Участие несовершеннолетних в обмене жильем
По вопросу налогообложения: по общему правилу при исчислении налогооблагаемой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме (п. 1 ст. 210 НК РФ) , следовательно, одаряемый, получивший недвижимость в дар, получает доход в натуральной форме и должен уплачивать НДФЛ.
По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследованию не относятся.
Налоговый вычет — это возврат подоходного налога в размере 13%, который правительство регулярно удерживает из вашей официальной зарплаты. При покупке недвижимости часть этих денег может быть возвращена: до 260 000 рублей от стоимости имущества и до 390 000 рублей по процентам, если имущество было приобретено в ипотеку. В настоящее время обменивать квартиры могут не только лица, состоящие в близких родственных связях, но и другие граждане, желающие произвести обмен.
Договор мены доли квартиры с несовершеннолетним
На практике обмен муниципального жилья применяется редко. Это связано с отсутствием единой базы данных по обменному фонду, сложностью поиска равноценного варианта по площади, району проживания и другим факторам. Кроме того, количество неприватизированных квартир в стране с каждым годом уменьшается, поэтому шанс совершить семейный обмен минимален.
Для частного жилья возможность совершения сделки практически не ограничена. Закон не запрещает даже заключение возмездных договоров купли-продажи между родственниками, т.е. с определением стоимости каждого предмета и передачей денег.
При заключении таких договоров необходимо:
- Согласовать все условия договора (предмет сделки, цена, порядок и сроки перевода денег и т.д.);
- Подготовить два договора купли-продажи;
- Подать заявление в Росреестр или МФЦ для регистрации;
- Получить выписки из ЕГРН, подтверждающие возникновение прав на приобретаемую квартиру и прекращение права собственности на проданное жилье.
При обмене недвижимостью могут возникнуть доходы, облагаемые НДФЛ, а также обязанность по декларированию доходов.
Жилищный кодекс РФ устанавливает перечень прав и обязанностей нанимателя и собственника жилого фонда, которые будут реализовываться при оформлении документов на обмен.
На основании статьи 72 Жилищного кодекса Российской Федерации лица, занимающие жилые помещения в результате заключенного договора социального найма, могут при желании обменять жилье в том же населенном пункте или в других городах страны.
Составление договоров взаимного пожертвования: на что обратить внимание
Согласно сложившейся судебной практике, с очень большой долей вероятности суды отменяют сделки дарения между заинтересованными лицами - близкими родственниками, совершенные до или в процессе банкротства одного из них.
Конкретные способы совершения обмена зависят от указанных причин, а также от правового положения имущества. Главы 30 и 31 ГК РФ закрепляют общие правила совершения бартерных сделок, что распространяется и на случаи родственного обмена квартир. По нормам гражданского законодательства совершаются сделки по обмену квартир, которые принадлежат гражданам на праве собственности.
Существует также договор под названием «купля-продажа», который имеет много отличий от договора мены. Отличие в том, что договор купли-продажи предполагает обмен какого-либо имущества на денежные средства. В свою очередь договор мены предусматривает обмен одного имущества на другое, а если такая сделка неравноценна, полагается дополнительный платеж.
Сопутствующий обмен квартир, находящихся в собственности граждан, в связи с проводимой процедурой приватизации заключается в составлении договора мены, подписании его сторонами сделки и обращении в отделение ЕГРП или МФЦ для переоформления прав на жилые помещения.
Следует сразу отметить, что обмен квартирами между родственниками, по сути, ничем не отличается от обмена между незнакомыми людьми, поскольку в современной редакции Жилищного кодекса такого понятия, как «родственный обмен», фактически не существует. Поэтому будем рассматривать эту тему в соответствии с обменом квартир по общим правилам.
Правовое регулирование обмена недвижимым имуществом, в том числе между гражданами, состоящими в родственных отношениях, осуществляется в рамках следующих нормативных правовых актов:
- Гражданский кодекс Российской Федерации;
- Жилищный кодекс Российской Федерации;
- Семейный кодекс Российской Федерации;
- Федеральный закон № 218-ФЗ о регистрации перехода права собственности.
Следует сразу отметить, что обмен квартирами между родственниками, по сути, ничем не отличается от обмена между незнакомыми людьми, поскольку в современной редакции Жилищного кодекса такого понятия, как «родственный обмен», фактически не существует. Поэтому будем рассматривать эту тему в соответствии с обменом квартир по общим правилам.
Различные варианты родственного обмена жильем могут включать как гражданско-правовые сделки, так и действия, не влекущие перехода права собственности на недвижимое имущество.
Если вы решили поменять жилье, то есть две основные возможности – оформить договор купли-продажи или договор мены.
Даже если на самом деле платит не ребенок, а государство, законность таких сделок находится под угрозой прекращения. Передать недвижимость родственнику или близким людям можно по-разному: по договору купли-продажи, дарственной, завещанию, договору наследования или ренты. Каждый из способов имеет разные последствия для владельца и получателя, затраты на их оформление и оформление также разные.
Особенность предмета договора мены заключается в том, что один предмет обменивается на другой, а не на деньги. То есть при смене недвижимости каждая из них рассматривается как товар для продажи. И этот объект оплачивается не деньгами, а предоставлением другого объекта в натуре.
Налоговая служба посчитала такую цену подозрительной, перечисление денежных средств не было зафиксировано, и была проведена дополнительная проверка, в ходе которой было выявлено несоответствие между заявленной и уплаченной суммой.
Однако факт родства может повлиять на последствия перехода права собственности, в том числе на порядок налогообложения. Разберем, из чего состоит родственный обмен квартиры на квартиру, где оформлять документы по таким сделкам.
Порядок действий граждан, планирующих обмен своих имущественных активов, будет зависеть от формы сделки и статуса имущества. Прямых указаний в российском законодательстве о действиях при обмене приватизированной квартиры на неприватизированную нет, поэтому процесс достаточно сложный и длительный.
Популярен вопрос о том, есть ли льготы для родственников, желающих обменять жилплощадь. Но в настоящее время для родственного обмена жильем требуются те же документы и справки, что и при обмене между чужими людьми.
Если стоимость квартиры не превышает одного миллиона рублей, налог не уплачивается. Отмена налога также предусматривает случай, если жилье находится в собственности не более трех лет, плюс его цена не превышает миллиона.
Данный вид обмена не предусмотрен российским законодательством, поэтому вам предстоит сложный и длительный процесс. В первую очередь нужно приватизировать квартиру, которая сдается в аренду. После этого переходим к процессу обмена или дарения жилья.
Договор мены – это акт, подтверждающий совершение двусторонней сделки на основании законодательства. Поскольку договор мены квартиры между близкими родственниками предполагает, что собственник доли недвижимого имущества и желающий получить эту долю в обмен на что-либо, являются и продавцами, и покупателями, права и обязанности возникают у обеих сторон.
Налогоплательщик имеет право на использование имущественного налогового вычета, о размере налогового вычета, порядке его применения читайте в отдельной статье.
Второе преимущество – это упрощенная процедура установления нового права собственности, которая занимает гораздо меньше времени.
Срок исковой давности по договору мены квартиры
Договор составляется в трех экземплярах и подписывается сторонами сделки. Один экземпляр предоставляется в уполномоченный орган для регистрации, он будет основным правоустанавливающим документом, удостоверяющим передачу жилплощади другому лицу.
Особый порядок предусмотрен для жилья, в котором проживает ребенок. Если он просто прописан в подготовленной к обмену квартире, то родители могут поменять место его прописки на другое. В этом случае обмен может быть осуществлен без дальнейших юридических проблем.
Некоторые сделки с недвижимостью невозможны между близкими родственниками, другие имеют свои нюансы, если родственники считаются взаимозависимыми. Для этого сначала нужно разобраться с понятиями. В случае обмена собственниками квартир с разной рыночной стоимостью в договор обмена может быть включено дополнительное условие – внесение доплаты.
Обмен родственниками приватизированной квартиры на неприватизированную
Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в различных законодательных актах.
- Статья 567 ГК РФ гласит, что каждая сторона обязуется передать другой стороне один товар. Каждая из сторон признается одновременно продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязывающимся принять.
- Статья 31 Гражданского кодекса Российской Федерации. Объясняется порядок обмена: если обмениваемые объекты имущества имеют одинаковую стоимость, договор считается равноценным, если разный - неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка осуществляется только с объектами недвижимости, обменять долю квартиры на деньги нельзя, это уже будет договор купли-продажи.
- Информационное письмо от 24 сентября 2002 г. под № 69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих изменению.
Согласно п. 1 ст. 36 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, полученное одним из супругов в период брака в дар, является его собственностью, поэтому на приобретаемое по договору дарения имущество не распространяется режим общей совместной собственности, т.е. супруга одаряемого не имеет прав на ½ подаренной недвижимости.
Для обмена жилья муниципального фонда допускается только безвозмездный вариант, т.е. стороны не могут преследовать финансовую выгоду.
Для получения налогового вычета за квартиру родственники могут оформить все бумаги и зарегистрировать сделку, но фактически произвести наличные расчеты не могут.
Если снятие с учета жильцов не было произведено вовремя, новый владелец квартиры сможет через суд выписать старых собственников. Это потребует времени и повлечет за собой дополнительные расходы.
То есть, с точки зрения налогового законодательства, даже в случае обмена недвижимостью, если она находится в собственности менее 3-х лет, ее передача третьим лицам считается продажей.