? Как изменились условия ипотеки и требования к заемщикам
В конце февраля 2022 года ЦБ РФ резко повысил ключевую ставку, и по состоянию на апрель она остается неизменной на уровне 20% годовых. Это сделано для того, чтобы поддержать рубль и смягчить инфляцию, но, в том числе, ключевая ставка напрямую влияет на процент, под который банки выдают кредиты населению.
В 2020-2021 годах в России действовала программа льготной ипотеки, благодаря которой многие россияне обзавелись жильем, а рынок недвижимости держался на плаву даже во времена коронавируса. Причиной стала ставка 7% годовых.
Такие меры будут действовать до 1 июля 2022 года, а затем в зависимости от ситуации.
Какие выводы можно сделать из этого решения?
- В связи с увеличением максимальной суммы кредита под программу попадает большая часть новостроек;
- При пороге в 12 млн руб. могут разрешить покупать жилье в столице по льготной программе, тогда как ранее из-за порога в 3 млн руб. более доступным жильем были квартиры в Подмосковье или в регионах;
- Несмотря на резкое повышение льготной ставки, она все равно остается намного выгоднее, чем ставки по «традиционным» ипотечным кредитам, поднявшиеся до 18-22% годовых.
Что касается обычных ипотечных программ, то пока нет точной информации о том, как изменились требования банков к заемщикам, но они точно изменятся в связи с новой реальностью. Что известно точно, так это то, что банки начали отменять уже одобренные заявки на ипотеку, так как на момент одобрения действовали старые ставки, по которым кредит сейчас никто не выдаст.
Однако у субсидированной ипотеки есть проблемы – и они точно такие же, как у обычной ипотеки.
Основные проблемы рынка недвижимости в текущей ситуации
Кратко можно сказать следующее:
- Ставка по ипотеке не будет снижаться до тех пор, пока не снизится ключевая ставка. ЦБ не объявлял о снижении ключевой ставки в ближайшее время, поэтому о доступной ипотеке можно забыть (не считая льготной программы, которая все-таки доступнее, но имеет свои ограничения).
- Скорее всего, выдача ипотечных кредитов на какое-то время замедлится, а те, что будут выданы, по большей части уложатся в льготные кредиты. Это поддержит рынок новостроек, но что будет с рынком вторичного жилья, пока неясно. Скорее всего, вторичный рынок будет стагнировать.
- Ставки ипотечного рынка сейчас находятся на уровне 20% и их можно назвать запредельными, поскольку большинству россиян они не по карману.
- Теперь можно ожидать, что часть россиян потеряет работу, другая часть будет числиться на временно приостановивших свою деятельность предприятиях и получать 2/3 зарплаты, без премий и надбавок. Наверняка некоторые работодатели перейдут на серые схемы выплаты зарплаты — таковы наши реалии. Все это негативно скажется на платежеспособности заемщиков, затруднит банкам их оценку при принятии решения об одобрении ипотеки, а значит, негативно скажется на рынке недвижимости.
- Если кризис затянется, а банки будут неохотно удовлетворять потребности населения в условиях рефинансирования и кредитных каникул, то роста ипотечного кредитования можно не ждать, а роста банкротств физических лиц - да.
- Можно ожидать увеличения сроков рассмотрения заявок на ипотеку и увеличения количества отказов. Это связано с тем, что прежние параметры оценки заемщика банками уже не актуальны. Пока неясно, какие отрасли экономики пострадают больше всего, но можно предположить, что банки отдадут предпочтение заемщикам, работающим в госсекторе — это гарантирует наиболее стабильный доход.
Подробнее Посмотреть
? Смогут ли застройщики вовремя достроить и сдать дома
Многих беспокоит ситуация с новостройками. Еще свежи в памяти митинги «обманутых дольщиков». Особую тревогу вызывают объекты, находящиеся в начальной стадии и до их окончательной сдачи — несколько лет. Смогут ли застройщики сдать объекты, а система эскроу-счетов защитит покупателей?
Проблема в том, что стройматериалы уже подорожали. А застройщики должны арендовать дом за счет собственных оборотных средств. Если это крупная компания, то, скорее всего, дом будет сдан в аренду, так как у такого застройщика хорошая финансовая подушка. Возможно, срок сдачи дома увеличится. Если речь идет о мелких региональных застройщиках, то у них могут возникнуть проблемы, особенно если объект находится на стадии земляных работ.
Да, деньги будут возвращены дольщикам с эскроу-счетов, но по номиналу. Законодательством не предусмотрена компенсация за рост цен на недвижимость или инфляцию, выросшую за период ожидания. Например, год назад человек вложил 3 млн руб. на квартиру в строящемся доме. Сейчас застройщик не сдал дом, а покупателю будет возвращена только вложенная им сумма — ровно 3 млн рублей. Хотя ставки по ипотеке резко выросли, аналогичная недвижимость может стоить уже не 3 млн рублей, а вдвое больше.