Что такое стандартная стоимость и какие законы ее регулируют?
Под стандартной ценой или стоимостью земли принято понимать особую финансовую величину, которая может характеризовать стоимость участка исходя из его конкретных характеристик.
Эти характеристики будут включать:
- Расположение участка и его влияние на качество земли;
- Потенциальная сумма дохода, влияющая на период, в течение которого земля должна будет окупиться, при условии, что она используется в качестве расчетной единицы в земельной правовой системе и может быть продана, унаследована или использована в качестве обеспечения по кредиту.
Регулирование вопросов, связанных с порядком определения нормативной стоимости или, как ее называет законодатель, нормативной цены, а также возможности применения такой цены, осуществляется следующими правовыми актами:
- В Федеральном законе «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (п. 13 ст. 3 сказано, что применение данного показателя осуществляется, если кадастровая стоимость участка не установлена, а использование такого финансового показатель необходим для соблюдения целей действия статьи 65 Земельного кодекса);
- Закон Российской Федерации «О плате за землю» (статья 25 определяет нормативную цену земельного участка, используемую в иных правовых актах);
- Постановление Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» (определяет не только порядок расчета данного показателя, но и необходимость корректировки этого показателя исходя из условий экономической рентабельности землепользования в конкретном регионе или экономической зоне).
Что составляет стоимость?
Нормативная цена земли ежегодно устанавливается уполномоченными органами того или иного субъекта федерации с учетом различных факторов,
основными из которых являются:- Цель рассматриваемого сайта;
- Ставка налогообложения конкретной категории земель, исходя из возможных целей использования такого участка;
- Рыночный уровень цен.
При расчете этого показателя должны быть соблюдены следующие основные условия:
- Величина нормативной стоимости не может быть более семидесяти пяти процентов рыночной цены, установленной на землю определенного назначения в данном районе и экономической зоне;
- Ставка налога не может быть увеличена более чем в двести раз при расчетах;
- При проведении конкретных расчетов не следует учитывать используемые налоговые льготы;
- Показатели увеличения земельного налога, установленного за превышение норм отвода земельных участков, не учитываются.
При проведении расчетов нормативной стоимости того или иного участка муниципальные органы не вправе увеличивать стоимость этого участка более чем на двадцать пять процентов от установленной при первоначальных расчетах.
Процедура расчета осуществляется следующим образом:
- Кадастровая оценка конкретного участка проводится с целью определения его кадастровой стоимости. При проведении оценки на основе этой стоимости возможно использование ранее проведенной кадастровой оценки, но при условии обязательной корректировки существующих кадастровых данных на процент, указанный в нормативных актах (в настоящее время ежегодная корректировка кадастровая стоимость составляет семь процентов от стоимости предыдущего года);
- На основании полученных данных рассчитывается сумма земельного налога по данному участку;
- По полученным результатам устанавливается непосредственно стандартная цена сайта.
Рыночная цена
В случае, если кадастровая стоимость участка неизвестна, а времени на проведение соответствующей оценки нет, расчет можно производить исходя из рыночной цены. При этом размер налоговой ставки не будет иметь значения, так как весь расчет будет производиться по результатам рыночной оценки. Однако у этой процедуры есть свой нюанс – ее нельзя проводить ранее, чем за шесть месяцев до даты расчета стандартной цены.
В том случае, если определение нормативной стоимости осуществляется собственником участка (например, для определения стоимости ранее полученного подарка в виде земельного участка), то заказчику придется оплатить сумму от десяти до пятидесяти тысяч рублей за оказание соответствующих услуг (в зависимости от региона, объема выполненных работ, форм представляемого итогового отчета и т.п.).
Кадастровая оценка
Если речь идет о кадастровой оценке, то ее может проводить только Росреестр в лице его уполномоченных подразделений, а кадастровую стоимость участка можно узнать на общедоступной кадастровой карте (на сайте Росреестра), либо направив специальное запрос в этот отдел.
В ответе будет представлена информация о величине кадастровой стоимости участка, установленной при проведении оценки, а также дата проведения такой оценки.
Ставка налога на ту или иную категорию земель определяется каждым регионом самостоятельно, но этот показатель не может превышать предельные значения, указанные в Налоговом кодексе. Узнать ставку земельного налога можно в региональных нормативных актах.
Он определяется исходя из существующей кадастровой или рыночной стоимости. Но, при этом, никаких льгот или обременений при налогообложении конкретного участка учитывать не следует, поскольку нормативная цена является таким же уникальным показателем, как и кадастровая стоимость.