Законодательство
Основные положения, касающиеся разрешенного использования земли, а также правила его установления или изменения, содержатся в таком документе, как Градостроительный кодекс Российской Федерации. В частности, этому вопросу посвящена статья 37 данного нормативно-правового акта.
Также этот вопрос более подробно освещен в отдельном документе, который называется приказом Минэкономразвития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земель". "
В этом документе подробно описаны все возможные виды землепользования, которые разрешены в действующем законодательстве. Они включают в себя следующие направления деятельности:
1. Сельскохозяйственное использование. Всего 18 разных направлений (1.1–1.18), например: 
- Садоводство;
- Животноводство;
- Обслуживание питомников;
- Ведение приусадебных участков в поле.
2. Жилая застройка. Имеется в виду возведение жилых зданий различного типа и обеспечение в них проживания человека. Включает 7 различных направлений деятельности (2.1–2.7), в том числе:
- Жилая застройка;
- Индивидуальное жилищное строительство;
- Обслуживание приусадебных участков;
- Обслуживание жилой застройки и др.
3. Общественное пользование объектами капитального строительства. В этом случае разрешается строить на месте постройки с целью удовлетворения различных потребностей человека, например:
- Государственная служба;
- Здравоохранение;
- Образование и т. д.
4. Предпринимательство. Эта цель предполагает, в первую очередь, получение прибыли от построенного объекта. Это могут быть различные торгово-развлекательные центры, рынки, гостиницы, магазины, кафе и т.д.
5. Отдых. В этом случае земля может быть использована для целей, связанных с организацией спортивных мероприятий, пикников, рыбалки и других подобных мероприятий.
6. Производственная деятельность. Данный вид использования предполагает размещение объектов на участке с целью добычи или переработки недр, а также для промышленного изготовления различных вещей.
7. Транспорт. На земельном участке могут быть разного рода пути сообщения, которые используются для перевозки людей или грузов.
8. Обеспечение обороны и безопасности. При этом земля может быть использована для размещения на ней различных военных и оборонных объектов.
9. Проведение мероприятий по охране природы. Сюда входят охраняемые территории, направленные на сохранение отдельных растений, животных, птиц и т. д.
10. Использование лесов. Эта строка включает деятельность по обработке
Древесина, ее экспорт, а также обеспечение охраны некоторых лесов.
11. Использование водных объектов. Сюда входят территории с расположенными на них различными типами водоемов: реками, морями, озерами, водохранилищами и др.
12. Земельные участки общего пользования. Этот тип предполагает размещение на земле объектов, доступных для всех граждан.
В этом случае текстовое и числовое имена эквивалентны.
Понятие и основные группы
Несмотря на то, что вид разрешенного использования земельного участка является одной из наиболее значимых его характеристик, ни один законодательный документ не содержит определения этого понятия. Поэтому можно использовать лишь приблизительную интерпретацию, сформированную на основе анализа имеющейся информации.
Итак, разрешенное использование является одной из важнейших характеристик земельного участка, которая непосредственно влияет на правовой режим его использования и устанавливается в соответствии с зонированием территорий.
Под видом разрешенного использования (ВРИ), в свою очередь, понимается его допустимое функциональное назначение.
В соответствии со ст. 37 ГК РФ, все их можно разделить на три группы:
Главный
Их может осуществлять собственник земельного участка без необходимости получения каких-либо дополнительных разрешений или согласования этого вопроса с государственными органами. При этом перечень основных видов для конкретного объекта недвижимости устанавливается градостроительным регламентом, действующим в территориальной зоне, в которой он расположен.
Условно разрешено
Использование данных формы может быть определено только после того, как будет
Прошел специальную государственную процедуру и в результате получил отдельное разрешение. Законодательно это регулируется ст. 39 ГРК РФ.
В частности, для начала заинтересованное лицо (которым может быть как физическое, так и юридическое лицо) направляет соответствующее заявление в комиссию, уполномоченную рассматривать такие заявления.
В дальнейшем данный вопрос обсуждается и рассматривается на общественных слушаниях, порядок проведения и организации которых устанавливается нормативными правовыми актами муниципального органа. Расходы по данной процедуре несет заявитель.
По результатам слушания принимается решение о предоставлении заявителю возможности установления условного разрешения на пользование земельным участком. В последнем случае отказ может быть обжалован в суде.
Вспомогательный
Они устанавливаются только как дополнительные к двум вышеперечисленным группам. Как правило, их целью является предоставление возможности обслуживать основные направления бизнеса.
Например, для отдельной территориальной зоны могут быть установлены следующие виды использования:
- Основной из них – индивидуальное жилищное строительство;
- Условно разрешены - объекты жилой недвижимости площадью до 100 м2;
- Вспомогательная - стоянка для автомобилей.
Это означает, что в этой области вы можете:
- Построить здание в рамках индивидуального жилищного строительства без необходимости получения каких-либо разрешительных документов;
- Строить нежилые помещения (например, магазин, салон красоты, кафе) только после получения на это отдельного разрешения и только в пределах установленной территории;
- Размещать стоянку для автомобилей на участке можно только после возведения одного из зданий (жилого или нежилого) с целью его обслуживания.
В соответствии со ст. 85 ТК РФ выделяют следующие территориальные зоны, к которым можно отнести земельные участки: 
- Жилой;
- Производство;
- Развлекательный;
- Социальные и деловые;
- Инженерия;
- Спец. Назначение;
- Военные объекты;
- Транспортная инфраструктура;
- Сельскохозяйственное использование;
- Другие зоны.
При этом следует учитывать, что границы этих зон должны устанавливаться таким образом, чтобы каждый земельный участок относился только к одной из них. Соответственно, эта зона будет определять вид основного разрешенного использования участка.
Создание и изменение ВРИ
В некоторых случаях у владельца может возникнуть необходимость установить тип использования сайта или изменить уже установленный.
Например, это может понадобиться для следующих целей: 
- Строительство на нем объекта с иным функциональным назначением, чем это допускается в соответствии с уже установленными правилами;
- Изменение назначения уже существующего объекта;
- Уточнение вида в связи с его первоначальной неправильной идентификацией или сопоставлением с Классификатором.
Алгоритм действий в этом случае зависит от того, распространяются ли на участок установленные градостроительные регламенты.
При этом, как уже отмечалось, происходят следующие действия:
- Основной вид использования определяется правообладателем самостоятельно из перечня, который закреплен в Правилах землепользования и застройки. В этом случае собственник должен составить заявление с указанием в нем ВРИ и подать его в уполномоченный орган.
- Условно разрешено - в соответствии со ст. 39 ГРК РФ. Собственник подает заявление, которое рассматривается на публичных слушаниях, где принимается окончательное решение. В случае положительного исхода дела решение закрепляется специальным документом.
- Вспомогательный - только как дополнительный по отношению к двум уже перечисленным. Его также следует проводить только параллельно основному или условно разрешенному типу.
В ситуации отсутствия градостроительных регламентов установление и изменение ВРИ происходит в соответствии с федеральными законами. В зависимости от ситуации этим вопросом могут заниматься органы исполнительной власти (как федерального, так и регионального уровня) или органы местного самоуправления.
Могут быть ситуации, когда изменение типа использования вообще запрещено
В соответствии с законом. Например, это касается участков, полученных в результате торгов, а также некоторых объектов, охраняемых законом.
Таким образом, можно отметить, что вид разрешенного использования участка является одной из важнейших его характеристик, которую необходимо учитывать при осуществлении на нем деятельности. В случае нарушения требований законодательства и использования земельного участка не по назначению правообладателя может ожидать определенная ответственность.