Государственная регистрация
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является единственным доказательством наличия зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество. Зарегистрированное право может быть оспорено только в суде.
Регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется путем внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
ЕГРН содержит информацию:
- На все права на недвижимое имущество, в т.ч. снято с производства,
- Краткое описание недвижимости,
- Информация о правообладателе.
Государственная регистрация в т.ч. при условии:
- Право собственности на объекты
- Ограничения (проще говоря, обременения) (например, ипотека).
Регистрация обычно производится по месту нахождения объекта. Но сейчас доступны межрегиональные сделки, когда право может быть оформлено в другом регионе.
Оформление ипотеки. Как это произошло
Регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
В регистрирующий орган необходимо предоставить следующие документы:
- Договор об ипотеке и документы, указанные к нему в качестве приложений;
- Документ об уплате государственной пошлины;
- Другие документы.
Помимо указанного пакета документов потребуется личное присутствие представителей банка и всех собственников заложенного имущества или земельного участка. При этом доля участника не имеет значения, даже если она самая маленькая. Если один из собственников состоит в браке, потребуется нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договоров. Для оформления документа достаточно обратиться к любому нотариусу.
Регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться на основании заявления нотариуса, удостоверившего этот договор. И регистрация в этом случае проходит быстрее.
Оформление ипотеки. Сроки
Ипотека на жилое помещение оформляется в течение 5-7 рабочих дней в зависимости от того, куда подаются документы (МФТС или Росреестр). Если ипотека возникает на основании нотариально заверенного договора или документы подаются в электронном виде, то срок оформления составляет 1 день.
Срок отсчитывается со дня поступления полного пакета документов в регистрирующий орган.
Регистрация ипотеки в силу закона происходит одновременно с регистрацией права собственности лица, права которого обременены ипотекой.
Отказ в государственной регистрации ипотеки следует, если:
- Подало заявку на регистрацию ненадлежащее лицо;
- Представленные документы не соответствуют требованиям закона.
Приостановление государственной регистрации ипотеки
Приостановление, а также прекращение регистрации ипотеки по требованию одной из сторон сделки не допускается.
Государственная регистрация ипотеки может быть приостановлена, если:
- В регистрирующий орган подан неполный пакет документов;
- Документы не соответствуют законодательству РФ;
- Возникла необходимость проверить подлинность документов.
Если выяснится, что на имущество имеются судебные разбирательства или обращение взыскания, регистрация приостанавливается досудебным решением.
Особенности договора ипотеки
Чтобы не допустить процедуру признания договора действительным, следует изучить условия кредита, его особенности и все подводные камни. На что обратить внимание при заключении договора ипотеки. Вот основные моменты:
Объект ипотеки – квартира или дом. Земельный участок или дача, постройки хозяйственного назначения.
Исполнение договора и его регистрация могут быть заключены по месту жительства заемщика или по месту жительства, приобретенного в ипотеку.
Установлены возрастные ограничения – от 21 до 55 лет.
Дохода кредитора должно хватить на ежемесячное погашение тела ипотеки и начисленных процентов.
Кстати, рекомендуем:
Регистрация дополнительного соглашения к договору об ипотеке
Все изменения и дополнения к действующему договору ипотеки оформляются по той же форме, что и основной документ. Регистрация дополнительного соглашения к договору об ипотеке – процедура, которая осуществляется региональной палатой сразу после подписания документа (до 5 рабочих дней для недвижимости, 15 рабочих дней для земли). Несоблюдение требований государственной регистрации влечет за собой признание ее недействительной, в связи с чем такая сделка считается ничтожной.
Особенности регистрации ипотеки в Росреестре
Ипотека — понятие условное для Росреестра. Договор ипотеки может быть составлен не только между банком заемщика. Например, если вы решили продать недвижимость в рассрочку, вы можете наложить на нее обременение до полного погашения ипотеки покупателем.
Также существует ряд случаев, когда договор ипотеки не может быть оформлен. Согласно основным положениям ст. 5 Закона № 102-ФЗ предметом ипотеки не могут быть:
- Доля в праве;
- Неизолированные помещения;
- Часть другого имущества, которое не может быть выделено в натуре;
- Некоторые виды земли.
Это касается земельных участков (при оформлении ипотеки на приобретение земельного участка), находящихся в государственной собственности, не выделенных из государственной собственности земель, изъятых из оборота по каким-либо причинам и менее установленного минимального размера.
Также договор об ипотеке не может быть заключен при отсутствии и невозможности дачи ипотечной оценки объекту.
В зависимости от формы заключения залога (обременение налагается банком ПРИ заключении договора купли-продажи или ПОСЛЕ выдачи правоустанавливающего документа) Росреестр различает 2 вида залога:
Ипотека по договору
- Довольно редкий вариант оформления, но имеющий место в ипотеке, которая выдается на покупку жилья во встроенных домах.
- Во всех остальных случаях банки максимально избегают этого варианта, так как наложение обременения на приобретаемое имущество происходит не одновременно с регистрацией договора купли-продажи, а при заключении договора дополнительной ипотеки.
- То есть банк находится в несколько двусмысленной ситуации, когда заемные средства на покупку недвижимости выданы, а залога еще нет.
- Но в случае, когда продавец квартиры хочет указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость во избежание уплаты налога, не совпадающего с независимой оценкой, ситуацию можно решить только одним способом - путем регистрации ипотека по договору.
- Как правило, банки дают до 3 месяцев на то, чтобы заемщик предъявил правоустанавливающий документ на недвижимость для оформления дополнительного ипотечного договора.
- Пока банку не дано право обременения, процентная ставка по кредиту будет несколько завышена, поэтому банки страхуют возможные риски. В случае долевого строительства срок беззалогового кредитования продлевается до ввода дома в эксплуатацию.
Ипотека по закону
- Самый распространенный вид регистрации. При регистрации ипотеки в силу закона (ч. 2 ст. 53 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества» от 13.07.2015 № 218-ФЗ) автоматически налагается обременение на приобретаемое имущество, одновременно с государственная регистрация договора купли-продажи.
- В полученном правоустанавливающем документе на недвижимость в графе «Обременение» будет отметка о том, что она приобретена по ипотечному кредиту и является залогом. Не заблуждайтесь, что обременение автоматически снимется после того, как вы полностью рассчитаетесь с банком.
После погашения ипотечного кредита необходимо повторно обратиться в территориальный орган государственной регистрации совместно с представителем банка с заявлением о снятии обременения.
В заключение стоит отметить, что обременение, наложенное банком на арендатора, может быть снято не только после полного погашения ипотечного кредита. Это можно сделать по дополнительному соглашению с банком, по решению суда или по вину в исключительном случае.