Банкротство управляющей компании и погашение долга
В ноябре 2017 г. Президент Российской Федерации В.В. Путин в своем ежегодном Послании Федеральному Собранию предложил постепенно полностью отказаться от посредничества управляющих компаний при обслуживании многоквартирных домов, если такое посредничество осуществляется между собственниками помещений в таких домах и существующими ресурсоснабжающими организациями. После того, как эта президентская инициатива начала реализовываться, поднялась очередная волна процедур банкротства действующих управляющих компаний, в связи с чем возник резонный вопрос: что делать с теми долгами по счетам, которые есть у собственников помещений в обслуживаемом доме?
Все управляющие компании, созданные на сегодняшний день в Российской Федерации, являются юридическими лицами, осуществляющими деятельность на некоммерческой основе, то есть без возможности получения значительной прибыли, кроме оплаты собственных услуг по управлению и содержанию многоквартирного дома. Оплата услуг такой управляющей организации осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме на основании договора управления, заключенного на общем собрании собственников жилья. Если платеж не получен в должной мере, возникает долг, который необходимо погасить.
В Жилищном кодексе РФ сказано, что несмотря на признание той или иной управляющей организации банкротом при полном осуществлении соответствующей процедуры в отношении такого юридического лица, все имеющиеся задолженности перед такой организацией должны быть погашены в полном объеме, так как в противном случае конкурсный управляющий, назначенный по завершении процедуры банкротства, вправе инициировать процедуру судебного взыскания имеющейся задолженности (такая возможность предусмотрена действующим законодательством Российской Федерации в области регулирования различных видов экономической деятельности, в том числе в в сфере производства по делу о банкротстве).
Если конкурсный управляющий не занимается взысканием долгов с неплательщиков, то право на получение таких долгов имеет новый собственник выкупленной обанкротившейся управляющей организации.
То же касается и тех случаев, когда необходимо оплатить долги за услуги старой управляющей компании, когда она сменилась, а новая уже приступила к выполнению своих непосредственных обязанностей.
Механизм отказа от услуг управляющей компании
Расторжение договора управления с управляющей компанией может быть осуществлено по следующим основаниям:
- Истечение срока договора (если собственники помещений в многоквартирном доме больше не желают пользоваться услугами действующей управляющей организации);
- Ненадлежащее исполнение управляющей организацией обязанностей, если речь идет о тех обязанностях, которые закреплены в коллективном договоре об управлении имуществом;
- Изменение формы управления общедомовым имуществом и механизма обслуживания такого имущества (например, образование товарищества собственников жилья или собственников имущества).
Каждое из перечисленных оснований должно быть подтверждено документально (основным документом, подтверждающим законность принятия решения о расторжении договора управления, является протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в котором отражаются результаты голосования по существующему вопросу о прекращении сотрудничества с управляющей организацией).
В целом механизм расторжения договора управления выглядит следующим образом:
- Созыв внеочередного общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме с определением повестки дня такого собрания и сообщением о необходимости голосования;
- Проведение фактического собрания с вынесением на очное и заочное голосование вопроса о расторжении договора управления многоквартирным домом с конкретной управляющей организацией;
- Проведение голосования собственников помещений для получения кворума по поставленному вопросу;
- Подведение итогов и закрепление их в протоколе об итогах голосования (протокол подписывается председательствующим на собрании, секретарем и лицом, ответственным за подсчет голосов при проведении очного и заочного собрания собственников);
- Оглашение результатов голосования и норм жилищного законодательства, в соответствии с которыми договор управления будет расторгнут (в этом случае также необходимо довести до сведения жильцов дома информацию о необходимости погашения всех существующие виды задолженности перед управляющей организацией).
В противном случае после перехода в другую управляющую организацию или изменения формы управления вам придется погашать задолженность перед управляющей организацией до полного расчета с ней (срок такого расчета может быть индивидуальным и полностью зависеть от того, насколько конкретная задолженность). В случае непогашения долга в добровольном порядке управляющая организация, с которой расторгнут договор управления, вправе взыскать такие долги через суд (если на счетах остаются денежные средства, переданные им собственниками помещений дома). управляющей организации суд может наложить арест на эти средства в части возврата их жильцам или обратить взыскание на эти средства, то есть они не будут возвращены жильцам).
Перевод долгов при смене управляющей компании
В Жилищном кодексе РФ сказано, что при смене управляющей компании существующие долги распределяются иначе.
Так, если речь идет о задолженности жильцов многоквартирного дома перед управляющей организацией за оказание услуг по фактическому содержанию такого дома, то сменившая управляющая организация, с которой был расторгнут договор, продолжает взыскивать такую задолженность. . Данный вид задолженности не переходит от одной управляющей организации к другой, а также если договор управления был расторгнут в связи с банкротством управляющей организации.
Если речь идет о долгах собственников помещений в доме перед ресурсоснабжающими организациями, то такие долги подлежат передаче на новую управляющую организацию с последующим взысканием их с должников на те РНО, которые оказывали и продолжают оказывать услуги , но не получать за них оплату. При этом управляющая организация может (при наличии у нее такого счета и денежных средств, поступающих от жильцов дома на такой счет) погасить существующую задолженность перед ресурсоснабжающими организациями, а затем взыскать такую задолженность с самих должников с помощью имеющиеся законные методы взыскания, в первую очередь, судебный механизм.
К какому адвокату мне следует обратиться и сколько мне придется заплатить?
Разрешение споров, связанных с погашением задолженности перед управляющими организациями, отнесено к ведению гражданского процессуального законодательства. Редко при разрешении таких споров привлекаются юристы, которые по своему профилю оказывают услуги в сфере жилищных правоотношений, так как эта сфера достаточно узка.
Опыт работы в сфере гражданско-правовых отношений обязателен, так как в противном случае могут возникнуть сложности с подготовкой документации, в том числе для судебного разбирательства, в судах общей юрисдикции (документирование жилищных споров разного типа, а также споров, связанных с взысканием долгов, достаточно сложно с точки зрения правильного толкования норм гражданского процессуального права).
На сегодняшний день стоимость услуг адвоката по жилищным спорам в Москве начинается от пяти тысяч рублей за консультацию (при условии необходимости первичного ознакомления с документами для такой консультации). Максимальная сумма будет состоять из полного комплекса услуг, которые такой юрист должен будет оказать (консультации, подготовка документов, судебное разбирательство, доисполнительная работа и т.д.).
В других регионах цена на такие услуги несколько ниже, но стоимость таких консультаций не опускается ниже трех тысяч рублей (за исключением специальных юридических консультаций, созданных при аккредитованных юридических вузах, где работают студенты, для которых проводится такая споры – это своего рода практика).
Задолженность перед управляющей компанией может возникнуть по разным причинам, в том числе из-за ненадлежащего исполнения своих обязанностей лицами, являющимися собственниками помещений в многоквартирных домах. Однако даже если управляющая компания сменилась или обанкротилась, долг перед ней придется вернуть. В противном случае придется встречаться с такой организацией в суде, что довольно дорого из-за дороговизны услуг юристов, работающих в данной сфере в регионе, так как зачастую только специалисты могут грамотно оформить все необходимые документы для решения существующие споры.