Я женат и хочу продать свои акции. Требуется ли согласие супруга для продажи долей, приобретенных в совместном браке?
Привет Роман! В соответствии со ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами в период брака, является их совместной собственностью, если соглашением между ними не установлен иной режим этого имущества.
В силу статьи 34 Семейного кодекса общим имуществом супругов являются также движимые и недвижимые вещи, приобретенные за счет совместного дохода супругов, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или иные коммерческие организации, а также любое другое нажитое супругами в период брака имущество, независимо от того, на имя какого из супругов оно было приобретено или на имя которого или какой из супругов внесены денежные средства.
В связи с этим вам потребуется согласие супруга на продажу доли.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Что сказали суды
Банк не удовлетворился этим решением и подал апелляцию.
Это решение не устроило женщину. Она подала жалобу в Верховный суд.
Жена выдала нотариально удостоверенное согласие на заключение с мужем договора залога земельного участка. Согласие в договоре не указано.
Затем в течение 1-го года муж последовательно подписал 3 договора залога на данный земельный участок.
Можно ли супругу оспорить последние 2 договора, на том основании, что согласие было дано только на заключение 1-го договора залога?
- 201606071138 .pdf
заключение мужем договора залога земельного участка.
Дмитрий
Привет. Есть ли какие-то особенности в договоре? залог по конкретной сделке или залог с таким-то лицом.
на основании того, что согласие давалось только на заключение 1-го договора залога?
Дмитрий
Это где-то указано?
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Что в итоге
В результате длительных судебных тяжб женщине удалось освободить из-под залога свою половину дома. Вторая половина дома остается банком. Банк захочет быстро продать долю, чтобы погасить часть долга. Но сначала он будет обязан предложить купить ее второму владельцу.
В этом случае остается много вопросов. Как случилось, что муж заложил родовое поместье в долг другой женщины? Как такой залог прошел государственную регистрацию? Откуда у банка поддельная копия решения суда о разводе? Пишите свои предположения в комментариях.
Аргументы сторон
Прошу суд признать дом совместно нажитым имуществом, выделить в нем мою долю и признать залог недействительным.
Теперь наш банк является владельцем этого дома. Правда, мы не можем в него попасть. Ключей у нас нет, жильцы нас не пускают. Номы все равно просят от виски отказаться. Это была абсолютно законная сделка.
Мужчина. Эта бизнесвумен ввела меня в заблуждение, в результате чего я решил стать поручителем по ее кредиту и заложить дом. Моя жена жила в этом доме много лет, и мы живем там до сих пор. Ян ничего не сказал жене. Я пришел в банк, потом в регистрационную палату, что-то подписал. Потом эта деловая женщина исчезла, банк наложил арест на наш дом.
Поддерживаю заявление жены. Согласен с необходимостью выделения ее доли и признания залога недействительным.
Брачный контракт
Единственный юридический случай, когда состоящий в браке гражданин не может предоставить согласие второй половины на ипотеку, это наличие брачного договора. Как правило, этот документ предусматривает раздельное владение и распоряжение имуществом каждого из супругов. Однако в этом случае банк должен будет предоставить соглашение.
Из его условий должно четко следовать, что имущество, нажитое мужем или женой, хотя и во время брака, не является их совместной собственностью.
Зачастую банк сам предлагает заемщику вместо нотариально заверенного согласия на ипотеку составить брачный договор, где будут прописаны все условия приобретения недвижимости. Брачный договор должен быть заверен у нотариуса – в противном случае документ будет недействителен.
Как получить ипотеку, если у супруга есть неофициальный доход
Банки предъявляют жесткие требования к потенциальным заемщикам, а неофициальный доход супругов может послужить основанием для отказа. В этом случае можно заложить имущество, привлечь поручителей с официальным доходом или обратиться к частному инвестору.
Какие требования к составлению?
Требования к выдаче согласия супруга имеют следующие ключевые аспекты:
- Информация должна быть предоставлена в письменной форме с внесением паспортных данных;
- Должно быть свидетельство об официальной регистрации людей как семьи;
- Согласие должно иметь юридическую основу, поэтому оно должно быть нотариально заверено.
Для оформления необходимо принять решение о выборе конторы и нотариуса, который будет проводить операцию.
Нужно ли согласие жены на военную ипотеку?
Под военной ипотекой понимается приобретение жилья военнослужащими по специальной программе кредитования в соответствии с Законом № 117-ФЗ от 2004 г. Находясь на контрактной службе, военнослужащий может стать участником НИС: накопительно-ипотечной жилищной системы .
Формально указанный закон не предусматривает каких-либо требований к супруге военнослужащего, поскольку он не является стороной договора ЧЖЗ, а также договора ипотечного кредита. Однако положения Семейного кодекса в равной степени распространяются и на семью военнослужащих. Приобретенная в браке квартира, даже если она была по военной ипотеке, принадлежит обоим супругам в равной степени.
Поэтому банк вправе потребовать от участника НИС согласие супруги на ипотеку, как гарантию того, что договор впоследствии не будет оспорен из-за того, что супруга не была уведомлена о покупке и не дала его согласие на это. И в любом случае этот документ потребуется органом Росреестра при участии в договоре долевого строительства, так как он подлежит государственной регистрации.
Принципиальное отличие военной ипотеки от обычной обычно возникает при разводе супругов и разделе имущества. Поскольку взносы за военнослужащего уплачивает Минобороны, некоторые суды решают, что супруга участника НИС обязана возместить государству часть средств, уплаченных за полученную долю жилья - ведь льгота предоставляется именно военнослужащему, а не его супруге.
Согласие супруга на залог недвижимого имущества (ипотеку)
3. При ипотеке в силу закона согласие супруга на передачу в залог имущества, приобретенного за счет заемных средств, не требуется.
Банк предъявил иск к А., С. о расторжении кредитного договора, взыскании долга по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру. В обоснование иска указал, что между истцом и ответчиками заключен договор займа, согласно которому истец предоставил ответчикам заем на целевое использование: приобретение, ремонт и улучшение... Исполнение обязательств ответчиков по договору займа была обеспечена залогом жилого помещения по указанному адресу в силу закона. Обязательства по возврату кредита ответчиками исполняются ненадлежащим образом.
Решением городского суда требования Банка удовлетворены частично, кредитный договор расторгнут, сумма долга по кредиту взыскана с А., на заложенное имущество обращено взыскание.
Решение оставил без изменения областной суд, указав следующее.
Довод С. о том, что в соответствии с п. 3 ст. 6, ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)», у нее должны были спросить согласия на ипотеку квартиры, находящейся в общей супружеской собственности, ошибочно. Получение согласия на передачу имущества в ипотеку и обращение взыскания на него предусмотрено законом в случае залога имущества, приобретенного не за счет заемных средств, предоставленных кредитором. При ипотеке в силу закона, имевшей место в рассматриваемой ситуации, согласие супруга на передачу в залог имущества, приобретенного за счет заемных средств, не требуется.
Таким образом, ипотека по рассматриваемому кредитному договору возникла в силу закона; поэтому заключение отдельного договора об ипотеке не требуется. Предмет ипотеки указывается в пункте 1.3 кредитного договора, сумма и срок исполнения кредитного обязательства, обеспеченного ипотекой, также содержатся в кредитном договоре. Условия залога квартиры также содержатся в договоре купли-продажи (подробнее см. определение Московского областного суда от 28.10.2022 по делу N 33-10748)
4. Статья 7 Федерального закона "Об ипотеке" распространяется как на ипотеку в силу закона, так и на ипотеку в силу договора - на имущество, находящееся в общей совместной собственности, ипотека может быть установлена с согласия всех собственников. Отсутствует письменное (нотариально удостоверенное) согласие супруга - договор ипотеки, включенный в кредитный договор, не соответствует требованиям законодательства
Суд постановил: признать Договор займа (в случае ипотеки в силу закона), заключенный 26 июня 2006 года между банком и Р.В., недействительным в части договора об ипотеке квартиры, а также признать недействительным закладную, выданную на 3 июля 2006 года залогодателем Р.В. . залогодержателю банка, с аннулированием регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимого имущества и сделок с ним, с аннулированием ипотеки.
Кассационный суд оставил решение в силе, указав следующее.
Согласно ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке» на имущество, находящееся в общей совместной собственности, ипотека может быть установлена с согласия всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если иное не установлено федеральным законом.
Пункт 3 статьи 35 СК РФ обязывает получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга на совершение одним из супругов сделок в следующих трех случаях: а) при совершении сделки по распоряжению недвижимым имуществом; б) при совершении сделки, требующей нотариального удостоверения, и (или) в) при совершении сделки, для которой предусмотрена обязательная государственная регистрация.
В апелляционной жалобе истец указывает, что согласия супруги не требуется, т.к. ипотека возникает в силу закона одновременно с регистрацией договора купли-продажи квартиры, который в данном случае содержал условия приобретения квартиры с учетом заемных средств.
Однако данный довод не может служить основанием для отмены судебного решения, т.к. противоречит требованиям Федерального закона «Об ипотеке» - его ст. 7, которая применяется как к ипотеке в силу закона, так и к ипотеке в силу договора, согласно которой на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), может быть установлена ипотека если есть согласие на это всех владельцев. Согласие должно быть дано в письменной форме, если иное не предусмотрено федеральным законом (подробнее см. определение Московского городского суда от 15.07.2022 по делу № 33-21179)
Вернуться к началу обзора: «Судебная практика по применению законодательства об ипотеке (залоге недвижимости)»
Перечень документов для ипотеки и оформление нотариального согласия
Для оформления ипотеки соберите пакет документов:
- Свидетельство о браке;
- Паспорта обоих супругов;
- Справки о доходах по форме 2-НДФЛ;
- Свидетельство о рождении ребенка, если таковое имеется;
- Копии трудовых книжек, заверенные нотариально;
- Нотариально заверенное согласие.
Без последнего документа у собственника-супруга могут возникнуть проблемы в Росреестре, когда нужно будет оформлять права на жилье после полной выплаты кредита. Ниже приведен пример документа.
Тарифы:
Для предварительной подготовки отправьте документы на адрес электронной почты:
Чем опасно отсутствие согласия
Если при заключении договора залога недвижимого имущества не было предоставлено согласие супруга, то он может оспорить сделку в судебном порядке. По распоряжению государственной организации, а в случае обжалования по решению Верховного суда договор расторгается. При этом срок исковой давности и новые обстоятельства значения не имеют.
Отзывы
Вера Гультяева
При заключении договора ипотеки необходимо было предоставить согласие супруга на процедуру. Связался с нотариальной конторой, где подробно объяснили суть вопроса. Определение формулировки в согласии основывалось на типе заключаемой сделки. Весь вопрос решился максимально быстро и без проблем.
Денис Колпицын
Мы с женой решили продать квартиру, поэтому сразу пошли к нотариусу. Просто заключить договор оказалось невозможным, так как на момент покупки мы были официально женаты, и доли у нас равные. После получения подробных ответов на вопросы и составления договора мы получили официальный бланк со всеми печатями и заверениями. Сам договор был подписан тем же нотариусом.
Александр Клевакин
Решил взять кредит под залог земли. Налоговая представила справку о том, что данный объект принадлежит нескольким лицам: мне и моей бывшей жене. Решил узнать, нужно ли оформлять согласие бывшей жены, так как раздела имущества у нас не было. Нотариус сказал, что на основании ФЗ № 218 от 13.07.15 имущество находится в общей долевой собственности в равных долях, поэтому без документа не обойтись. Спасибо компании за консультацию.
Какой вывод мы можем сделать из этой истории?
Вы можете лишиться единственного жилья вопреки требованиям закона. Если муж провернул сделку без согласия жены, ее придется оспорить постфактум. 100% страховки от таких неожиданностей нет.
Чтобы вдруг не получить такой иск о выселении, можно периодически — не реже одного раза в год — запрашивать выписку из ЕГРН. Только так можно убедиться в отсутствии ограничений на недвижимость.