти причины дают основания для прекращения, но процедура отмены ДКП в каждом случае имеет свои особенности.
Прекращение в одностороннем порядке
Прекращение ДКП по инициативе одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ) может быть осуществлено в случае ненадлежащего исполнения другой стороной своих обязательств. Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда.
Судебное решение выносится на основании претензии продавца или покупателя в случае невыполнения обязательств другой стороной.
Если договором предусмотрено прекращение обязательств на определенных условиях, то при их наступлении потерпевшая сторона направляет уведомление об отказе от сделки (статья 450.1 ГК РФ), и ДКП считается расторгнутым с момента момент, когда другая сторона получает это уведомление. При несогласии другой стороны спор рассматривается в суде.
По инициативе продавца
Уважительными основаниями для расторжения ДКП по инициативе продавца могут считаться следующие нарушения со стороны покупателя:
Нарушение платежных обязательств: отказ от оплаты, просрочка платежа, уплата неполной стоимости, указанной в договоре. Изменение размера платежа возможно только при наличии в ДКП соответствующего пункта, устанавливающего конкретные условия и порядок перерасчета.
Необоснованный отказ в приеме недвижимости в установленный срок. Основанием также считается просрочка или отказ покупателя от государственной регистрации права собственности (за исключением случаев, предусмотренных договором).
Прекращение действия ДКП по указанным основаниям осуществляется в судебном порядке.
По инициативе покупателя
Договор может быть расторгнут по инициативе покупателя. Уважительными признаются следующие основания:
- Имущество не было передано покупателю в установленный срок.
- Продавец и другие бывшие арендаторы отказываются выселяться и сниматься с учета.
- Квартира была передана в состоянии, значительно худшем, чем предусмотрено в ДКП. Например, в договоре не предусмотрен ремонт, или нанесен серьезный ущерб в момент выселения предыдущих жильцов. Для учета этого основания в ДКП должны быть четко указаны характеристики и состояние передаваемой квартиры.
- Продавец не приходит на процедуру государственной регистрации без уважительной причины.
- Продавец умышленно скрыл наличие обременений на квартиру (залог, арест, решения суда), а также иных лиц, имеющих на нее законные права.
- Расторжение ДКП по инициативе покупателя осуществляется в судебном порядке.
Расторжение договора по соглашению сторон
Стороны вправе расторгнуть ДПР по взаимному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. Участники могут никого не уведомлять о причинах отмены сделки — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия споров. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв запланированного переезда продавца и т. д. Аннулирование ДКП не ограничивает возможности заключения нового договора в будущем.
Прекращение ДКП по соглашению сторон осуществляется на основании подписанного сторонами договора о его прекращении. Форма документа должна соответствовать форме договора. Например, если ДКП изначально нотариально заверено, то и все изменения в нем должны быть нотариально заверены.
Соглашение должно включать:
- Сведения о сторонах (ФИО, паспортные данные, адреса регистрации). Номера телефонов, адреса электронной почты и т. д. разрешены.
- Сведения об отменяемой денежно-кредитной политике (дата, номер).
- Наименование и характеристики объекта, его местонахождение (можно переписать из ДКП).
- Последствия расторжения сделки (возврат недвижимого имущества и денег, возмещение убытков, понесенных в связи со сделкой, неустойки и др.).
- Сроки и порядок совершения действий по реализации соглашения.
При расторжении ДКП по соглашению сторон следует учитывать стадию сделки. Если договор расторгнут до государственной регистрации, достаточно просто подписать договор и при необходимости нотариально заверить его. В случае, когда документы поданы только на регистрацию, необходимо направить заявление о прекращении процедуры регистрации с приложением договора. Если государственная регистрация уже состоялась, вам придется зарегистрировать обратный переход права собственности (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2016 г.). 2014 № 35).
Расторжение договора купли-продажи в судебном порядке
При возникновении споров производство передается в суд. Истцом может стать как покупатель, так и продавец, причем на любом этапе сделки, если есть законные основания для расторжения ДКП.
Исковое заявление подается в районный суд по месту нахождения квартиры, если в течение 30 дней после направления уведомления ответчику не получен ответ или получен отказ (ст. 452 ГК РФ ).
К заявлению прилагается следующий комплект документов:
- Договор подлежит расторжению;
- Копия уведомления ответчика о расторжении ДКП и заявленных требований, копия ответа (при наличии);
- Документы, подтверждающие наличие оснований для прекращения действия ДКП (квитанции, платежные документы, справки, заключения экспертов и т.п.);
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Суд принимает решение о принятии заявления в течение 5 дней и назначает дату судебного заседания. Если будет вынесено решение о прекращении ДКП, оно вступит в силу в течение 30 дней с даты принятия. В течение этого времени ответчик имеет право обжаловать решение в апелляционном порядке.
Для расторжения договора через суд существует срок исковой давности. Проходит 3 года с момента, когда потерпевший узнал о нарушении своего права.
Исковое заявление
Претензия содержит:
- Наименование суда, в который подается иск;
- Сведения об истце (ФИО, паспортные данные, место регистрации, контактные данные);
- Сведения о респонденте (ФИО, место жительства, контактные данные, один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН));
- Обстоятельства, поясняющие суть иска;
- Основания прекращения сделки;
- Суть запроса (требования);
- Дата составления;
- Подпись.
Судебная практика
Анализируя судебные процессы, можно установить, что подавляющее большинство исков предъявляется при ненадлежащем исполнении сторонами своих обязательств по ДКП и сокрытии обременений. Суд может принять решение о принудительном расторжении сделки, возврате недвижимости и денежных средств. Регистрирующий орган отменяет государственную регистрацию права собственности. При отсутствии убедительных доказательств нарушения прав потерпевшего суд может отказать в удовлетворении иска.
Важно понимать, что суд удовлетворяет только те требования, которые изложены в исковом заявлении. Если истец просит только о расторжении ДКП, то договор будет расторгнут, но ущерб может быть не возмещен. В претензии должны быть четко указаны все требования, в т.ч. возврат имущества и все денежные выплаты.
Судебная практика подтверждает такие возможности истца, как:
- Возмещение всех понесенных финансовых потерь;
- Возмещение морального вреда;
- Возможность применения обеспечительных мер, в т.ч. арест банковских счетов и имущества ответчика.
Пошаговая инструкция по расторжению перед регистрацией
Пошаговая инструкция по расторжению ДКП до регистрации перехода права собственности предусматривает следующие шаги:
- Выявление нарушений обязательств одной из сторон.
- Подготовка заявления о расторжении договора по обоюдному согласию.
- Направление потерпевшим заявления о прекращении ДКП с указанием конкретных причин и ссылкой на пункты ДКП и законодательных актов. Запрос направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
- С согласия другой стороны составляется и подписывается соглашение о расторжении ДКП. При необходимости заверяется у нотариуса.
- В случае отказа от взаимного расторжения или отсутствия ответа на направленное требование следуют следующие шаги:
- Подготовка необходимых документов, подтверждающих нарушения со стороны контрагента.
- Направление искового заявления в суд с приложением пакета обязательных документов.
- Участие в предварительном судебном заседании, изложение сути требования.
- Участие в основных судебных заседаниях, представление доказательств своей невиновности.
- Получение судебного решения и предъявление его к исполнению.
Если решение суда не удовлетворяет истца, он вправе оспорить его в вышестоящих инстанциях. При вынесении справедливого решения оно передается судебным приставам для контроля за исполнением, в случае необходимости принудительного возврата имущества или денег, а также возмещения убытков.
Пошаговая инструкция по расторжению после регистрации
Если переход права собственности на имущество уже имел место, порядок расторжения договора аналогичен предыдущей инструкции до подписания соглашения о расторжении или получения решения суда о принудительном расторжении. В дальнейшем для возврата права собственности потребуются дополнительные действия:
- Посещение территориального отделения МФЦ или Росреестра.
- Подача заявления о переоформлении права собственности с соглашением о расторжении сделки по обоюдному согласию или решения суда о расторжении ДКП.
- Внесение изменений в ЕГРН, получение выписки из ЕГРЮЛ.
Отличие расторжения и признания договора недействительным
Еще одним вариантом отмены сделки купли-продажи квартиры является признание ДКП недействительным (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Данная процедура существенно отличается от процедуры расторжения договора.
Прежде всего, различаются причины его осуществления. Для расторжения достаточно неисполнения обязательств по договору и признания нарушений существенными. Признание сделки недействительной может быть основано только на таких нарушениях закона, как:
- Нарушение принципа добровольности заключения договора и совершения сделки, принуждение;
- Заключение договора с несовершеннолетним без участия законных представителей;
- Недееспособность одного из участников на момент подписания ДКП;
- Неправильная регистрация ДКП;
- Проведение сделки по поддельным документам неуполномоченным продавцом;
- Неучет интересов несовершеннолетних арендаторов квартиры при совершении сделки;
- Другие явные нарушения закона.
Правовые последствия также различаются. При признании сделки недействительной применяется так называемая двусторонняя реституция (когда стороны, получившие что-либо по сделке, должны это вернуть, а если это невозможно, то возместить стоимость имущества). Сделка признается недействительной с момента ее совершения. Кроме того, пострадавшей стороне может быть возмещен ущерб.
При расторжении договора сделка расторгается с момента принятия решения (вступления в законную силу решения суда или заключения соглашения о расторжении договора). Действия, предпринятые до принятия решения, можно оставить без изменений. Например, если договор расторгнут по вине покупателя, продавец не обязан возвращать задаток и предоплату. Если, например, продавец получил деньги, то он обязан их вернуть в связи с полученным неосновательным обогащением (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Также потерпевшая сторона вправе требовать возмещения убытков (п. 5 ст. 453 ГК РФ)
***
Таким образом, сделка купли-продажи квартиры осуществляется только на добровольной основе по договору. Если будут обнаружены нарушения, которые могут нанести ущерб его участникам, то они могут расторгнуть договор. Расторжение осуществляется по взаимному согласию или по инициативе одной из сторон. Во втором случае решение принимает только суд. Порядок и основания прекращения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации.
***
Еще больше материалов по теме - в рубрике "Купля-продажа квартиры".